"Đổ bộ" phương Nam:"Cò" Bắc tìm miền đất hứa hay chốn chôn thân?

Theo chân dòng tiền và tham vọng mở rộng địa bàn, đội ngũ “cò” đất miền Bắc đang đổ dồn về Nam, khuấy động thị trường bất động sản vốn đã nhiều biến động – nơi cơ hội và rủi ro đan xen.

Từ những sàn giao dịch lớn ở Hà Nội, hàng nghìn môi giới địa ốc đang đổ về TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương tìm cơ hội mới. Làn sóng này khiến thị trường bất động sản miền Trung và miền Nam sôi động chưa từng có – nhưng cũng tiềm ẩn không ít hệ lụy.

Dòng người Nam tiến – chuyển động tất yếu của thị trường

Nếu trước đây, thị trường miền Trung và miền Nam chủ yếu do môi giới địa phương kiểm soát, thì nay lực lượng “cò” đất từ Bắc vào Nam đã chiếm tỷ trọng đáng kể. Theo chân các “ông lớn” như Vingroup, Ecopark, Masterise…, hàng loạt sàn giao dịch phía Bắc mang theo cả đội ngũ kinh doanh thiện chiến để bám dự án, mở văn phòng mới, tái định vị vùng hoạt động.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, số lượng sàn Hà Nội “Nam tiến” tăng nhanh từ đầu năm 2024. Áp lực khan hàng và giá cao tại Thủ đô buộc nhiều doanh nghiệp môi giới phải tìm “vùng đất hứa” ở phía Nam – nơi nguồn cung dồi dào, biên lợi nhuận hấp dẫn và dư địa tăng giá còn lớn.

Sự dịch chuyển này mang lại những hiệu ứng tích cực rõ rệt. Ở nhiều dự án lớn như Masteri Rivera Đà Nẵng, Vinhomes Green City hay EcoRetreat, tỷ lệ thanh khoản đạt 70–80% ngay trong các đợt mở bán đầu. Sự chuyên nghiệp, kỹ năng marketing bài bản và mạng lưới khách hàng rộng của đội ngũ môi giới Bắc giúp chủ đầu tư tăng tốc bán hàng, mở rộng tệp khách và luân chuyển dòng vốn hiệu quả hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Môi giới miền Bắc có ưu thế về kỹ năng và khả năng kết nối nhà đầu tư, góp phần đưa sản phẩm miền Trung – miền Nam ra thị trường toàn quốc.”

Theo Batdongsan, tỷ lệ nhà đầu tư phía Bắc tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM đã tăng từ 42% lên 57% chỉ sau hai năm – minh chứng cho sự dịch chuyển dòng tiền mạnh mẽ theo chân môi giới.

Mặt trái của làn sóng Nam tiến

Song song với cơ hội là những rủi ro hiện hữu. Cạnh tranh khốc liệt giữa các nhóm môi giới khiến tình trạng “thổi giá”, “tạo sóng” lan rộng. Nhiều khu vực ven dự án lớn chứng kiến giá đất tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong vài tháng – vượt xa giá trị thực.

Không ít sàn nhỏ lẻ thiếu chuyên môn đã lợi dụng làn sóng này để “vẽ” dự án, quảng cáo sai sự thật, đẩy nhà đầu tư non kinh nghiệm vào bẫy đất ảo. Nhiều địa phương như Lâm Đồng, Đồng Nai, Tây Ninh hay Đà Nẵng đã phải liên tục phát cảnh báo về hiện tượng giao dịch đất không pháp lý, phân lô trái phép.

Theo thống kê của VARS IRE, cả nước hiện có khoảng 300.000 môi giới hoạt động, nhưng tới 89% chưa có chứng chỉ hành nghề. Việc các sàn ồ ạt mở rộng Nam tiến càng khiến nhu cầu tuyển dụng tăng vọt, buộc nhiều nơi hạ tiêu chuẩn, tuyển người thiếu hiểu biết pháp lý – làm gia tăng nguy cơ tranh chấp và mất niềm tin thị trường.

Cần khuôn khổ minh bạch cho làn sóng mới

Hiện tượng “cò” đất Bắc tràn Nam là hệ quả tự nhiên của quy luật cung – cầu: nơi nào có cơ hội, vốn và nhân lực sẽ tự tìm đến. Tuy nhiên, nếu không đi kèm quản lý, đào tạo và chuẩn hóa hành nghề, làn sóng này có thể trở thành “con dao hai lưỡi”.

Giới chuyên gia đề xuất sớm hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới; tăng kiểm tra, siết cấp chứng chỉ; xử lý nghiêm các hành vi môi giới “chui”. Đồng thời, cần phát triển cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản để nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tránh bị dẫn dắt bởi tin đồn hoặc quảng cáo sai lệch.

Về lâu dài, cạnh tranh giữa các sàn Bắc – Nam sẽ là động lực lành mạnh, nếu được đặt trong khung minh bạch và kiểm soát tốt. Làn sóng Nam tiến của môi giới phía Bắc không chỉ là cú hích thanh khoản mà còn là phép thử cho năng lực quản trị và sức đề kháng của thị trường bất động sản Việt Nam.