Dự án của địa ốc Alibaba ma đến mức nào?

22 công ty do các cổ đông của địa ốc Alibaba lập rao bán gần 50 dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận với hàng chục ngàn lô đất vẽ trên giấy, chưa có một ai vào ở.

Làm dự án theo cách hiểu của địa ốc Alibaba

Cho đến nay, các cơ quan chức năng khẳng định Alibaba không có bất kỳ dự án nào được chấp thuận đầu tư. Vậy họ có đất nền ở đâu ra?

Trong lần trao đổi với Tuổi Trẻ đầu tháng 9-2019, ông Nguyễn Thái Luyện - chủ tịch HĐQT Địa ốc Alibaba - cho biết công ty này chỉ môi giới, giới thiệu nền đất và lấy phí môi giới theo hợp đồng, và khẳng định các dự án rao bán hiện chỉ là những khu đất nông nghiệp, các cá nhân đứng tên quyền sử dụng đất ủy quyền cho các công ty thực hiện việc phân lô bán nền.

"Dự án ở đây không đồng nghĩa với dự án đầu tư theo cách hiểu thông thường của chính quyền" - ông Luyện phân bua.

Vậy được hiểu như thế nào? Theo ông Luyện, các công ty liên quan thực hiện các thủ tục tách thửa, phân lô hiến đất làm đường, thậm chí chuyển nhượng cho khách hàng cũng trên cơ sở ủy quyền của cá nhân sử dụng đất từ đầu đến cuối nhưng không làm dự án theo quy trình đầu tư, mà chỉ làm thủ tục phân lô tách thửa đất của cá nhân là để cho... nhanh.

Liệu điều này có đúng quy định? Ông Nguyễn Mạnh Thắng - trưởng Phòng công chứng số 7 TP.HCM - cho biết muốn phân lô bán từng nền, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước, có giấy chứng nhận mang tên người bán, hoàn thành kết cấu hạ tầng, phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.

Chiếu theo quy định này cho thấy tất cả nền đất mà địa ốc Alibaba rao bán đều chưa đủ điều kiện để bán, thực chất là nền đất không có thật.

"Các công ty không có đất cũng không có dự án mà xưng là chủ đầu tư, ký hợp đồng chuyển nhượng nền cho khách hàng là hành vi có dấu hiệu lừa đảo. Hợp đồng chuyển nhượng nền đất ký với khách hàng này chắc chắn vô hiệu" - ông Thắng nói.

Đồ họa: N.KH.

Mua đất, không nhận nền, chỉ nhận lãi

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, nhiều người mua đất của địa ốc Alibaba sẽ được ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với công ty "chủ đầu tư dự án" (thực chất chỉ là công ty được cá nhân sử dụng đất ủy quyền làm các thủ tục liên quan đến việc phân lô tách thửa). Sau đó, khách ký hợp đồng quyền chọn, với phương án cơ bản là nhận lãi suất, không nhận đất.

Khách hàng cho công ty thuê lại đất với giá thuê 2%/tháng; công ty mua lại chênh lệch 30% sau 12 tháng hoặc mua lại chênh lệch 38% sau 15 tháng... Trong thời gian đó, công ty được toàn quyền sử dụng lô đất của khách cho mục đích kinh doanh.

Vì sao lại ký hợp đồng quyền chọn? Ông Luyện cho biết mục đích là để loại bỏ các khách hàng không có nhu cầu nhận nền đất. Có nghĩa là sau khi mở bán lần 1, số nền đất khách hàng không có nhu cầu nhận đất sẽ được công ty bán lần 2 với giá bằng giá gốc + lãi suất + 10% chi phí quản trị doanh nghiệp. Tương tự, các nền đất đem ra thị trường bán lần 3 với công thức trên.

Xác nhận điều này, một khách hàng mua 4 nền đất của Công ty Alibaba thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vào tháng 4-2019 cho biết ông là khách hàng thế hệ F3, tức mua lại lần thứ 3, với giá đất khoảng 6 triệu đồng/m2. Cũng mua nền đất tại dự án này, một khách hàng mua vào tháng 8-2018 xác nhận chị chỉ mua với giá khoảng 4 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Thái Luyện cho biết chỉ chọn mua những khu đất có quy hoạch là khu dân cư nông thôn trong tương lai có thể chuyển mục đích thành đất ở nông thôn được. Tuy nhiên chính quyền các địa phương cho biết các khu đất do Công ty Alibaba rao bán có phần lớn diện tích thuộc quy hoạch đất ở nông thôn nhưng cũng có những khu vực không phải là đất ở nông thôn.

Ví dụ ba khu đất trên địa bàn xã Phước Bình (huyện Long Thành, Đồng Nai) đều có một phần diện tích không quy hoạch thành đất ở như đất cụm công nghiệp, đất giao thông (thuộc quy hoạch đường Phước Bình). Một số khu đất ở xã Long Phước của huyện này có một phần đất quy hoạch là đất trồng cây lâu năm, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và cả đất sông suối, ao hồ...

Trả lời Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Thái Luyện từng khẳng định "sẽ là tối ưu nếu người dân mua đất nền do Alibaba phân phối để ở vì các lô đất của Công ty Alibaba gần khu dân cư hiện hữu, sau khi tách sổ, giao đất thì người dân có thể xây nhà ở ngay".

Thế nhưng ông Luyện cũng thừa nhận 3 năm qua chưa có ai vào ở trong các dự án của Alibaba mà chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp các khu đất. Và cho biết nếu các khu đất của Công ty Alibaba không được chính quyền cho chuyển mục đích thành đất ở, không được tách thửa, khách hàng đòi lại tiền... thì hiện Alibaba có 600ha đất, công ty sẽ bán hết số đất đó để trả lại cho khách hàng!?

Phiên bản biến tướng, nâng cấp của mô hình Ponzi?

Luật không cấm một miếng đất được sang tay qua nhiều chủ nhưng vấn đề là các dự án địa ốc Alibaba chào bán đến nay đều bị xem không đủ cơ sở pháp lý, hay nói cách khác là bịa ra và chỉ nằm trên giấy, không tồn tại. Họ lấy tiền bán người sau trả lãi cho người trước, như một cách huy động trá hình thông qua sản phẩm ảo là đất. Trong khi theo quy định, ở VN chỉ có hai tổ chức được phép huy động vốn là ngân hàng và các quỹ đầu tư.

Do đó, ở đây không hẳn là đa cấp theo mô hình Ponzi mà đã có biến tướng, nâng cấp lên phiên bản khác tinh vi hơn. Ponzi này phối hợp thêm một số kiểu lừa khác, đặc biệt càng nâng cao thì càng có khả năng xóa dấu vết tốt hơn khi mô hình sụp đổ, nhà cái "bùm" kịp thời, những người góp vốn càng khó có thể tìm ra được họ.

Trong các hình thức lừa đảo, lừa đảo tài chính là đỉnh cao nhất, đa số người lừa không biết mình bị lừa cho đến khi hậu quả xảy ra, do cách thức của các nhóm này là đưa ra mức lãi cao, nên người ta nghe tư vấn kiểu gì cũng... xuôi tai, xuống tiền đầu tư ngay.

Có thể thấy đây là dạng biến tướng huy động vốn với một tài sản tưởng thật là đất, nhưng lại là tài sản hình thành trong tương lai bị pháp luật không cho phép kinh doanh. VN thừa nhận hoạt động kinh doanh đa cấp, nhưng nếu kinh doanh một tài sản không thật lại trở thành lừa đảo.