Dù thị trường ảm đảm nhưng vì sao giá nhà khó giảm?

Giá căn hộ chung cư ngày càng cao khiến người trẻ chật vật với ước mơ sở hữu nhà riêng.

Theo báo Tuổi trẻ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn đề nghị các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường hiện nay toàn nhà ở trung, cao cấp, nên có giám giá thì người có nhu cầu cũng không mua được.

Báo Tiền Phong dẫn lời ông Lê Hoàng Châu cho biết, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý. Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Điều đáng nói, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay thường chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

Chưa kể, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% giá thành đối với nhà phố, 20% giá thành với nhà biệt thự. Tuy nhiên, chi phí xây dựng đang có xu hướng tăng.

Thực tế, những năm gần đây, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát... đồng loạt tăng mạnh. Kéo theo đó, trước đây, giá 1 m2 sàn xây dựng nhà chung chỉ khoảng 7 - 8 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên 12 - 13 triệu đồng.

Một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở là chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành.

Dù vậy, tất cả chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm.

Ngoài ra, ông Châu còn chỉ ra những “chi phí không tên” mà doanh nghiệp phải chi trả. Do không hợp lệ nên những loại phí này không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải gánh chịu.

Hơn nữa, nếu bị kéo dài do “vướng mắc pháp lý” như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng rất thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.