Giá 'ảo' lan rộng sau đấu giá đất Thủ Thiêm và nguy cơ 'nhấn chìm' nhà đầu tư

Sau phiên đấu giá đất kỷ lục tại Thủ Thiêm (TPHCM), “cò” mồi và môi giới bất động sản (BĐS) từ Bắc chí Nam rầm rộ quảng cáo, rao bán sản phẩm BĐS theo kiểu “ăn theo” với mức giá tăng gấp nhiều lần. Tuy nhiên các chuyên gia cho rằng đây chỉ là “sóng ảo” để thăm dò thị trường và cảnh báo nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước nguy cơ bị nhấm chìm.

"Sóng" tăng giá lan rộng

“Đất Thủ Thiêm được bán với giá 2,4 tỷ đồng/m2, đất của mình tại Bình Đức - Bến Lức (Long An) giá chỉ 2,4 tỷ đồng/2 công đất (2592m2)”, “Bán nhà 69.4m2 ở TP Thủ Đức chưa bằng 1,5m2 đất Thủ Thiêm… khách chốt nhanh kẻo mất”, “Đất Thủ Thiêm có giá 2,4 tỷ đồng/m2 thì tại sao đất vị thế đẹp, hạ tầng tương đương Thủ Thiêm ở các khu đô thị khác không có giá tương tự”,… đây là một trong số hàng trăm mẩu tin rao bán đất xuất hiện trên khắp các website, hội, nhóm mạng xã hội và thông qua lời của “cò” mồi, môi giới BĐS ăn theo sau phiên đấu giá đất hàng nghìn tỷ ở Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức, TPHCM).

Theo ghi nhận của PV Tiền Phong, sau phiên đấu giá kỷ lục, các nhà đầu tư khu vực Thủ Thiêm bắt đầu “hét giá” BĐS, các dự án hầu hết đều đẩy giá lên cao. Chẳng hạn, khách hàng mua căn hộ tại chung cư trên đường Mai Chí Thọ (phường Thủ Thiêm), đường Lương Định Của (phường An Phú) đã chào bán với giá cao hơn 1- 2 tỷ đồng/căn (tùy tầng và hướng) so với trước.

Tương tự, những căn nhà tại Khu đô thị Vạn Phúc (thành phố Thủ Đức) cũng liên tục tăng giá. Nếu trước ngày đấu giá đất Thủ Thiêm, mỗi căn nhà tại khu vực này diện tích 140m2 được xây 5 tầng có giá khoảng 34 tỷ đồng, nay tăng lên 38 tỷ đồng. Tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương trước kia được giao dịch 160-170 triệu đồng/m2 thì nay đã rao bán 200-250 triệu đồng/m2. Còn các nền đất 100m2 ở quận 9 (cũ) đã tăng 1-2 tỷ đồng/nền; các lô đất lớn từ 300m2 trở lên tăng thêm 8-10 triệu đồng/m2.

“Làn sóng” từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm cũng lan nhanh sang thị trường BĐS ở các khu vực khác ở TPHCM. Theo báo cáo quý 4/2021 của Chợ Tốt Nhà, khi tình hình dịch bệnh tại TPHCM được kiểm soát, nhu cầu mua bán bất động sản đã tăng nhanh trở lại. Trong đó, 3 khu vực có sức hấp dẫn nhất với các nhà đầu tư là quận 12, quận 9 cũ và quận Thủ Đức cũ với nguồn cầu tăng so với quý 3/2021 lần lượt là 250%, 210% và 190%. Quận 9 và Thủ Đức cũ cũng là những khu vực có biên độ giá tăng cao nhất trong 3 tháng cuối năm với mức tăng là 6,8 và 8,4%.

Thị trường huyện Bình Chánh cũng đã có làn sóng đầu tư bất động sản mạnh mẽ trở lại trong khoảng hơn 2 tháng qua. Người bán đã chủ động nâng mức giá 10-15%. Tại xã Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B, các lô đất 80-90m2 đang có giá trung bình khoảng 3,2-4 tỷ đồng, tùy vị trí. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá tại đây đã tăng từ hơn 20 triệu đồng/m2 lên mức khoảng 40 triệu đồng/m2. Giá rao bán đất và căn hộ tại Bình Chánh trên các trang môi giới bất động sản trực tuyến cũng tăng 10-40% trong 2 tháng cuối năm 2021.

