Định giá đất sẽ thay đổi ra sao?

Định hướng từ Hội nghị Trung ương ba khóa 14 khẳng định Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất nhằm khơi thông nguồn lực phát triển mà không tư nhân hóa đất đai. Việc làm rõ vai trò quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp được kỳ vọng sẽ gỡ nút thắt chi phí tiền sử dụng đất, giảm thời gian chờ đợi định giá dự án và tạo mặt bằng giá nhà hợp lý hơn.

Doanh nghiệp bất động sản và người dân được hưởng lợi gì khi bẫy "giá thị trường" tự do được kiểm soát?

Trong phát biểu bế mạc Hội nghị Trung ương ba khóa 14, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khẳng định Nhà nước sẽ điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất. Đây không phải can thiệp hành chính vào từng giao dịch hay áp đặt giá cố định, mà là giữ vai trò quyết định trong cơ chế xác định giá và kiểm soát các yếu tố méo mó quan hệ cung cầu. Đất đai được xác định là tài nguyên đặc biệt, không thể hoàn toàn phó mặc cho thị trường. Thông điệp này thể hiện định hướng tăng cường vai trò Nhà nước trong quản lý một loại tài sản chiến lược của quốc gia.

Giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến thu ngân sách, đầu tư công, phát triển hạ tầng, chính sách nhà ở và bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu, để giá đất hoàn toàn phụ thuộc vào biến động ngắn hạn thị trường, đặc biệt khi thông tin chưa minh bạch và đầu cơ phổ biến, dễ hình thành những mặt bằng giá thiếu bền vững. Khi Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp, điều này giúp kéo giảm giá nhà và chi phí đất đai, qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là nhóm thu nhập bình dân.

Sau hơn một năm triển khai Luật Đất đai 2024, nhiều bất cập phát sinh chủ yếu từ việc xác định giá theo nguyên tắc thị trường nhưng chưa có cơ chế làm rõ thế nào là giá thị trường. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến chỉ ra khoảng trống này khiến nhiều địa phương lúng túng. Một số xác định giá đất cụ thể ở mức quá cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Ví dụ, một hộ dân chuyển đổi hơn 140m² đất vườn sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất, trong khi giá trị thực tế trên thị trường không đủ trang trải khoản chi phí này.

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa nhận định phương pháp xác định giá đất hiện nay vẫn phức tạp, phụ thuộc nhiều vào đơn vị tư vấn, trong khi cơ quan nhà nước vừa phải thẩm định vừa chịu trách nhiệm pháp lý. Với đất khu công nghiệp, doanh nghiệp có thể mất 6 đến 12 tháng chỉ để chờ xác định giá. Một nghịch lý khác là bảng giá đất được xây dựng tiệm cận giá thị trường, nhưng khi áp dụng bồi thường, người dân vẫn cho rằng thấp hơn giá giao dịch thực tế. Khoảng trống này tạo thế kẹt cho cả chính quyền và người bị thu hồi đất.