Doanh nghiệp bất động sản rủng rỉnh “của để dành”

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài báo cáo doanh thu và lợi nhuận hàng quý thì “của để dành” là một khoản mục đáng được nhà đầu tư quan tâm. Dù thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 nhìn chung khá ảm đảm do ảnh hưởng từ một số chính sách nhưng các doanh nghiệp trong ngành vẫn gia tăng “của để dành”.

Sự gia tăng của để dành của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2022. Đvt: Tỷ đồng

Trên BCTC, “của để dành” của doanh nghiệp bất động sản thường được biểu hiện thông qua hai khoản mục là người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện. Hai khoản mục này tuy có thể hiểu tương tự nhau nhưng vẫn có một số điểm khác biệt.

Điểm giống nhau giữa hai khoản mục là đều biểu hiện cho số tiền mà doanh nghiệp bất động sản nhận trước từ khách hàng và sẽ được ghi nhận thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn tất nghĩa vụ về bất động sản theo hợp đồng với khách hàng. Tuy nhiên, mỗi khoản mục lại có ý nghĩa riêng cũng như cách hạch toán về doanh thu khác nhau.

Đối với người mua trả tiền trước, khoản mục này thường được quan tâm tại các doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Số tiền tại khoản mục này sẽ được để yên và chỉ được chuyển thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn thành và bàn giao hạng mục bất động sản cho người mua. Do đó, khi doanh thu từ một dự án được “giải phóng” khỏi Người mua trả tiền trước thường sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến trong quý hoặc trong năm.

Trong khi đó, doanh thu chưa thực hiện lại là khoản mục được quan tâm tại các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN), do đặc thù ngành là cho thuê bất động sản trong thời gian dài nhưng thường nhận toàn bộ giá trị hợp đồng một lần ở đầu kỳ và khoản tiền này sẽ được hạch toán vào doanh thu chưa thực hiện. Sau đó, số tiền sẽ dần được phân bổ thành doanh thu theo từng kỳ trong suốt thời gian khách hàng thuê đất. Nhờ đó, các doanh nghiệp bất động sản KCN thường có nguồn thu ổn định hàng quý, hàng năm.

Nhìn chung, tỷ trọng hai khoản mục người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện trên tổng tài sản càng lớn, càng chứng minh được doanh nghiệp bất động sản đó sẽ có nguồn doanh thu ổn định trong tương lai.

Theo dữ liệu từ VietstockFinance, 22/93 doanh nghiệp bất động sản có tỷ trọng “của để dành” trên tổng tài sản từ 20% trở lên tại thời điểm 30/06/2022.

Các doanh nghiệp có tỷ trọng của để dành chiếm trên 20% tổng tài sản. Đvt: Tỷ đồng

Giá trị người mua trả tiền trước tăng đột biến

Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm có biểu hiện chững lại, giảm tốc cả về thanh khoản và nguồn cung, đi kèm một số khó khăn pháp lý. Khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Dù vậy, “của để dành” của doanh nghiệp bất động sản tại cuối tháng 6/2022 không những tăng mà còn tăng mạnh so với đầu năm.

Tổng giá trị người mua trả tiền trước của 93 doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm 30/06/2022 đạt hơn 165 ngàn tỷ đồng, gấp 2.2 lần đầu năm.

Top 10 doanh nghiệp bất động sản có giá trị Người mua trả tiền trước tăng trưởng mạnh nhất. Đvt: Tỷ đồng

Doanh nghiệp tăng mạnh nhất ở khoản Người mua trả tiền trước là Bất động sản và Đầu tư VRC (HOSE: VRC) với gần 196 tỷ đồng, đầu năm có chưa đầy 2 tỷ đồng.

Tiếp đến là Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D), dù lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm giảm gần 94% so với cùng kỳ do dự án Khu dân cư Lộc An không phát sinh doanh thu nhưng khoản Người mua trả tiền trước vẫn gấp 26 lần đầu năm với 2.5 tỷ đồng.

Hai doanh nghiệp kể trên tuy có mức tăng đột biến nhưng xét về mặt giá trị tuyệt đối vẫn còn khá khiêm tốn so với trung bình ngành.

Hai doanh nghiệp “họ VIN” là VINGROUP (HOSE: VIC) và Vinhomes (HOSE: VHM) không những góp mặt trong top 10 doanh nghiệp có mức tăng lớn nhất mà còn dẫn đầu toàn ngành về giá trị khoản Người mua trả tiền trước.

Cụ thể, giá trị khoản mục của VIC và VHM lần lượt đạt gần 63 ngàn tỷ đồng và 49 ngàn tỷ đồng, gấp 2.8 lần và 5.5 lần so với đầu năm. Số tiền này gồm các khoản người mua trả trước theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản; ứng trước cho mục đích thực hiện hợp đồng xây dựng; và người mua trả tiền trước cho một số hoạt động kinh doanh khác.

Người mua trả tiền trước của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn nhất (xét theo tổng tài sản). Đvt: Tỷ đồng

Sụt giảm ở doanh thu chưa thực hiện

Trái ngược với mức tăng đột biến ở người mua trả tiền trước, tổng doanh thu chưa thực hiện của 93 doanh nghiệp bất động sản tại ngày 30/06/2022 lại giảm 4% so với đầu năm, còn hơn 26 ngàn tỷ đồng.

Top 10 doanh nghiệp bất động sản có giá trị Doanh thu chưa thực hiện giảm mạnh nhất. Đvt: Tỷ đồng

Như đã đề cập ở trên, chỉ tiêu doanh thu chưa thực hiện thường dùng để phân tích các doanh nghiệp bất động sản KCN. Dù không xuất hiện nhiều trong top 10 giảm mạnh nhất nhưng giá trị doanh thu chưa thực hiện của nhóm doanh nghiệp bất động sản KCN nhìn chung vẫn giảm so với đầu năm.

Tiêu biểu là “ông lớn” KCN tại Bình Dương – Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (HOSE: BCM), giá trị doanh thu chưa thực hiện giảm 24%, về gần 593 tỷ đồng. Ông lớn KCN phía Bắc - Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) cũng chỉ tăng 2% lên hơn 7 tỷ đồng.

Doanh thu chưa thực hiện của 10 doanh nghiệp bất động sản KCN lớn nhất (xét theo tổng tài sản). Đvt: Tỷ đồng

Trong bối cảnh tín dụng về bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ như hiện nay, việc “của để dành” của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên được xem là tín hiệu tích cực. Khoản tiền dự thu này sẽ giúp doanh nghiệp trong ngành phần nào yên tâm hơn về báo cáo tài chính các quý tới. Tuy nhiên, về lâu về dài, nếu các chính sách thắt chặt tín dụng vẫn không được gỡ bỏ, việc tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó khăn và sẽ sớm được phản ánh vào các BCTC của doanh nghiệp.