Các tỉnh cũng ăn theo

Đáng chú ý, nhiều “cò”, mồi, môi giới đất ở khắp các tỉnh, thành trên cả nước cũng bắt đầu lấy thông tin đất Thủ Thiêm cao chót vót để làm mặt bằng so sánh rồi tăng giá BĐS lên theo. Trong đó, giá BĐS ở các tỉnh như Bình Thuận, Đắk Lắk và Bình Phước đều hết lượt tăng lên. Đặc biệt, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu nếu như năm 2020 người bán rao giá 1,2 – 2 tỷ đồng/ha thì giờ đã được “thổi” lên mức 12 tỷ đồng. Tuy nhiên, những môi giới này cũng nhận định rằng đây thực chất chỉ là giá “ảo” nhằm “ăn theo” sức nóng của đất Thủ Thiêm nên hầu như chưa có giao dịch thật diễn ra.

Ngay ở Hà Nội, một dự án căn hộ mới cất nóc ở phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân cũng “dựa hơi” từ khóa đất Thủ Thiêm để quảng cáo cho sản phẩm BĐS của mình với nội dung: “Giá đất Thủ Thiêm tăng chóng mặt, mua BĐS ở đâu thì bền vững?. Giá BĐS tăng bao nhiêu, đắt đỏ ra sao phụ thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế, mức độ tập trung các cơ quan hành chính kinh tế văn hoá và phát triển hạ tầng của khu vực đó… Đây cũng là những lý do vì sao dự án… thu hút rất nhiều khách hàng dịp cuối năm nay”.

Ngoài ra còn rất nhiều thông tin rao bán BĐS lấy mức giá của 4 lô đất vừa trúng đấu giá ở Thủ Thiêm làm tham chiếu rồi đẩy giá BĐS tăng lên mà chỉ cần gõ cụm từ "bán đất Thủ Thiêm" trên Google thì độc giả sẽ có ngay 6,1 triệu kết quả được tìm thấy... Thậm chí hiện tượng đất đấu giá có giá trúng kỷ lục ở Thủ Thiêm còn trở thành đề tài để một số đơn vị đào tạo đầu tư BĐS chiêu mộ “học viên” và nhà đầu tư.

Sóng giá "ảo" và nguy cơ nhấn chìm nhà đầu tư

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, sau phiên đấu giá kỷ lục ở Thủ Thiêm “giá ảo” để thăm dò thị trường BĐS có thể xuất hiện. Tuy nhiên, GS Võ phân tích rằng hiện nay tại TP.HCM chỉ có trung tâm Quận 1, giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2, còn Thủ Thiêm chỉ là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai - không thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay. Do đó doanh nghiệp chi 2,4 tỷ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm thì kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi.

Trong văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về những nội dung liên quan việc đấu giá “đất vàng” ở Thủ Thiêm vừa đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết đã có thông tin về một số CĐT “té nước theo mưa”, “dừng” bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để “găm” hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Tuy nhiên, giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với “quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu” và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành “dao hai lưỡi” vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các CĐT vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Nhiều chuyên gia BĐS khuyến cáo, giữa bối cảnh giá BĐS đã bị đẩy lên mức bất hợp lý, các nhà đầu tư tham gia thị trường cần hết sức chú ý, bình tĩnh cân nhắc cả khi mua và bán. Bởi trường hợp đấu giá đất kỷ lục ở Thủ Thiêm là cá biệt, không phổ biến nên không đại diện cho xu thế của thị trường. Do đó nhà đầu tư không thể lấy mức giá BĐS tại Thủ Thiêm để làm tham chiếu rồi đẩy giá BĐS tăng “dựng đứng” khiến thị trường tê liệt vì khoảng cách giữa người bán và người mua là quá xa.