Đón sóng tỷ USD, BĐS công nghiệp phía Nam hút nhà đầu tư

Làn sóng Covid-19 thứ tư đang tiếp tục tác động đến tình trạng đóng cửa tạm thời một số nhà máy, làm gián đoạn lưu thông hàng hoá và các chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực đến từ hoạt động c

Chuyển hướng sang vùng ven

Theo báo cáo quý II/2021 của JLL Việt Nam, thị trường đất công nghiệp cho thuê ở miền Nam (gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An) có tổng diện tích đất cho thuê là 25.220ha. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt 85% và nhà xưởng xây sẵn đạt 86%. Điều đó chứng tỏ cả chủ đầu tư và khách thuê đã dần tìm ra được các phương án đồng hành cùng đại dịch để tiếp tục hoạt động.

Ngoài TP.HCM, các khu vực vùng ven khác cũng đang thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực này. Đầu năm 2021, Long An đề xuất phát triển khu kinh tế quy mô lớn gần khu Nam TP.HCM. Tới đây có thêm Alibaba, GS Energy, sẽ giúp cho thị trường bất động sản khu công nghiệp tại đây thêm sôi động.

Bên cạnh đó, các khu công nghiệp tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng là điểm sáng nhờ hưởng lợi cơ sở hạ tầng với cảng Cái Mép - Thị Vải và sân bay quốc tế Long Thành. JLL ghi nhận đã có nhiều giao dịch được hoàn tất tại Bà Rịa -Vũng Tàu bất chấp đại dịch bùng phát, các thỏa thuận thuê đất chủ yếu đến từ các nhà sản xuất công nghiệp nặng yêu cầu quỹ đất rộng lớn.

Điển hình Phú Mỹ và Châu Đức tận dụng lợi thế gần cảng Cái Mép để trở thành trọng điểm KCN của Bà Rịa Vũng Tàu, chiếm khoảng 70% diện tích KCN toàn tỉnh. Theo thống kê từ Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, thị xã Phú Mỹ đang là địa bàn phát triển nhiều khu công nghiệp nhất, với tổng diện tích hơn 4.985ha, chiếm hơn 48% tổng diện tích khu công nghiệp toàn tỉnh; tiếp theo là huyện Châu Đức, có 3.082ha khu công nghiệp, chiếm gần 30%.

Để đẩy mạnh phát triển lợi thế bất động sản công nghiệp, mới đây UBND Châu Đức đã đề xuất thêm 4 khu công nghiệp với tổng diện tích 5.700ha. Với kế hoạch này, huyện Châu Đức sẽ tăng tổng diện tích khu công nghiệp gấp 2,8 lần hiện tại, lên 8.782ha, vươn lên dẫn đầu toàn tỉnh.

Trong quy hoạch các khu công nghiệp định hướng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 của huyện Châu Đức, Khu đô thị - Công nghiệp công nghệ cao Cù Bị, với quy mô 3.000ha, là dự án có quy mô lớn nhất. Thời gian thực hiện dự án là giai đoạn 2021-2025, định hướng đến 2030.

Ngoài ra là Khu đô thị - Công nghiệp tại xã Xà Bang, với diện tích dự kiến 1.200ha; Khu đô thị - Công nghiệp tại xã Bình Ba với quy mô 800ha; mở rộng thêm Khu công nghiệp Đá Bạc giai đoạn 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 700ha.

Trước đó, Tập đoàn AMATA (Thái Lan) đã có văn bản gửi Tỉnh ủy, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc xin nghiên cứu dự án đầu tư Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tại xã Cù Bị, huyện Châu Đức. Tổng diện tích khu vực đề xuất nghiên cứu khoảng 3.800ha.

Báo cáo về bất động sản khu công nghiệp, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, diện tích đất khu công nghiệp ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 5.000ha trong giai đoạn 2021-2022 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng. Đó là nhờ cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh phát triển, với các dự án sắp và đang được triển khai như 11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam, đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận và giai đoạn một của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Tiềm năng dài hạn

Ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, giá thuê đất trung bình tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai và Long An thường cao hơn các tỉnh tại khu vực kinh tế phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Giang hay Bắc Ninh. 3 năm trở lại đây, giá đất tại một số khu vực tại phía Nam tăng khá mạnh.

Do tỷ lệ lấp đầy cao tại các dự án công nghiệp tại hai tỉnh Bình Dương và Đồng Nai nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn Long An để thành lập các trung tâm phân phối và dự án logistics. Ngoài ra, tiềm năng phát triển của Bà Rịa - Vũng Tàu là khá lớn. Tỉnh này đã có một số dự án công nghiệp hoạt động khá tốt.

Đánh giá về dài hạn, ông John Campbell, nhận định, việc đóng cửa các nhà máy sản xuất tại Việt Nam do giãn cách xã hội có thể gây ảnh hưởng nhất định đến đà tăng trưởng chung, tuy vậy, với bất động sản công nghiệp, cần nhìn dài hạn và tin tưởng vào tiềm năng và động lực tăng trưởng của thị trường.

Những yếu tố khiến Việt Nam đang là một trong những thị trường sản xuất và hậu cần mạnh nhất trên thế giới, vẫn được cải thiện liên tục như: nền chính trị ổn định, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý phù hợp, lực lượng lao động năng động.

Đặc biệt, các Hiệp định Thương mại tự do có thể được xem là giải pháp lâu dài cho Việt Nam, hỗ trợ quá trình chuyển giao kiến thức và công nghệ, qua đó thúc đẩy sự chuyển đổi từ sản xuất các ngành công nghiệp giá trị thấp và mang tính địa phương sang các ngành có giá trị cao hơn. Ngay cả trong ngắn hạn đến trung hạn, cũng có rất nhiều hoạt động đầu tư lớn về công nghiệp tại Việt Nam.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng: “Các khu công nghiệp chất lượng cao trên thế giới thường làm tốt khâu quy hoạch tổng thể, đảm bảo dự án công nghiệp tích hợp hài hoà các yếu tố nhà ở, bán lẻ, giáo dục và chăm sóc sức khoẻ cho các đối tượng khác nhau. Các mô hình này đang hoạt động tốt ở Trung Quốc, Malaysia, Indonesia và Thái Lan.

Tại Việt Nam, về dài hạn, khu công nghiệp chất lượng cao sẽ có lợi thế tăng trưởng trong một thị trường sôi động. Việc tích hợp yếu tố nhà ở trong KCN không chỉ đơn thuần ở việc có chỗ nghỉ ngơi cho công nhân, mà nên cung cấp các tiện ích về nhà ở chất lượng, bán lẻ, giáo dục, giải trí, nhằm phục vụ nhu cầu đa dạng của công nhân, các chuyên gia, khách thuê.

JLL Việt Nam dự báo, giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng. Đối với nhà xưởng xây sẵn, khoảng 940.000m2 mới sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2021 nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát và thị trường hồi phục trở lại.