Độ “hot” của chung cư cũ

Quyết định mua chung cư cũ, tôi ưu tiên trước nhất là sự an toàn khi ở một mình, tiếp đến là chọn chung cư đã có sổ và nằm trong khu vực có đủ tiện ích xung quanh như trường học, chợ, bệnh viện... Đó là chia sẻ từ chị Thanh - một người đã quyết định mua căn hộ chung cư cũ.

Thu nhập của người lao động không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 4/2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng tại Hà Nội và TPHCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc trung cấp (giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2).

Khu vực TPHCM

Theo Savills, nguồn cung căn hộ sơ cấp ghi nhận 10,700 căn vào năm 2023 - mức thấp nhất trong 10 năm qua. Giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ có 6,200 giao dịch trong năm 2023. Theo đó, lượng giao dịch căn hộ đã giảm trung bình 7% mỗi năm trong 10 năm qua.

Theo báo cáo của Tổng cục thống kê, thu nhập bình quân năm 2023 của người lao động Việt Nam là 7.1 triệu đồng/tháng, tăng 6.9% so với năm trước.

Để mua căn hộ giá 1.5 tỷ đồng với thu nhập chỉ hơn 7 triệu đồng/tháng (tương đương khoảng 85 triệu/năm) thì người mua phải mất 18 năm. Trường hợp thu nhập cao hơn, từ 15 - 20 triệu đồng/tháng, thì cũng phải mất từ 6 - 8 năm (với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

Thực tế trên thị trường gần như tìm “đỏ mắt” vẫn vắng bóng căn hộ mới nào có giá từ 1 - 1.5 tỷ đồng, nên điều này gần như là không thể. Các thông số cho thấy, nguồn cung mới khan hiếm và giá nhà bị đẩy lên cao trong khi thu nhập người lao động không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Ăn chắc mặc bền như chung cư cũ

Trước tốc độ tăng giá cũng như lo ngại những rủi ro về việc mua căn hộ mới mở bán, nhiều người chọn phương án mua chung cư cũ. Chị Thanh (28 tuổi), nhân viên văn phòng, mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ, diện tích 78m2 ở quận Tân Phú, đã xây dựng được hơn 6 năm, cách chỗ làm gần 8km, thuận tiện đi làm, không quá xa trung tâm.

Theo chị Thanh, thời điểm muốn mua nhà, chị cũng có đi xem các dự án đang xây, nhưng lo lắng về mặt pháp lý một số dự án liệu có thể ra sổ hồng đúng hạn hay không. Do đó, chị chỉ chọn ở những dự án đã có sổ, dù là chung cư cũ; đến khi lập gia đình sẽ chuyển sang mua nhà đất ở và để có nhiều không gian sống khi gia đình đông thành viên hơn.

Ngoài ra, chị Thanh cho biết, do giá chung cư cũ cũng rẻ hơn so với các chung cư mới đang mở bán khoảng từ 20 - 30%. Với số tiền tích góp và gia đình hỗ trợ thêm, chị quyết định mua chung cư cũ phù hợp ngân sách.

Với vợ chồng anh Kiên (40 tuổi), ngân sách hạn chế, một chung cư cũ lâu đời cũng không phải là lựa chọn tồi. Tuy căn nhà không được sang trọng như các chung cư mới, nhưng đổi lại sẽ an toàn, phù hợp với hoàn cảnh. Chung cư có sổ, sau này cũng dễ mua bán hơn.

Gia đình anh Bình (33 tuổi) với 3 thế hệ, năm ngoái cũng mua căn chung cư cũ ở gần đại lộ Việt Hàn, quận Bình Tân, xây hoàn thành năm 2011. Anh được bạn bè giới thiệu một chung cư mới xây ở Gò Vấp với mức giá tương đương, nhưng anh từ chối vì chưa có sổ như căn hộ chung cư cũ. Ba mẹ anh kỹ tính nên rất sợ vấn đề pháp lý của dự án nếu không ra được sổ.

Hoàng (31 tuổi) cùng vợ đang thuê ở chung cư cũ gần chợ đầu mối Thủ Đức. Anh được bạn giới thiệu căn hộ mới cách đó không xa, nhưng Hoàng từ chối. Anh cho biết, chung cư cũ đang ở gần chỗ làm hơn, dù chỉ là 2 - 3km so với nơi mới, nhưng nếu tính thời gian kẹt xe thì di chuyển cũng tốn thêm 20 phút. Chưa kể nơi cũ đã hình thành được cộng đồng dân cư ổn định nên Hoàng cũng ngại chuyển chỗ mới.

