Dự thảo: TCTD không được cho vay đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai

Theo dự thảo sửa đổi bổ sung Thông tư 39 năm 2016, NHNN quy định TCTD không được cho vay đối với nhu cầu thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39 năm 2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Điều 8 về những nhu cầu vốn không được cho vay. Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định tại Luật Đầu tư.

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng không được cho vay đối với nhu cầu thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh quy định tại Luật Đầu tư và các giao dịch, hành vi khác mà pháp luật cấmh.

Các nhu cầu vốn để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh quy định tại Luật Đầu tư và để mua vàng miếng cũng không thuộc diện cho vay.

Bên cạnh đó, tổ chức tín dụng cũng không được cho vay đối với nhu cầu vay vốn để trả nợ khoản cấp tín dụng tại chính tổ chức tín dụng cho vay trừ trường hợp cho vay để thanh toán lãi tiền vay mà tổ chức tín dụng và khách hàng đã xác định ngay từ ban đầu khi ký thỏa thuận cho vay phù hợp với quy định pháp luật liên quan.

Tổ chức tín dụng không cho vay để trả nợ khoản cấp tín dụng tại tổ chức tín dụng khác và trả nợ khoản vay nước ngoài (không bao gồm khoản vay nước ngoài dưới hình thức mua bán hàng hóa trả chậm), trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ, hoặc tại thời điểm xem xét cho vay, khoản vay được phân loại nợ thuộc nhóm 1 hoặc nhóm 2 theo kết quả gần nhất về phân loại nợ, cam kết ngoại bảng của khách hàng do Trung tâm Thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam cung cấp.

Không cho vay chứng minh tài chính

Tổ chức tín dụng không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba.

NHNN cho biết thực tiễn thời gian qua, một số tổ chức tín dụng đã thực hiện cho vay để chứng minh năng lực tài chính của khách hàng vay khi tham gia giao dịch dân sự với bên thứ ba, như chứng minh tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập doanh nghiệp. Liên quan đến vấn đề này, NHNN đã có văn bản số 9565 ngày 06/12/2019 cảnh báo tổ chức tín dụng. Vì vậy, quy định về nhu cầu vốn không được cho vay cần xem xét bổ sung để đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay.

Một số hoạt động cũng không được phép cho vay gồm góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.

Về quy định không cho vay thanh toán tiền đặt cọc, NHNN giải thích tổ chức tín dụng cho khách hàng vay để đặt cọc, nhận chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hầu hết các dự án bất động sản dạng này chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi tổ chức tín dụng cho vay khách hàng, chủ đầu tư có thể hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh không hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn, Ngân hàng Nhà nước nhận định việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó do hiệu quả của phương án được xác định bởi khoản lợi tức cố định do bên nhận góp vốn cam kết trả cho khách hàng, không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của bên nhận góp vốn. Nguồn trả nợ của khách hàng được thẩm định phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của bên nhận góp vốn; việc xác định vốn vay được sử dụng đúng mục đích được thực hiện thông qua việc kiểm soát tiền được chuyển cho bên nhận góp vốn.

Tuy nhiên, sau khi giải ngân vào tài khoản của bên nhận góp vốn, một số trường hợp TCTD không kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp