Doanh nghiệp địa ốc chưa hết khó dòng tiền, tiếp tục 'khất nợ' trái phiếu, bán tài sản để xoay xở

Bất chấp những nỗ lực gỡ khó từ Chính phủ và các bộ ngành, áp lực dòng tiền vẫn đang đè nặng lên nhiều doanh nghiệp bất động sản. Xu thế bán tài sản để xoay xở, hay “khất nợ” trái phiếu được dự báo vẫn tiếp tục diễn ra trong thời gian tới.

Tại Hội nghị nhà đầu tư tổ chức theo hình thức trực tuyến hồi giữa tuần, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Quân Đội (MB) Lưu Trung Thái đã có những thông tin đáng chú ý về tình hình khoản vay của các đại gia bất động sản hàng đầu như Novaland (NVL), Sun Group... tại nhà băng này.

Khó khăn vẫn còn

Trong đó, trường hợp của Novaland được vị lãnh đạo MB đánh giá đang tốt lên, với những diễn biến tích cực tại hai dự án quy mô lớn của doanh nghiệp này là Aqua City và NovaWorld Phan Thiết.

"Dư nợ của Novaland và các công ty con thuộc phân loại nhóm 1 vì vẫn đang trong tiến trình bình thường. Năm 2023, MB thu được giảm dư nợ gần 50% của NVL, khả năng phục hồi từ các dự án của doanh nghiệp tương đối khả quan", ông Thái chia sẻ.

Những điểm tích cực là điều có thể thấy rõ, tuy nhiên, thực tế chỉ ra "ông lớn" đầu ngành bất động sản phía Nam vẫn đang đối diện với rất nhiều khó khăn về tiền, đặc biệt là áp lực trái phiếu.

Mới nhất, NVL xin chậm thanh toán lãi 4 lô trái phiếu trong ngày 28/2, với lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán". Tổng số lãi dự kiến phải trả tại 4 lô này là gần 98 tỷ đồng. NVL cho biết dự kiến sẽ thanh toán trong ngày hôm nay (8/3), nhưng kết quả ra sao vẫn là dấu hỏi.

Trước đó, Novaland cũng phải đàm phán gia hạn hơn 11.000 tỷ đồng nợ trái phiếu thêm 1 - 2 năm. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh còn gặp nhiều thách thức, việc gia hạn thành công lượng lớn trái phiếu sẽ giúp doanh nghiệp này giảm áp lực dòng tiền.

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận thực tế thì áp lực đáo hạn trái phiếu của NVL giai đoạn 2024 - 2025 mới đáng lo ngại. Đây chủ yếu là trái phiếu dài hạn hoặc trái phiếu ngắn hạn được gia hạn thành công.

Không chỉ có NVL, xu hướng “khất nợ” trái phiếu cũng được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2024, bởi dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất khó. Đây cũng là lý do khiến làn sóng bán bớt tài sản để trả nợ của các đại gia địa ốc nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp diễn.

Công ty cổ phần Đầu tư LDG là ví dụ điển hình cho xu hướng này khi vừa ra nghị quyết thông qua chủ trương tái cơ tài sản, dự án. Công ty dự kiến thực hiện các phương án gồm hợp tác phát triển, chuyển nhượng dự án, bán cổ phần để thanh toán các khoản nợ trái phiếu, ngân hàng...

Cần thêm “thuốc trợ lực”

Cụ thể, LDG sẽ chuyển nhượng dự án Khu du lịch Bãi Bụt - Sơn Trà do CTCP Hải Duy (công ty con của LDG) làm chủ đầu tư. Dự án có tên thương mại LDG Grand Miền Trung, quy mô 29 ha, tổng vốn hơn 4.600 tỷ đồng. Năm 2019, LDG nhận chuyển nhượng 99,9% cổ phần tại CTCP Hải Duy.

Đồng thời, LDG cũng muốn chuyển nhượng dự án khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương và các tài sản, dự án khác của công ty này, cũng như các công ty con.

Cùng trong xu hướng chung, LDG đang trải qua khoảng thời gian đầy khó khăn. Năm 2023, theo báo cáo tài chính hợp nhất, LDG chỉ đạt doanh thu 48,8 tỷ đồng (giảm hơn 80%). Đến hết năm ngoái, nợ phải trả của LDG là hơn 4.540 tỷ đồng.

Chưa kể, vào cuối năm 2023, ông Nguyễn Khánh Hưng, cựu Chủ tịch HĐQT LDG bị bắt với cáo buộc lừa dối khách hàng trong vụ 488 biệt thự xây trái phép tại dự án khu dân cư Tân Thịnh, xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, Đồng Nai, cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến hình ảnh công ty.

Một vài ví dụ để thấy vấn đề dòng tiền của nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn còn không ít thách thức. Trong bối cảnh đó, các chuyên gia của VARS khuyến cáo doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Đồng thời, nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền, tích cực hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản nhanh.

Cùng với đó, các chuyên gia của VARS nhận định cần có các cơ chế, chính sách để phát triển quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… thay vì phụ thuộc các nguồn vốn quen thuộc như tín dụng nhà băng và trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đề xuất cần sớm tháo gỡ nút thắt pháp lý, khơi thông nguồn cung phân khúc đang có nhu cầu lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Trong khi đó TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, đánh giá với doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng là khó và cũng không thể phát hành trái phiếu.

Do đó, giải pháp vốn với các doanh nghiệp SME là không dựa vào quy mô vốn mà dựa trên mô hình tổ chức và lợi thế sản xuất. Đồng thời, xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý, tránh tối đa việc đầu tư dàn trải, ôm đồm quá nhiều; ưu tiên chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính.