Địa ốc "ém hàng" chờ lực cầu?

Nguồn cung nhà ở tiếp tục cải thiện trong nửa đầu năm 2026 nhưng thanh khoản chưa tăng tương xứng, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn giãn tiến độ mở bán để quan sát sức mua. Thị trường đang chuyển từ cuộc đua "có hàng để bán" sang cạnh tranh bằng chất lượng dự án, năng lực tài chính và chính sách bán hàng.

Nguồn cung tăng khoảng 50% sau 6 tháng đầu năm, song tỷ lệ hấp thụ duy trì quanh 58%. Người mua ngày càng thận trọng trước lãi suất cao và mặt bằng giá neo ở mức cao, buộc chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược kinh doanh.

Nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 58%, cho thấy sự lệch pha giữa cung và cầu. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý 2/2026 chỉ ghi nhận gần 34.000 sản phẩm mở bán mới, giảm 10% so với quý trước. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhận định rằng mặc dù dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường, nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì tâm thế thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng để thăm dò phản ứng của thị trường.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp. Căn hộ chung cư chiếm 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới quý 2, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm 45%, tăng mạnh so với quý trước. Căn hộ cao cấp chiếm 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân vẫn vắng bóng trên thị trường. Nhóm thấp tầng và đất nền chỉ chiếm 25,3%, chủ yếu là biệt thự và liền kề tại các đại đô thị được đầu tư về hạ tầng và tiện ích.

Nhu cầu người mua nhà đang dịch chuyển từ tìm kiếm nơi ở sang tìm kiếm không gian sống toàn diện. Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Vùng 17 Vinhomes, nhận định các đại đô thị cần phát triển trên nền tảng hạ tầng giao thông đồng bộ, hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh và môi trường sống chất lượng. Bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz, cho hay người mua hiện chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán, dành nhiều thời gian đánh giá hiệu quả tài chính của sản phẩm.

Thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới, nơi tốc độ không còn quyết định mà chất lượng dự án, khả năng đáp ứng nhu cầu thực và sự bền vững trong chiến lược phát triển mới là yếu tố cạnh tranh. TS. Trần Minh Hoàng, Phó Chủ tịch VARS, nhận định dư địa phát triển nhà ở vẫn còn lớn nếu hạ tầng tiếp tục được đầu tư đồng bộ. Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng môi giới cần trở thành chuyên gia tư vấn, làm chủ dữ liệu và ứng dụng công nghệ để đồng hành với khách hàng.