Điều gì đã khiến giá cổ phiếu LHG “đi ngược” kết quả kinh doanh quý đầu năm?

Ba tháng đầu năm 2021, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Trong đó, CTCP Long Hậu (HOSE: LHG) nằm trong nhóm có kết quả kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ với doanh thu lẫn lợi nhuận ròng đều giảm xấp xỉ 48%. Dù vậy, giá cổ phiếu LHG trên thị trường vẫn duy trì được đà tăng từ năm 2020.

Giá cổ phiếu LHG bắt đầu “rục rịch” tăng giá từ tháng 4/2020 trong bối cảnh bất động sản KCN được nhiều chuyên gia đánh giá cao về tiềm năng phát triển. Sau đó, tưởng chừng đà tăng giá của cổ phiếu này đã đi đến hồi kết khi LHG công bố kết quả kinh doanh quý 1/2021 với doanh thu lẫn lợi nhuận đều sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ 2020, tuy nhiên, mọi chuyện lại diễn ra theo hướng ngược lại, không những không giảm mà giá cổ phiếu LHG vẫn tiếp tục duy trì được đà tăng đến thời điểm hiện tại.

Lần điều chỉnh mạnh nhất trong đà tăng giá của cổ phiếu LHG là vào cuối tháng 1/2021 – khoảng thời gian giá nhiều cổ phiếu “lao dốc” sau sự thất bại của VN-Index trước mốc 1,200 điểm. Điều này cho thấy kết quả kinh doanh 3 tháng đầu năm 2021 của LHG đã không ảnh hưởng nhiều đến triển vọng cổ phiếu của Công ty. Vậy động lực nào đã giữ cho giá cổ phiếu LHG duy trì được đà tăng suốt thời gian qua?

Khác với doanh nghiệp sản xuất, việc ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản KCN thường không phản ánh cụ thể tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Một trong những đặc trưng của bất động sản KCN là khách thuê thường ký hợp đồng dài hạn và trả tiền một lần, các doanh nghiệp cho thuê sẽ ghi nhận khoản tiền này dưới dạng khách hàng trả trước rồi sau đó mới phân bổ dần vào doanh thu các kỳ.Con số lợi nhuận chưa nói lên tất cả

Dù doanh thu và lợi nhuận quý 1/2021 giảm mạnh nhưng trên báo cáo tài chính của LHG lại ghi nhận khoản trả trước gần 440 tỷ đồng từ Công ty TNHH Logos Việt Nam Long An 1. Khả năng cao đây là tiền thuê KCN của Công ty này khi trụ sở chính của Công ty hiện đang tọa lạc tại KCN Long Hậu 3 thuộc quản lý của LHG.

Tỷ lệ lấp đầy các KCN của LHG đang ở mức khá cao. Hai dự án KCN của LHG là Long Hậu 1 và Long Hậu 2 đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100% từ năm 2019. KCN Long Hậu 3 đang được LHG triển khai giai đoạn 1 cũng đã bắt đầu có khách thuê trong năm 2020 với tỷ lệ lấp đầy vào cuối quý 3/2020 đạt 12%.

Giá cổ phiếu đang phản ánh kỳ vọng dài hạn?

Dù con số lợi nhuận quý 1/2021 chưa hoàn toàn nói lên tình hình của LHG nhưng để giá cổ phiếu vẫn có thể duy trì được đà tăng cho đến thời điểm hiện tại thì có lẽ điều mà nhà đầu tư đang đặt kỳ vọng vào chính là kết quả kinh doanh dài hạn của Công ty.

Đối với dự án Long Hậu 3 – Giai đoạn 1 đang được LHG triển khai, dù chậm tiến độ so với kế hoạch nhưng đến cuối năm 2020, công tác đền bù dự án này đã đạt được 88% tổng diện tích dự án, tương đương gần 109 ha. Hiện tại, việc đầu tư dự án Long Hậu 3 chỉ mới ở giai đoạn 1 (gần 124 ha), khi hoàn thành tất cả các giai đoạn, tổng diện tích dự án sẽ đạt khoảng 981 ha.

