FDI tăng tốc, cổ phiếu khu công nghiệp vẫn "hụt hơi"

Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng trưởng mạnh, nhưng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp chưa thể bứt phá đồng loạt. Sự khác biệt về quỹ đất, tiến độ bàn giao và khả năng ghi nhận lợi nhuận đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa các doanh nghiệp.

Với triển vọng gần 1.000 ha đất công nghiệp được ký hợp đồng thuê mới trong năm 2027, nhóm BCM, KBC, IDC và VGC đứng trước cơ hội tăng trưởng, song không phải doanh nghiệp nào cũng chuyển hóa được lợi thế thành lợi nhuận.

Bất động sản khu công nghiệp đang chứng kiến nghịch lý khi dòng vốn FDI tăng trưởng tích cực nhưng diễn biến cổ phiếu vẫn kém khả quan.

FDI tăng tốc, cổ phiếu khu công nghiệp vẫn "hụt hơi"

Trong 8 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 14,2 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ. Vốn đăng ký mới đạt 12,2 tỷ USD, tăng tới 86%. Hoạt động xuất nhập khẩu của doanh nghiệp FDI cũng ghi nhận mức tăng trưởng lần lượt 30% và 45%.

Tuy nhiên, lợi thế vĩ mô chưa phản ánh đồng đều vào thị giá cổ phiếu. So với vùng đỉnh, SZC từng giảm 65%, BCM mất 57%, trong khi KBC và LHG cùng giảm khoảng 42% tính đến giữa tháng 9.

Nguyên nhân nằm ở độ trễ giữa thu hút đầu tư và ghi nhận doanh thu. Một hợp đồng thuê đất chỉ thực sự đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện bàn giao và ghi nhận theo quy định kế toán.

Vì vậy, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng chậm hoàn thiện pháp lý hoặc hạ tầng vẫn có thể đối mặt với áp lực lợi nhuận.

Bước vào mùa báo cáo tài chính quý III/2026, triển vọng các doanh nghiệp tiếp tục phân hóa.

BCM, KBC và IDC đang từng bước chuyển dịch từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang phát triển hạ tầng xanh, thu hút doanh nghiệp công nghệ cao.

Đáng chú ý, BCM cùng VSIP mở rộng quỹ đất tại nhiều địa phương, trong đó có dự án khu công nghệ cao quy mô 628 ha tại Ninh Bình.

Trong khi đó, VGC ghi nhận doanh thu nửa đầu năm đạt 7.736 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.152 tỷ đồng, tăng tương ứng 27,2% và 37,5%. IDC đạt doanh thu 3.756 tỷ đồng, lợi nhuận 1.001 tỷ đồng, tăng lần lượt 5,6% và 20,2%.

Triển vọng năm 2027 mở ra dư địa mới khi tổng diện tích hợp đồng thuê mới của các doanh nghiệp niêm yết được dự báo đạt khoảng 1.000 ha, tăng 18,6%.

Nguồn cung đất khu công nghiệp mới dự kiến đạt 1.347 ha, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam.

Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng cũng đặt ra sức ép cạnh tranh về giá thuê, chất lượng hạ tầng và khả năng thu hút khách hàng.

Trong bối cảnh đó, khả năng chuyển hóa quỹ đất thành dòng tiền và lợi nhuận thực tế sẽ quyết định mức độ phân hóa của cổ phiếu khu công nghiệp trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.