Địa ốc 2026: Vận hội hay phép thử?

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đã thoát đáy và phục hồi rõ nét, song vẫn đang trong giai đoạn chuyển tiếp chứ chưa bước vào chu kỳ tăng trưởng thực thụ. Các chuyên gia nhận định, để năm 2026 trở thành “năm bứt phá”, thị trường cần nền tảng vĩ mô ổn định, pháp lý thông suốt và nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực, hướng tới tăng trưởng bền vững hơn.

Sau cú “bật dậy” đáng chú ý của năm 2025, bất động sản Việt Nam đang đi tới ngưỡng cửa thử thách mới. Năm 2026 – liệu sẽ là thời điểm thị trường tăng tốc thật sự, hay chỉ là phép thử để đo sức bền sau sóng hồi phục?

Sau giai đoạn ảm đạm, bất động sản Việt Nam bước vào năm 2025 với sắc thái tươi sáng hơn. Từ giữa 2024, các tín hiệu hồi phục đã dần hiện rõ — dòng tiền cải thiện, pháp lý dự án được tháo gỡ, tâm lý người mua khởi sắc. Đà phục hồi ấy được củng cố thêm nhờ chính sách tín dụng mở rộng, giúp thị trường đến quý IV/2025 trở nên sôi động trở lại. Câu hỏi lúc này: thị trường đã thật sự bước qua “pha phục hồi” để tiến vào chu kỳ tăng trưởng, hay mới chỉ trong giai đoạn quá độ?

Theo ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, năm 2025 đánh dấu thời điểm thị trường “thoát đáy” và vận động tích cực hơn. Thanh khoản tăng, giá tại nhiều khu vực nhích lên, thậm chí có nơi “nóng” trở lại — những dấu hiệu rõ của sự hồi sinh. Tuy vậy, ông Chung cho rằng đây vẫn là giai đoạn chuyển tiếp, chưa thể gọi là chu kỳ tăng trưởng thực thụ: “Các yếu tố vĩ mô đã cải thiện, song cần thêm thời gian để hình thành một chu kỳ bền vững, đặc biệt là về chính sách và nguồn cung.”

Trên thực tế, nguồn cung vẫn là điểm nghẽn lớn khi nhiều dự án còn vướng pháp lý, khiến thị trường lệch pha: phân khúc trung – cao cấp mở bán mạnh, trong khi sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m² vẫn khan hiếm. Dù vậy, nền kinh tế tăng trưởng ổn định, đầu tư công lan tỏa, cùng chính sách hỗ trợ rõ ràng hơn đang tạo nền tảng để thị trường hướng tới giai đoạn phát triển bền vững từ 2025 sang 2026.

Tại TP.HCM – thị trường đầu tàu, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc OneHousing, nhìn nhận đà phục hồi hiện nay là thực chất, nhưng chưa thể “bùng nổ” như giai đoạn 2020–2021. “Sau nỗ lực tháo gỡ của Chính phủ, TP.HCM chuyển biến rõ rệt, song tăng trưởng đang diễn ra theo hướng ổn định và bền vững hơn,” ông nói. Ba điểm nghẽn chính vẫn hiện hữu: pháp lý dự án chưa hoàn toàn thông suốt, nhà đầu tư thận trọng hơn, và các chủ đầu tư chọn cách ra hàng có kiểm soát để tránh rủi ro thanh khoản.

Dù vậy, điều tích cực nhất theo ông Tiến là niềm tin đang trở lại. “Dòng vốn từ miền Bắc đang chảy mạnh vào TP.HCM khi mặt bằng giá hai thị trường tiệm cận. Làn sóng dịch chuyển này chứng minh sức hút và vai trò dẫn dắt của khu vực phía Nam,” ông nhận định.

Tín hiệu củng cố cho chu kỳ mới

Bức tranh 2025 ghi nhận nhiều điểm sáng: thanh khoản tăng, niềm tin cải thiện, giá duy trì ổn định. Ông Lê Đình Chung cho rằng đây là nền móng của chu kỳ mới. “Nếu 2021–2023 là giai đoạn đóng băng, 2024 là khởi động, thì 2025–2026 sẽ là thời kỳ củng cố và định hình,” ông nói. Dòng tiền trong dân dồi dào, lãi suất thấp, giá tương đối hợp lý — những yếu tố hỗ trợ cho đà tăng trưởng sắp tới.

Tuy nhiên, để bước vào pha tăng trưởng thực thụ, ba điều kiện then chốt cần được đảm bảo: tín dụng ổn định, pháp lý thông suốt, và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu thực. “Nếu siết tín dụng quá sớm, đặc biệt là với căn nhà thứ hai, đà hồi phục có thể bị chặn lại. Cần chính sách linh hoạt để khơi thông dòng vốn,” ông Chung nhấn mạnh.

Ông Trần Minh Tiến dự báo, đà tăng trưởng cuối 2025 sẽ nối dài sang 2026, song theo hướng chọn lọc hơn là bùng nổ. Ông ước tính TP.HCM sẽ có khoảng 11.000–12.000 căn hộ mới mở bán trong năm, chủ yếu ở khu trung tâm, thể hiện chiến lược “giữ nhịp” của các chủ đầu tư. Tại Hà Nội, trọng tâm nguồn cung sẽ chuyển về khu Đông và khu vực Văn Giang (Hưng Yên) – nơi tập trung các đại đô thị bài bản, chiếm khoảng 30% tổng lượng mở bán giai đoạn 2025–2026.

Tạo nền vững cho chu kỳ 2026

Các chuyên gia thống nhất rằng lãi suất thấp, đầu tư công và dòng vốn tư nhân sẽ tiếp tục là động lực kép cho thị trường. Song song, chính sách về nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý nếu đi vào thực tế sẽ giúp cân bằng cung – cầu, giảm áp lực cho phân khúc trung – cao cấp.

Theo ông Chung, 2025 là năm điều chỉnh tích cực – thời điểm thị trường tái cấu trúc và lấy lại cân bằng. Nhiều doanh nghiệp đã cắt giảm nợ, tìm được đối tác chiến lược và tái gia nhập cuộc chơi. Còn theo ông Tiến, sự thận trọng của người mua và chủ đầu tư lại là tín hiệu tốt, bởi “thị trường đang hình thành nhóm người mua hiểu biết, coi trọng giá trị thực và tính pháp lý — nền tảng cho một chu kỳ lành mạnh hơn”.

Để 2026 thực sự trở thành pha tăng trưởng bền vững, giới chuyên môn nhấn mạnh hai trụ cột: chính sách ổn định và nguồn cung thực. Khi tín dụng, thuế và đầu tư công được điều phối đồng bộ, thị trường sẽ không chỉ hồi phục, mà còn phát triển trên nền tảng cân bằng và minh bạch hơn.