Giá thuê đất KCN được dư báo tăng mạnh sẽ trở thành yếu tố thúc đẩy lợi nhuận của LHG trong thời gian tới. Hiện, KCN Long Hậu 1 và 2 có giá thuê trung bình 100 USD/m2/50 năm, còn giá thuê tại Long Hậu 3 – Giai đoạn 1 dự kiến dao động từ 110 USD – 120 USD/m2/50 năm. CTCK Everest cho rằng giá thuê tại các KCN khu vực phía Nam trong năm 2021 có xu hướng sẽ tăng từ 15.3% đến 23% so với năm 2020, do các KCN trong khu vực thường có tỷ lệ lấp đầy cao và gặp nhiều khó khăn trong công tác giải tỏa đền bù.

Bên cạnh Long Hậu 3, tại ĐHĐCĐ thường niên 2021, LHG đã thông qua đầu tư 2 dự án mới. Một là KCN An Định tại huyện Mang Thít, tỉnh Vĩnh Long với tổng diện tích 200 ha, có tổng mức đầu tư hơn 2,414 tỷ đồng (trong đó LHG góp hơn 1,014 tỷ đồng, còn lại là vốn vay). Hai là KCN Long Hậu mở rộng – giai đoạn 2 – dự án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đưa vào quy hoạch KCN Việt Nam cuối năm 2020 - với tổng diện tích 90 ha, tổng mức đầu tư dự kiến gần 2,592 tỷ đồng (LHG góp gần 1,606 tỷ đồng). Cả hai dự án đều có cùng tiến độ thực hiện 4 năm kể từ ngày Nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư.

Một trong những thế mạnh giúp LHG khả năng cao sẽ nhận được sự chấp thuận từ phía Nhà nước đối với các chủ trương đầu tư chính là tiềm lực tài chính của Công ty. Nhìn chung, LHG có lượng tiền và tiền gửi khá dồi dào, từ năm 2017 đến nay, Công ty chưa phải lập bất kỳ khoản dự phòng phải trả nào. Cuối quý 1/2021, lượng tiền và tiền gửi của LHG đạt mức cao nhất trong vòng 4 năm trở lại đây với hơn 1,080 tỷ đồng.

Tuy nhiên, các dự án bất động sản nói chung và bất động sản KCN nói riêng đều cần khoảng thời gian đầu tư xây dựng khá dài mới có thể mang về lợi nhuận. Vì vậy, chủ đầu tư luôn phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn và LHG không phải là ngoại lệ.Những rủi ro tiềm ẩn

Quay trở lại với dự án Long Hậu 3 - Giai đoạn 1 của LHG, dù đã bắt đầu nhận khách thuê từ năm 2020 nhưng hiện dự án vẫn đang bị chậm tiến độ do khó khăn trong công tác đền bù - giải phóng mặt bằng. Theo LHG, việc giá đất tăng đã khiến yêu cầu bồi thường của người dân vượt quá kế hoạch của Công ty. Bên cạnh đó, kết cấu địa chất yếu của dự án khiến LHG tốn không ít chi phí để khắc phục, khiến giá vốn dự án tăng cao, gây ảnh hưởng đến lợi nhuận chung của Công ty.

Do những vấn đề từ dự án Long Hậu 3 – Giai đoạn 1, trong năm 2020, ban lãnh đạo LHG đã phải đặt kế hoạch kinh doanh “đi lùi” do lo ngại chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất của dự án này sẽ tăng “nóng” theo giá thị trường. Đến năm 2021, LHG một lần nữa thông qua kế hoạch kinh doanh với doanh thu và lợi nhuận ngược chiều. Cụ thể, LHG dự báo lãi sau thuế sẽ giảm 19% so với năm trước trong khi kỳ vọng doanh thu tăng 34%, khả năng cao vẫn do ảnh hưởng từ dự án Long Hậu 3 – Giai đoạn 1.

Bên cạnh những bất cập trong việc thực hiện dự án, một vấn đề lớn khác mà LHG phải đối mặt chính là tình hình dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp tại Việt Nam. Long An – nơi LHG đặt trụ sở chính và phần lớn diện tích đất cho thuê đã bắt đầu áp dụng giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 ở một số địa phương và Chỉ thị 15 ở các địa phương còn lại. Điều này phần nào sẽ ảnh hưởng đến việc ký kết các hợp đồng cho thuê mới của LHG.