Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản: Sửa thế nào cho đủ chặt?

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến của giới chuyên gia, người dân, doanh nghiệp. Nhiều ý kiến kiến nghị Dự thảo luật cần khắc phục được những hạn chế, bất cập hiện nay. Song phải đảm bảo bảo vệ những người mua nhà thiếu thô

Chủ đầu tư muốn bớt rào cản, giảm chi phí

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vì sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ bất cập. Đặc biệt, hiện nay phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng, nhưng sau đó sẽ tính vào giá thành, từ đó làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải chịu.

Hay như Khoản 3 Điều 7 dự thảo Luật quy định, đối với các thông tin đã công khai theo quy định về bất động sản đưa vào kinh doanh mà sau đó có thay đổi thông tin phải được cập nhật trong thời hạn 24h kể từ khi có thay đổi. Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để thực hiện được điều này là rất khó khăn vì những thông tin về giá, quy mô và phương thức kinh doanh là thay đổi thường xuyên, nếu cứ 24 tiếng phải cập nhật lại thì rất thiếu khả thi và tạo thêm chi phí tuân thủ đối với doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp đề nghị thủ tục công khai trên cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà nước cần đơn giản hoá, cập nhật một lần.

Bà Lê Thị Hải Châu, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn MIK thì cho rằng quy định phải giao dịch qua sàn đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lại sẽ tạo thêm chi phí kinh doanh và đẩy giá nhà ở lên cao. Bà Châu kiến nghị chỉ nên quy định bắt buộc giao dịch qua sàn đối với các sản phẩm, dự án nhà ở đã có sẵn. Còn đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì nên để chủ đầu tư tự lựa chọn hình thức phân phối, bán hàng tuỳ theo nhu cầu của mình. Bên cạnh đó, đại diện của Tập đoàn MIK đề nghị sửa đổi lại quy định về hợp đồng mẫu trong giao dịch bất động sản, do các quy định hiện hành đối với hợp đồng mẫu là quá chi tiết. Đơn vị này cho rằng chỉ cần các khung cơ bản, thậm chí không cần khung cũng được vì Bộ Luật Dân sự đã có quy định về hợp đồng trong các giao dịch thương mại rồi.

Cần bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Phúc đề nghị việc sửa Luật này cũng cần đảm bảo tính đồng bộ đối với các luật khác có liên quan. Trong số các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản thì Hiến pháp là gốc và Luật Đất đai là trọng tâm. Dựa trên quan điểm như vậy, ông Phúc lưu ý, quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt, nhà ở cũng là tài sản đặc biệt vì nó gắn với quyền con người. Những vấn đề này cần được làm rõ vì có liên quan đến quy định về hợp đồng mẫu, và nó giải thích cho việc cần phải có hợp đồng mẫu để Nhà nước bảo vệ quyền của người mua nhà trong trường hợp gặp sơ sẩy khi ký kết hợp đồng.

Theo đó, trong hợp đồng có những vấn đề liên quan quyền con người và quyền, nghĩa vụ mà nhà đầu tư bắt buộc phải thực hiện. Đứng từ góc độ Nhà nước bảo vệ bên yếu thế, ông Phúc cho rằng hợp đồng phải có những điều khoản bắt buộc và thậm chí phải công chứng là các hợp đồng đó đúng với quy định pháp luật có liên quan. “Phải chấp nhận các quy định về hợp đồng mẫu, không thể có thị trường tuyệt đối được”, ông Phúc khẳng định.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng đồng tình và cho rằng quy định về hợp đồng mẫu là bước tiến lớn để Nhà nước điều tiết thị trường. Theo đó, quy định này giải quyết được các vấn đề tuỳ tiện trước đây khi chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng thường nghiêng về quyền lợi của mình hơn là người mua. Ông Hoàng cũng nêu thực trạng, lâu nay doanh nghiệp sử dụng vốn huy động trước của khách hàng sai mục đích dẫn tới hậu quả dự án chậm tiến độ, thậm chí người mua “mất cả chì lẫn chài”. Trong dự thảo Luật đã đề cập việc nghiêm cấm sử dụng vốn sai mục đích nhưng chưa có cơ chế giám sát. Vì vậy, ông Hoàng kiến nghị trong quá trình huy động vốn, cần có quy định bắt buộc chủ đầu tư mở tài khoản giám sát của bên thứ 3 mà cụ thể là ngân hàng, để bảo đảm bảo vốn đó được giải ngân vào công trình.

Đối với quy định về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai phải qua sàn giao dịch bất động sản, ông Hoàng cho rằng, cần bổ sung tất cả giao dịch và loại hình nhà ở phải thông qua sàn. Vì hiện nay trên thực tế, giá của các sản phẩm bất động sản hết sức hỗn loạn, việc đăng tin rao bán thì giá rao rất tuỳ tiện. Bên cạnh đó, giá thực sự của giao dịch chỉ có người bán, người mua và người môi giới biết được; giá khai báo cho cơ quan thuế thường thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế. “Muốn tìm được giá đúng nhất thì phải giao dịch qua sàn, người hoạt động môi giới trên sàn phải được cấp chứng chỉ, đào tạo. Mô hình này giúp nhà nước giảm bớt được gánh nặng quản lý nhưng vẫn có thông tin chính xác và thu đủ thuế”, ông Hoàng phân tích.

Liên quan đến vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Phó Thống đốc NHNN Đoàn Thái Sơn cho biết, hiện nay phí bảo lãnh ngân hàng dao động trong khoảng 0,5-2% giá trị sản phẩm, tuỳ theo thoả thuận giữa doanh nghiệp và các TCTD. Việc chốt tỷ lệ tuỳ thuộc vào quá trình thương lượng giữa chủ đầu tư và ngân hàng, dựa trên các yếu tố liên quan đến khẩu vị rủi ro của các bên theo nguyên tắc thị trường. Phó Thống đốc nhấn mạnh, quy định bảo lãnh cần được thực hiện theo quan điểm chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ là san sẻ giữa doanh nghiệp và người mua, chứ không thể cộng hết chi phí này vào giá bán để người mua phải chịu hoàn toàn.