Đủ chiêu lừa đảo bất động sản: Làm gì để ngăn chặn?

Người dân khi có nhu cầu mua bán đất nền nên tìm hiểu kỹ về các dự án trước khi quyết định ký hợp đồng.

Trước tình trạng gia tăng các vụ lừa đảo bất động sản (BĐS) thời gian qua, chính quyền các địa phương và cơ quan công an đã tổ chức rà soát, lập hồ sơ đối với các doanh nghiệp (DN) môi giới BĐS trên địa bàn, đặc biệt chú ý đến những công ty núp bóng do các chủ đầu tư hoặc một nhóm người trong gia đình, đồng hương, bạn bè... lập ra để tạo thị trường ảo, đẩy giá đất lên cao, lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Triệt phá hàng loạt vụ lừa đảo

Thông tin từ Công an tỉnh Bình Dương cho biết thời gian qua, cơ quan này đã khởi tố, bắt tạm giam hàng loạt giám đốc công ty BĐS vì có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan tới dự án "ma"...

Điển hình như trường hợp của Tôn Lâm Sỹ (SN 1993, quê Đồng Nai). Sỹ là Chủ tịch kiêm Giám đốc Công ty TNHH Thương mại -Dịch vụ - Đầu tư - Xây dựng Địa ốc Á Châu Real Estate, địa chỉ ở phường An Bình, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Trong khoảng thời gian từ tháng 6-2020 đến 3-2022, Tôn Lâm Sỹ đã có hành vi gian dối trong việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất nền để chiếm đoạt tiền của 37 công dân. Cụ thể, với khu đất tách thửa Á Châu Center 3 tọa lạc tại ấp 6, xã Tân Thành, TP Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước, là khu đất do cá nhân đứng tên, không phải là một dự án BĐS nhưng Tôn Lâm Sỹ tự đặt tên, lập dự án "ma" để giao dịch với khách hàng, chiếm đoạt số tiền hơn 7,8 tỉ đồng.

UBND xã An Viễn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai đã dựng biển cấm người dân làm đường, phân lô trái phép trên đất nông nghiệp .Ảnh: NGUYỄN TUẤN

Đối với các lô đất tại ấp 5, xã Minh Lập, thị xã Chơn Thành và các lô đất tại ấp Thanh An, xã Thanh Lương, thị xã Bình Long, tỉnh Bình Phước, Tôn Lâm Sỹ đã nhận phân phối, môi giới cho các chủ đất. Tuy nhiên, khi nhận tiền của khách, Sỹ chỉ chuyển cho chủ các khu đất trên số tiền 1,8 tỉ đồng, số còn lại hơn 6,6 tỉ đồng, Sỹ chi tiêu vào mục đích cá nhân và các hoạt động vận hành công ty.

Lừa đảo không kém Sỹ là Trần Thị Thủy (SN 1989, quê Trà Vinh), Tổng Giám đốc Công ty TNHH đầu tư và Phát triển BĐS Thủy Phát Land, trụ sở đặt ở phường Phú Hòa, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Từ tháng 1-2021, mặc dù không được chủ sở hữu của thửa đất ủy quyền nhưng Thủy vẫn đại diện Công ty Thủy Phát Land ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà T. lô đất ở tỉnh Bình Phước với giá 530 triệu đồng và Thủy đã nhận đặt cọc số tiền 330 triệu đồng. Khi đến hạn hợp đồng, Thủy nói chủ đất đã lấy đất lại bán cho người khác. Thủy cam kết trả lại cho bà T. số tiền 330 triệu đồng, kèm theo tiền bồi thường là 150 triệu đồng. Tuy nhiên, Thủy chỉ trả cho bà T. 50 triệu đồng, sau đó cắt liên lạc.

Tiếp đó, Thủy lại sử dụng pháp nhân Công ty Thủy Phát Land để ký hợp đồng chuyển nhượng 3 lô đất tại dự án khu dân cư Song Phương ở xã Quang Minh, thị xã Chơn Thành, tỉnh Bình Phước cho bà H. với tổng giá trị hơn 1,31 tỉ đồng. Thủy nhận đặt cọc của bà H. số tiền 615 triệu đồng. Khi sự việc bị phát hiện, Thủy hứa trả lại cho bà H. 615 triệu đồng và tiền bồi thường 150 triệu đồng rồi bỏ trốn.

Tại Đồng Nai, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt bị can Nguyễn Văn An (27 tuổi, Tổng Giám đốc Công ty Lộc Phúc) và Huỳnh Hữu Tường (32 tuổi, ngụ tại quận 2, TP HCM) về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Cùng tội danh trên, công an cũng đã khởi tố, bắt giam 21 bị can khác là các trưởng ban, trưởng phòng, kế toán, tổ trưởng, "diễn viên" đóng giả khách hàng mua BĐS (còn gọi "chân gỗ") của Công ty Lộc Phúc.

Qua đấu tranh, các đối tượng khai một lô đất có giá khoảng vài trăm triệu đồng nhưng công ty này đã tự vẽ lên dự án, rao bán với giá từ 2-3 tỉ đồng. Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở TP HCM bị chúng lừa xuống tỉnh Đồng Nai xem đất của những dự án do chúng vẽ ra ở những vị trí đắc địa, như gần đường cao tốc, gần các khu công nghiệp, gần sân bay quốc tế Long Thành, gần khu du lịch... rồi dùng các thủ đoạn tinh vi dụ dỗ, ép buộc khách hàng đặt cọc nhằm chiếm đoạt. Số tiền công ty này thu lời bất chính mỗi tháng lên tới 20 tỉ đồng. Đến nay, đã có gần 100 nạn nhân tố cáo tới công an với số tiền giao dịch khoảng 100 tỉ đồng.

