Đề xuất nhà chưa có sổ đỏ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Bộ Xây dựng đề xuất mở rộng nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng, gồm nhà ở và công trình xây sẵn chưa có sổ đỏ.

Đề xuất trên được nêu trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến. Luật hiện hành chỉ quy định 3 nhóm hợp đồng được chuyển nhượng gồm mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) và thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung công trình xây dựng hình thành trong tương lai và nhà ở chưa có sổ đỏ cũng được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có sổ cũng nằm trong phạm vi này.

Tại tờ trình về chính sách Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cơ quan soạn thảo cho biết hệ thống hợp đồng chưa bao quát đầy đủ các loại hình thực tế, còn khoảng trống về điều kiện và trình tự chuyển nhượng. Đề xuất trên nhằm chuẩn hóa các loại hợp đồng, hạn chế rủi ro, tranh chấp, hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

Theo các chuyên gia, việc mở rộng phạm vi phù hợp với nhu cầu thực tiễn khi các sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh ngày càng đa dạng. Ông Lê Đình Vĩnh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Vietthink, nhìn nhận đề xuất trên nếu đi kèm cơ chế kiểm soát phù hợp sẽ góp phần tăng tính linh hoạt của giao dịch, nâng cao khả năng thanh khoản và thúc đẩy thị trường thứ cấp.

Theo ông Vĩnh, vấn đề quan trọng của cơ chế chuyển nhượng hợp đồng là xác định chính xác quyền, nghĩa vụ và vị trí pháp lý của bên chuyển nhượng được chuyển cho bên nhận. Với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, ông Vĩnh khuyến nghị cơ chế định danh rõ ràng. Nếu thông tin về vị trí, diện tích, tầng, khu vực, công năng sử dụng không được xác định thống nhất, nguy cơ phát sinh tranh chấp về đối tượng chuyển nhượng là rất lớn.

Tương tự, Luật sư Trương Trọng Nghĩa cho rằng điểm chung của ba loại hợp đồng đề xuất bổ sung là bất động sản đã tồn tại hoặc đang hình thành, hợp đồng gốc đã được xác lập hợp pháp, tiền đã được thanh toán một phần hoặc gần như toàn bộ. Tuy nhiên tài sản chưa được đăng ký và bên mua chưa có chứng thư nào để chứng minh quyền của mình với người thứ ba ngoài chính bản hợp đồng.

Ông Nghĩa lưu ý đề xuất trên có thể cho phép giao dịch diễn ra bên ngoài trục Giấy chứng nhận – vốn là nền tảng bảo đảm an toàn giao dịch bất động sản hiện nay. Ông cho rằng cơ quan soạn thảo cần xây dựng một cơ chế thay thế tương xứng, "nếu không rủi ro chỉ chuyển từ khu vực phi chính thức sang khu vực chính thức chứ không biến mất". Một số rủi ro tiềm ẩn gồm nguy cơ chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và nghĩa vụ thuế.

Chuyên gia đề xuất xây dựng thêm một tầng trung gian giữa hợp đồng và đăng ký quyền sở hữu, dưới hình thức sổ đăng ký tạm thời, cơ chế lưu ý quyền lợi hoặc nghĩa vụ khai báo giao dịch trong thời hạn ngắn. Giải pháp này nhằm hạn chế rủi ro từ việc chuyển nhượng hợp đồng chỉ dựa trên văn bản giấy giữa các bên.