Gặp khó trong định giá, TP.HCM muốn tự tính hệ số điều chỉnh giá đất

Nhận định việc thuê tư vấn thẩm định giá trị thực của bất động sản gặp khó khăn, TP.HCM đề xuất Thủ tướng cho phép địa phương này tự xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.

Nội dung này được đề cập trong công văn khẩn về kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất vừa được Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi ký gửi Thủ tướng ngày 17/2.

TP.HCM cho biết các phương pháp thẩm định giá đất theo quy định hiện hành tại Nghị định 44 của Chính phủ và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có một số bất cập khi áp dụng tại việt Nam.

"Đặc biệt là việc thu thập, kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP.HCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới", văn bản của UBND TP.HCM nêu.

Khó chồng khó

TP.HCM chỉ ra nhiều khó khăn trong xác định, thẩm định, quyết định giá đất. Cụ thể, việc lập kế hoạch định giá đất để tổ chức đấu thầu chọn đơn vị tư vấn là "không thể thực hiện được" trong thực tiễn. Nguyên nhân là việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo, vừa khoa học, vừa bám sát thực tiễn rất khó khăn.

Việc tổ chức đấu thầu chọn tư vấn cũng gặp nhiều bất cập, chồng chéo của pháp luật, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện.

Phương pháp xác định giá đất là khó khăn thứ 2. Việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn do giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển.

Các quy định hiện hành không yêu cầu việc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản, còn việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản không quy định phải qua ngân hàng; chưa có quy định về quản lý chuyển nhượng bất động sản. Do đó, giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch, dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối, chưa đủ tin cậy. Việc kiểm tra lại thông tin của cơ quan Nhà nước cũng mang tính tương đối.

Ngoài ra, Việt Nam chưa có quy định mang tính định lượng về việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Do đó, việc chấm điểm tài sản so sánh làm cơ sở xác định giá trị của tài sản thẩm định phụ thuộc vào ý kiến chủ quan và kinh nghiệm về giá của thẩm định viên. Các đơn vị tư vấn thẩm định giá cũng chịu ảnh hưởng từ ngoại cảnh khách quan, làm ảnh hưởng đến quá trình thu thập thông tin, thực hiện chứng thư và kết quả xác định giá đất...

Một thửa đất, hai mức giá

Nghị định 44 của Chính phủ quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất nhưng đối tượng, điều kiện áp dụng chưa được quy định cụ thể. Nhiều trường hợp một thửa đất nhưng áp dụng 2 phương pháp khác nhau cho ra kết quả định giá chênh lệch. Cụ thể là có sự chênh lệch giữa các dự án có giá trị đất dưới 30 tỷ đồng và trên 30 tỷ đồng, trong khi khu đất, thửa đất có vị trí liền kề.

TP.HCM cũng chỉ ra thẩm định giá là lĩnh vực "hết sức nhạy cảm" nhưng do pháp luật chồng chéo nên khi thực hiện không tránh khỏi thiếu sót ngoài ý muốn. Tuy nhiên, việc thanh, kiểm tra rất nặng nề, gây áp lực lớn cho cá nhân, đơn vị thẩm định giá, dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm.

Bên cạnh đó, UBND TP.HCM cũng chỉ ra những khó khăn của tổ chức, cá nhân sử dụng đất và bất cập trong việc luân chuyển hồ sơ, thời gian xác định giá đất...

Đánh giá cao các ưu điểm của việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất và nhấn mạnh Chính phủ có thẩm quyền ban hành phương pháp thẩm định giá, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận để thành phố xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn nêu trên. HĐND TP.HCM sẽ là đơn vị thông qua.

Trên cơ sở đó, thay vì thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất theo cơ sở thẩm định giá (theo Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường), UBND TP.HCM sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá trên/dưới 30 tỷ đồng).