Công khai các dự án để người dân biết

Theo Phòng Cảnh sát kinh tế - Công an tỉnh Bình Dương, để thực hiện hành vi lừa đảo, các đối tượng thường thu gom đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở các địa bàn sốt đất rồi lập dự án "ma". Sau đó sử dụng pháp nhân công ty quảng cáo sai sự thật, chào bán dưới nhiều hình thức (qua sàn giao dịch, Facebook, Zalo hoặc điện thoại trực tiếp cho khách hàng...) nhằm chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng. Một hình thức khác là phân lô, tách thửa đúng quy định về diện tích đất nông nghiệp (quy hoạch không phải là đất ở) nhưng lại "nổ" sẽ chuyển mục đích thành đất ở để bán với giá cao. Khi khách hàng đòi giao đất, giao chứng nhận quyền sử dụng đất, các đối tượng cố tình kéo dài thời gian, thỏa thuận chi trả một phần tiền phạt chậm hoặc ký phụ lục hợp đồng cam kết nhằm tiếp tục tạo lòng tin... Sau đó tiếp tục chiếm đoạt thêm tiền rồi bỏ trốn.

Nạn nhân của các dự án "ma" ngoài những người thiếu thận trọng, thiếu hiểu biết pháp luật về đất đai còn có nhiều trường hợp chấp nhận rủi ro để chuyển nhượng đất đai trái phép, mua bán bằng giấy viết tay hoặc lập vi bằng qua Văn phòng Thừa phát lại khi giao dịch... Các đối tượng phạm tội đã lợi dụng kẽ hở trong các quy định của pháp luật về lĩnh vực đất đai do chưa đồng bộ, còn chồng chéo, chưa phù hợp với thực tiễn để lừa đảo, trục lợi.

Để hạn chế tình trạng này, ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, khuyến cáo người dân khi có nhu cầu mua bán đất nền nên tìm hiểu kỹ về các dự án trước khi quyết định ký hợp đồng. "Các quy định về hợp đồng mua bán đã được quy định rõ trong Luật Kinh doanh BĐS để tránh các rủi ro về pháp lý nếu hợp đồng không thành công" - ông Hà nói.

Cũng theo Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, để người dân nắm rõ về các dự án BĐS đủ các điều kiện được phép kinh doanh, thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ công khai, minh bạch các thông tin về các dự án BĐS trên địa bàn tỉnh.

Thứ nhất, Sở Xây dựng sẽ công khai đầy đủ thông tin về các dự án kinh doanh BĐS đủ điều kiện, được các cơ quan có thẩm quyền công nhận lên trang thông tin điện tử của sở.

Thứ hai, Sở Xây dựng sẽ thông tin đầy đủ nội dung các quy hoạch, đồ án quy hoạch từ cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để người dân, DN có thể tiếp cận tra cứu. Dự án BĐS nào chưa có trong quy hoạch, chưa được cấp phép đầu tư là dự án ảo.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Văn Phi cho biết ông vừa ký văn bản yêu cầu Chủ tịch UBND các huyện, TP Biên Hòa, TP Long Khánh tăng cường kiểm tra, phát hiện, xử lý việc tổ chức sự kiện giới thiệu mua, bán đất đai trái phép trên địa bàn. Đồng thời yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh đôn đốc các địa phương, sở, ngành liên quan tổng hợp báo cáo hằng quý công tác quản lý nhà nước về đất đai; kịp thời tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo xử lý nghiêm theo đúng quy định pháp luật các vi phạm về đất đai và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân buông lỏng công tác quản lý để xảy ra vi phạm.

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 3-10

Cần giám sát chặt hơn

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cho rằng để ngăn chặn tình trạng "lùa" đi bán đất tỉnh hay lừa đảo mua dự án "ma" vẫn tái diễn, chính quyền các địa phương cần phải quan tâm sâu sát hơn những vụ việc xảy ra ở địa phương mình, nhất là các hoạt động tụ tập đông người tại những khu đất trống. Bởi đây thường là nơi mà đối tượng lừa đảo đất nền hoạt động. Lãnh đạo UBND xã, công an xã phải thông báo với các hộ dân, phải đi thực địa thường xuyên để vừa bảo đảm an ninh trật tự trên địa bàn cũng là để người dân nơi khác không bị lừa. Nếu cần có thể cắm biển báo để người dân biết mà đề phòng.

Đặc biệt, theo ông Quang, cơ quan quản lý cần theo dõi, xử lý nghiêm những thông tin quảng cáo nhà đất sai sự thật trên mạng. Bởi đây là nguồn để các đối tượng dùng để thu hút, mời gọi những người quan tâm hoặc có nhu cầu mua BĐS tham gia vào đường dây của chúng, từ đó tung ra các chiêu trò lừa đảo. "Quan trọng hơn nữa là các địa phương phải phối hợp chặt chẽ và thường xuyên trong việc kiểm soát và xử lý các vụ việc lừa đảo mới mong tình trạng khó tái diễn" - ông Quang nhấn mạnh.