Có thể thấy, chung cư cũ có những độ “hot” nhất định, khiến nhiều người vẫn tìm mua, dù thị trường căn hộ mới vẫn bung ra hàng loạt. Đặc biệt, trước bối cảnh giá nhà liên tục tăng chóng mặt thời gian qua.

Chung cư cũ có phải là giải pháp?

Theo chuyên gia Nhà Tốt, lợi thế của chung cư cũ là đã hình thành, giúp giải quyết một trong những vấn đề quan trọng nhất mà người mua đang gặp phải: niềm tin.

Về nguồn cung, Nhà Tốt cho biết, tại TPHCM, nguồn cung chung cư cũ và dự án mới đều ghi nhận tình trạng giảm trong 6 tháng gần nhất, với mức giảm trung bình lần lượt là 9% và 11%.

Tuy nhiên, đối với nguồn cung dự án mới, khi so sánh thời điểm nửa cuối năm 2023 và 2022, nguồn cung dự án mới tăng khoảng 11%, trong khi chung cư cũ giảm mạnh khoảng 38%.

Dựa trên dữ liệu của Nhà Tốt, người mua có xu hướng quan tâm đến loại hình chung cư cũ nhiều hơn. Theo khảo sát về sự thu hút của tin đăng, 36% tin đăng chung cư cũ thu hút được lượt liên hệ, quan tâm cao từ người mua; trong khi đó, con số này là 30% cho các tin đăng dự án mới (số liệu tháng 2/2024).

Có thể thấy, mặc dù nguồn cung chung cư tại TPHCM chưa có nhiều tín hiệu lạc quan, người mua vẫn rất quan tâm tìm mua chung cư cũ, vì có thể nắm rõ hình dạng thực tế và điều kiện dân cư, hạ tầng hơn.

Về giá, mức giá trung bình trong 6 tháng gần nhất của các dự án có nguồn cung lớn đang ghi nhận mức chênh lệch 22 triệu đồng/m2 giữa chung cư cũ và dự án mới. Dù khoảng cách đã có sự thu hẹp theo từng quý, nhưng không đáng kể. Nguyên nhân là do nguồn cung dự án mới tại các khu vực trung tâm và thành phố lớn ngày càng khan hiếm, khiến thị trường chung cư cũ trở nên sôi động hơn. Đồng thời, trước bối cảnh thị trường vẫn còn gặp nhiều khó khăn, chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận kỳ vọng của họ để tạo cơ hội và thu hút người mua bất động sản.

Cần quan tâm gì khi mua chung cư cũ?

Khi xem xét mua căn hộ cũ, có một số điểm cần cân nhắc và đáng quan tâm nhất là tình trạng sổ sách.

Trước khi ra quyết định, người mua nhà nên kiểm tra dự án đã có sổ hay chưa. Nếu chưa, người mua cần đánh giá về tính sôi động của thị trường mua bán và liên hệ chủ đầu tư để hỏi về thời gian dự kiến ra sổ. Điều này rất quan trọng vì không phải dự án nào bàn giao xong cũng đã có sổ, theo chuyên gia Nhà Tốt.

Tiếp đến, nên tìm hiểu về hạ tầng xung quanh dự án, cũng như quản lý tòa nhà. Người mua cũng có thể hỏi cư dân đã ở trước đó các khía cạnh này cũng như môi trường sống, tiện ích và khu dân cư.

Mua chung cư cũ có lợi thế là biết được hình hài thực tế sau khi dự án hoàn thành, giúp người mua đánh giá tổng quan và chi tiết hơn về căn hộ. Trái lại, nếu mua dự án mới, người mua cần phải hình dung một cách trừu tượng về dự án như hướng nắng, hướng gió, hạ tầng, cảnh quan… mà không thực sự biết trước liệu chủ đầu tư có thực hiện đúng cam kết không.

Tuy nhiên, đại diện Nhà Tốt cũng cho biết, việc mua chung cư cũ đôi khi có mức giá cao hơn. Cụ thể, nếu chờ đến khi dự án hoàn thành, mức giá sẽ chênh lệch và tăng lên rất nhiều. Tùy thuộc vào dự án và chủ đầu tư, chênh lệch giá của căn hộ cũ so với giai đoạn trước khi dự án hoàn thành có thể dao động từ 3% đến 40%, thậm chí có trường hợp giá mua căn hộ cũ cao gấp 200%.