Điều gì quyết định tuổi thọ chung cư?

Thực tiễn quốc tế cho thấy, thay vì áp dụng "đồng hồ đếm ngược" cho mọi tòa nhà, nhiều quốc gia xây dựng cơ chế quản lý dựa trên kiểm định kỹ thuật, quỹ bảo trì và trách nhiệm của chủ sở hữu nhằm kéo dài vòng đời công trình.

Singapore nổi tiếng với các dự án nhà ở trên quỹ đất thuê 99 năm, nhưng đây là thời hạn sở hữu quyền sử dụng đất, không phải "hạn sử dụng" của chính tòa nhà. Khi hết thời hạn, quyền thuê đất về Nhà nước, trừ khi Chính phủ quyết định gia hạn hoặc áp dụng chương trình tái phát triển. Ngược lại, các quốc gia như Mỹ, Đức, Pháp, Nhật Bản và Australia không quy định niên hạn pháp lý chung cho chung cư, mà quản lý theo chất lượng và mức độ an toàn thực tế của công trình.

Tại Mỹ, nhiều tòa nhà chung cư xây dựng từ cuối thế kỷ XIX vẫn hoạt động bình thường sau hơn 100 năm nhờ bảo trì đầy đủ và tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Ngược lại, một công trình chỉ vài chục năm tuổi nhưng có vấn đề kết cấu hoặc không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn vẫn có thể bị yêu cầu cải tạo hoặc phá dỡ. Tuổi đời của công trình vẫn là yếu tố thị trường quan tâm khi định giá bất động sản hoặc đánh giá chi phí bảo trì, nhưng không đồng nghĩa với việc tòa nhà mặc nhiên hết giá trị sử dụng về mặt pháp lý.

Tại Nhật Bản, các công trình phải được kiểm tra định kỳ theo Luật Tiêu chuẩn xây dựng. Chủ sở hữu có trách nhiệm thuê đơn vị đủ điều kiện kiểm tra kết cấu, thiết bị, thang máy và hệ thống kỹ thuật, sau đó báo cáo kết quả cho cơ quan quản lý. Hàn Quốc áp dụng cơ chế kiểm tra an toàn theo Đạo luật Quản lý An toàn Cơ sở vật chất, với chu kỳ phụ thuộc vào quy mô, tuổi công trình và mức độ rủi ro. Tại Pháp, khi khu chung cư có dấu hiệu xuống cấp, chính quyền có thể yêu cầu đánh giá kỹ thuật và buộc thực hiện biện pháp khắc phục.

Tại bang New South Wales (Australia), các khu chung cư mô hình strata bắt buộc thành lập Capital Works Fund để tích lũy kinh phí cho sửa chữa lớn như mái, thang máy, hệ thống cơ điện. Ở Mỹ, nhiều hiệp hội chủ sở hữu phải xây dựng quỹ dự phòng dựa trên nghiên cứu đánh giá nhu cầu sửa chữa dài hạn. Sau thảm họa sập chung cư Champlain Towers South ở Surfside năm 2021, bang Florida yêu cầu nhiều chung cư thực hiện Structural Integrity Reserve Study và bảo đảm trích lập đầy đủ kinh phí cho hạng mục kết cấu quan trọng.

Tại Đức, Luật Sở hữu căn hộ quy định rõ trách nhiệm bảo trì của từng chủ sở hữu đối với phần diện tích riêng và phần sở hữu chung. Sau cải cách năm 2020, thủ tục biểu quyết được đơn giản hóa để dễ dàng nâng cấp hệ thống kỹ thuật và hiệu quả năng lượng. Khi công trình xuống cấp nghiêm trọng, cơ quan có thẩm quyền có thể chỉ định đơn vị quản lý đặc biệt hoặc yêu cầu chủ sở hữu sửa chữa. Ở Mỹ, nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình không bảo đảm an toàn, chính quyền địa phương có thể yêu cầu sửa chữa, hạn chế sử dụng hoặc phá dỡ tòa nhà.

Tính đến cuối năm 2023, Nhật Bản có khoảng 7,3 triệu căn hộ chung cư, trong đó 1,37 triệu nằm trong tòa nhà trên 40 năm tuổi. Dự báo con số này sẽ tăng lên 4,63 triệu vào năm 2043. Thách thức lớn nhất không phải xác định niên hạn mà là đạt được sự đồng thuận giữa hàng trăm chủ sở hữu để thực hiện tái thiết. Chính phủ Nhật Bản đã sửa đổi nhiều đạo luật năm 2025 với hiệu lực từ 1/4/2026 nhằm đơn giản hóa cơ chế biểu quyết và tăng cường hỗ trợ của chính quyền địa phương.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các nước không quy định niên hạn thường dựa trên bốn trụ cột: kiểm định kỹ thuật định kỳ, nghĩa vụ bảo trì bắt buộc, quỹ bảo trì đủ mạnh và cơ chế pháp lý hiệu quả để cải tạo hoặc phá dỡ khi cần. Florida tăng cường kiểm định kết cấu sau thảm họa Surfside; Nhật Bản sửa đổi pháp luật thúc đẩy tái thiết; Đức cải cách cơ chế biểu quyết; Singapore sử dụng cơ chế thuê đất có thời hạn phục vụ chiến lược quy hoạch. Dù cách tiếp cận khác nhau, điểm chung là đặt trọng tâm vào an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi cư dân.