Địa ốc Thủ đô: "Cửa" lướt sóng chung cư đang hẹp lại

Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn “cuối sóng”, khi giá đã leo quá cao, cơ hội lướt sóng ngắn hạn chỉ dành cho nhà đầu tư chuyên nghiệp. Triển vọng trung – dài hạn vẫn được đánh giá sáng hơn nhờ nguồn cung mới dồi dào từ 2026, song nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ vị trí và chủ đầu tư để tránh rủi ro.

Thị trường chung cư Hà Nội đang sàng lọc khốc liệt: chỉ những nhà đầu tư gạo cội, nắm vững địa bàn và có sẵn kênh khách mới đủ sức xoay vòng vốn. Với phần còn lại, “lướt sóng” nay chẳng khác nào đánh cược vào may rủi.

“Suốt 26 năm làm ngân hàng, chưa bao giờ tôi thấy lãi suất thấp như hiện nay”, ông Nguyễn Đức Vinh – Tổng giám đốc VPBank thẳng thắn. Thế nhưng, nghịch lý là lãi vay hạ sâu lại không đủ để kích hoạt sức mua, bởi giá căn hộ đã vọt lên mức khó tiếp cận. “Chung cư 70 – 100 triệu đồng/m2 thì ai mua nổi?”, câu hỏi của Thủ tướng Phạm Minh Chính như lời chất vấn cho cả thị trường.

Theo ông Lê Song – cựu lãnh đạo một sàn môi giới, chung cư Hà Nội đã đi vào “cuối sóng”. Lướt sóng ngắn hạn, đặc biệt với đòn bẩy tài chính, chẳng khác nào tự đẩy mình vào rủi ro. Cơ hội giờ chỉ dành cho những nhà đầu tư “thổ địa”, am hiểu dự án, thậm chí chính là cư dân bản địa, sẵn sàng chớp lấy giao dịch khẩn.

Động lực để giá chung cư tiếp tục tăng tốc đang cạn dần. Với mặt bằng trung bình 80 triệu đồng/m2, thậm chí vùng ven có nơi đội lên 120 – 140 triệu đồng/m2, Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM. Sau giai đoạn tăng nóng, nhiều khả năng giá sẽ đi ngang hoặc chỉ nhích chậm, trong khi đất nền vùng ven bắt đầu nóng trở lại. Sai lầm phổ biến là bán tháo chung cư đúng lúc thị trường chuẩn bị phục hồi để dồn vốn sang kênh khác – dẫn tới “lỗ kép”.

Ông Dương Đình Châu – Chủ tịch An Phát Hưng Holding cho rằng, cơ hội lướt sóng chỉ còn tồn tại ở những dự án thí điểm theo Nghị quyết 171, hoặc nhờ chính sách booking – ân hạn thanh toán, giúp giới chuyên nghiệp kiếm 5 – 10% trong vài tháng. Nhưng đó là “cuộc chơi tay ngang” đầy rủi ro với những ai thiếu kỹ năng bán hàng và quan hệ thị trường.

Trong khi đó, ông Rich Nguyễn – CEO Rich Nguyen Academy nhấn mạnh, chung cư vốn là cuộc chơi trung và dài hạn. Lãi suất thấp chỉ là ưu đãi nhất thời, bởi sau giai đoạn đầu, lãi vay có thể đội lên 12 – 14%/năm. Giá căn hộ bị đẩy quá cao phần nhiều do nguồn cung hạn chế giai đoạn 2020 – 2024, cộng thêm chiêu trò “làm giá” từ một số chủ đầu tư và môi giới. Tuy nhiên, bức tranh sắp thay đổi: chỉ riêng Hà Nội, tới tháng 9/2025 đã có hơn 24.500 căn hộ được cấp phép – gấp 3 lần cùng kỳ. Từ 2026 trở đi, khoảng 70.000 căn hộ mới sẽ ra thị trường, tạo áp lực điều chỉnh mạnh.

Dự báo, giá căn hộ khó giảm trực tiếp, nhưng thị trường sẽ chứng kiến “cơn mưa” chiết khấu, khuyến mại – nguyên tắc kinh doanh quen thuộc: không hạ giá, chỉ tăng ưu đãi. Với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, giải pháp an toàn nhất vẫn là nắm giữ trung – dài hạn, lựa chọn kỹ về vị trí, uy tín chủ đầu tư, hệ tiện ích.

So với đất nền xa trung tâm hay shophouse liền kề, chung cư vẫn là phân khúc sáng giá hơn cả: vừa có tính thanh khoản, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực. Như ông Dương Đình Châu cảnh báo, cuộc chơi ngắn hạn đang đi đến hồi kết – còn ai kiên nhẫn và chiến lược mới có thể thắng dài hạn.