Doanh nghiệp BĐS cần tự cứu mình, không nên chỉ trông chờ vào Nhà nước

Đây là nhận định của Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng khi nói về các giải pháp cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Chia sẻ tại tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản” do Báo Chính phủ tổ chức sáng ngày 13/1, Cục Phó Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng chia sẻ khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn, khó khăn, ngay lập tức Thủ tướng đã có chỉ đạo các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, nghiên cứu, nắm bắt tình hình để giải quyết.

Theo đó, sự quan tâm, chỉ đạo của Thủ tướng cho thấy sự kịp thời, quyết liệt. Các bộ, ngành, Tổ công tác cũng như Bộ Xây dựng rất khẩn trương, tích cực triển khai thực hiện và nghiên cứu, nắm bắt tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Ở góc độ cơ quan đại diện doanh nghiệp đầu tư bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết rất ấn tượng với các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua.

Bên cạnh đó đánh giá rất cao những nỗ lực của Bộ Xây dựng trong công tác xây dựng pháp luật, đặc biệt là trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi.

Đồng thời, đại diện HoREA nhấn mạnh rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển an toàn lành mạnh.

Pháp lý chiếm 70% khó khăn của thị trường BĐS

Theo Chủ tịch HoREA, thị trường BĐS của Việt Nam đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều thách thức, khó khăn.

“Có thể nói thị trường BĐS hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS, các dự án BĐS. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Rồi việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN đang gặp rất nhiều vướng mắc. Chúng ta thấy thị trường BĐS hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường”, ông Châu nói.

Theo đó, ông Châu cho biết thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang phát triển mất cân đối. Chẳng hạn như ở Tp.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền, điều này còn xảy ra tại nhiều đô thị khác.

Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu đề ra chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2.

Cùng với đó, vướng mắc, khó khăn hiện nay của doanh nghiệp BĐS là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản, không phải chỉ doanh nghiệp nhỏ, mà kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản.

Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường BĐS bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.

Tăng trưởng vốn tín dụng không hề "nóng"

Thời gian qua, ở nhiều giai đoạn, nhiều thời điểm, thị trường bất động sản có sự phát triển "nóng", nhà nhà, người người quan tâm tìm hiểu và đầu tư bất động sản. Từ đó dẫn tới nguồn tín dụng cho đầu tư bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiếu bền vững.

Theo Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng, các giải pháp Chính phủ đã đưa ra rất nhiều để tháo gỡ khó khăn nhưng cần phải xem xét lại những giải pháp trước đây đã làm được gì và hiện nay còn tồn tại vấn đề gì để giải quyết tiếp.

Về vấn đề thiếu vốn, có giai đoạn rất nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn.

Như vậy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý. Vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

Theo đó, ông Hùng cho rằng xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên, điều này dẫn tới rủi ro rất lớn cho hệ thống ngân hàng nên mới phải thực hiện các cơ chế tín dụng chặt chẽ.

“Tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ rồi, không có gì gọi là "nóng" cả. Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được.

Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?”, ông Hùng nói.

Vị lãnh đạo cũng nhìn nhận những người ôm dự án nhiều, tính lãi lên khi thị trường gặp vấn đề sẽ không thể bán được, đây là do vấn đề của chính bản thân nhà đầu tư và doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng phải xắn tay lên để tháo gỡ chứ không chỉ trông chờ vào Nhà nước.

“Vậy doanh nghiệp bất động sản phải làm gì? Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình chưa? Giá là bao nhiêu? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần thôi, còn 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển”, ông Nguyễn Quốc Hùng nhấn mạnh.