Đừng tận thu đất, hãy nuôi đô thị

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang mở ra cách tiếp cận mới với nguồn lực đất đai: thay vì chỉ thu một lần từ đất, giá trị gia tăng quanh hạ tầng có thể được tái đầu tư để nuôi dưỡng chính hệ thống đô thị.

Khi Luật Phát triển đô thị có hiệu lực từ ngày 1/10/2026, bài toán không chỉ nằm ở xây metro mà còn ở cách chuyển hóa giá trị đất thành nguồn lực dài hạn cho hạ tầng và doanh nghiệp.

TOD đang được đặt trong một bối cảnh lớn hơn khi Việt Nam đẩy mạnh phát triển hạ tầng đô thị và đầu tư công. Năm 2026, tổng kế hoạch đầu tư công vốn ngân sách nhà nước được giao ở mức hơn 1 triệu tỷ đồng, trong đó vốn ngân sách trung ương khoảng 364.000 tỷ đồng và ngân sách địa phương khoảng 650.000 tỷ đồng. Đến giữa tháng 7, giải ngân đạt 378.009,9 tỷ đồng, tương đương 37,3% kế hoạch Thủ tướng giao.

Trong mô hình TOD, giá trị kinh tế không chỉ nằm ở tuyến đường sắt hay nhà ga. Khi khả năng tiếp cận giao thông được cải thiện, đất đai và bất động sản quanh các đầu mối giao thông có thể thay đổi giá trị, kéo theo nhu cầu thương mại, văn phòng, nhà ở, dịch vụ và logistics.

Đây chính là điểm khác biệt giữa tận thu giá trị đất và nuôi dưỡng giá trị đất. Nếu nguồn thu từ đất được sử dụng để tiếp tục đầu tư hạ tầng, hạ tầng mới lại tạo thêm giá trị cho khu vực, hình thành vòng quay vốn thay vì một khoản thu ngân sách đơn lẻ.

Luật Phát triển đô thị được Quốc hội thông qua ngày 24/8/2026, gồm 5 chương, 66 điều, có hiệu lực từ 1/10/2026. Luật thiết lập thêm cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị, trong đó có các cơ chế đặc thù cho một số mô hình phát triển đô thị.

Với bất động sản, TOD có thể làm thay đổi cấu trúc giá trị của từng khu vực. Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất gần các tuyến giao thông công cộng có thể hưởng lợi từ sự gia tăng khả năng tiếp cận, trong khi các dự án xa hạ tầng kết nối phải cạnh tranh bằng những yếu tố khác.

Tuy nhiên, nguồn lực đất đai chỉ tạo thành dòng tiền bền vững nếu quy hoạch, giao thông, mật độ xây dựng và cơ chế tài chính được thiết kế đồng bộ. Thị trường bất động sản quý II/2026 cho thấy nguồn cung đã tăng nhưng giao dịch giảm và tồn kho có xu hướng tăng nhẹ, cho thấy việc tạo thêm nguồn cung không tự động đồng nghĩa với thanh khoản.

Vì vậy, giá trị lớn nhất của TOD có thể nằm ở vòng quay kinh tế dài hạn: hạ tầng tạo giá trị đất, giá trị đất tạo nguồn lực, nguồn lực quay trở lại đầu tư hạ tầng và tiếp tục mở rộng không gian phát triển đô thị.