Đề xuất mới nhà ở thương mại giá phù hợp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đưa ra kiến nghị quan trọng nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, khơi thông thanh khoản và bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người mua nhà.

Nếu được luật hóa theo hướng HoREA đề xuất, nhà thương mại giá phù hợp sẽ gần hơn với bản chất của một sản phẩm thương mại: doanh nghiệp đầu tư, người mua sở hữu và có quyền chuyển nhượng, đồng thời thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

HoREA cho rằng quy định hạn chế chuyển nhượng trong tối thiểu 5 năm là chưa hợp lý đối với nhà ở thương mại giá phù hợp. Hiệp hội đề nghị không đưa điều khoản này vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi; khi người mua đã được cấp sổ hồng, quyền chuyển nhượng nên được thực hiện theo nhu cầu và quy định pháp luật.

Đề xuất cần được nhìn trong bối cảnh phân khúc này đang được HoREA thúc đẩy trở lại nhằm bổ sung nguồn cung cho nhóm người có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị. Theo quan điểm của Hiệp hội, đây vẫn là nhà ở thương mại, không phải nhà ở xã hội; doanh nghiệp tự đầu tư, kinh doanh và chịu trách nhiệm về hiệu quả dự án.

Với doanh nghiệp địa ốc, cơ chế chuyển nhượng có ý nghĩa trực tiếp tới tính thanh khoản của sản phẩm. Một căn hộ bị hạn chế bán lại trong 5 năm có thể khiến người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng xoay chuyển tài sản khi thay đổi nơi làm việc, thu nhập hoặc nhu cầu gia đình. Ngược lại, bỏ giới hạn có thể làm sản phẩm dễ giao dịch hơn nhưng cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát nguy cơ mua để hưởng chênh lệch.

Đây chính là điểm khó của chính sách. Nếu quá chặt, phân khúc có thể mất một phần sức hấp dẫn với cả người mua lẫn doanh nghiệp. Nếu quá mở, mục tiêu đưa nhà giá phù hợp đến đúng nhóm có nhu cầu ở thực có thể chịu sức ép từ hoạt động đầu cơ.

Trước đó, HoREA cũng từng đề xuất bỏ khống chế lợi nhuận định mức, thay vì áp một mức lợi nhuận tối đa cứng cho doanh nghiệp. Một số đề xuất khác tập trung vào mở rộng tín dụng và nới điều kiện tiếp cận, cho thấy hướng tiếp cận của Hiệp hội là tạo thêm động lực kinh tế để doanh nghiệp tham gia phân khúc này.

Với thị trường bất động sản, tác động lớn hơn nằm ở nguồn cung và tốc độ quay vòng vốn. Nếu cơ chế pháp lý đủ rõ, doanh nghiệp có thêm cơ sở tính toán hiệu quả dự án; còn người mua có thêm tính linh hoạt đối với tài sản. Tuy nhiên, việc có bỏ giới hạn 5 năm hay không vẫn phụ thuộc quá trình xây dựng và hoàn thiện Luật Nhà ở sửa đổi.