Đầu tư bất động sản công nghiệp: Miếng ngon không dễ ăn!

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp là phân khúc rất đặc thù, không dễ đầu tư và rủi ro chôn vốn rất lớn.

Cơ hội hấp dẫn

Thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung đã trải qua một năm 2023 đầy khó khăn, thách thức. Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp thì sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: So với thị trường chung, bất động sản công nghiệp năm vừa qua vẫn là điểm sáng khi thu hút được một lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài. Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng cho thuê bất động sản công nghiệp vẫn diễn ra rất sôi động.

Hiện Việt Nam đang là một điểm đến đầy hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài do lợi thế về vị trí địa kinh tế thuận lợi, chính trị ổn định, giá thuê, chi phí nhân công còn rẻ, hệ thống hạ tầng giao thông, tiếp vận hậu cần ngày càng hoàn thiện, cùng các ưu đãi về đầu tư... Đây chính là nền tảng cho thị trường bất động sản công nghiệp phát triển.

Tuy nhiên, về phía các nhà đầu tư trong nước, hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư có phần trầm lắng do các khó khăn về kinh tế. Lãi suất còn cao và nguồn vốn tiếp cận khó khăn khiến các nhà đầu tư chưa mạnh dạn mở rộng hoạt động kinh doanh.

Mới đây, Quốc hội vừa thông qua Luật Đất đai sửa đổi, theo ông, bộ luật này sẽ tác động như thế nào đến phân khúc bất động sản công nghiệp? Ông có dự báo gì về triển vọng thị trường này trong năm 2024?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Bất động sản công nghiệp vốn là phân khúc được nhà nước hỗ trợ, khuyến khích phát triển trong thời gian vừa qua với các quy định thuận lợi như chỉ định nhà đầu tư, nhà nước thu hồi đất, tiền sử dụng đất nộp hàng năm để thu hút các nhà đầu tư, khuyến khích sản xuất.

Với Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ ngày càng thuận lợi hơn với nhiều quy định mới. Đơn cử như việc doanh nghiệp khi đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền thuê đất, thì được thế chấp, chuyển nhượng dự án. Điều này sẽ tạo điều kiện thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường.

Với nền tảng phát triển tốt từ năm 2023, sang năm 2024, cùng với việc thu hút đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản sẽ tiếp đà phát triển sôi động. Trong trung và dài hạn, bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc đón dòng tiền đầu tư tốt, có triển vọng tăng trưởng cả về giá bán và thanh khoản.

Các nhà đầu tư bất động sản trong nước có tiềm lực về tài chính sẽ có xu hướng rời bỏ các phân khúc đầu tư khác để quay sang bất động sản công nghiệp và đưa vốn vào sản xuất hàng hoá.

Đâu sẽ là các tỉnh thành có thị trường bất động sản công nghiệp tiềm năng, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Tại các thị trường cấp 1, giá thuê bất động sản công nghiệp hiện đang ở mức khá cao, các nhà đầu tư không còn nhiều lợi thế cạnh tranh về giá. Bên cạnh đó, quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, một số ngành cần nhiều lao động phổ thông tại chỗ cũng gặp hạn chế trong khâu tuyển dụng.

Chính vì vậy, các thị trường cấp 2, thị trường mới nổi với bán kính cách Hải Phòng khoảng 200km, chi phí thuê đất rẻ, quỹ đất còn nhiều, cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện như Hưng Yên, Hà Nam, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Thái Bình, Nam Định sẽ ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư.

Thường thì bất động sản công nghiệp thường do các công ty hoặc tổ chức phát triển, ít có sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, gần đây có xu hướng một số nhà đầu tư cá nhân cũng tham gia thị trường này. Liệu phân khúc này có đủ hấp dẫn đối với họ?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Bất động sản công nghiệp là phân khúc đầu tư vào giá trị thực, mang lại dòng tiền ổn định cho khách hàng.

Có thể lấy một ví dụ như bài toán đầu tư nhà xưởng diện tích đất khoảng 5.000m2 để thấy rõ sự ưu việt của phân khúc này.

Với đơn giá thuê đất ở vị trí tốt khoảng 120 USD/m2, tiền thuê đất nhà đầu tư phải trả là khoảng 15 tỷ đồng cho cả vòng đời dự án 50 năm. Chi phí xây nhà xưởng khoảng 15 tỷ đồng.

Như vậy, các nhà đầu tư cá nhân có tầm tiền khoảng 30 tỷ đồng, thay vì mua một bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự biển, có thể đầu tư vào bất động sản công nghiệp.

Với giá thuê nhà xưởng diện tích 5.000 m2 khoảng 350 triệu đồng/tháng, một năm nhà đầu tư có thể thu về hơn 4 tỷ đồng. Sau từ 7 - 10 năm, họ có thể thu hồi vốn. Trong khi đó, nhà đầu tư vẫn còn nguyên một tài sản giá trị, tiềm năng sinh lời lớn và mang lại dòng tiền trong dài hạn.

Không dễ ăn!

Nhưng vì sao cho đến nay không nhiều nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia vào thị trường này giống như các phân khúc đầu tư bất động sản khác, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Bất động sản công nghiệp là phân khúc vô cùng khác biệt và đặc thù. Với các bất động sản khác như đất nền, liền kề, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ tiền mua, rồi để đấy, đợi tăng giá. Nếu có nhu cầu cho thuê, họ cũng dễ dàng tìm kiếm khách hàng hoặc uỷ thác lại cho đơn vị vận hành.

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản công nghiệp phức tạp hơn rất nhiều lần. Nhà đầu tư cần chọn địa điểm, bỏ chi phí xây nhà xưởng, tìm kiếm, thu hút khách thuê để đặt nhà máy...

Bất động sản công nghiệp là hoạt động đầu tư tạo ra hệ thống cơ sở hạ tầng nhằm thu hút các nhà sản xuất vào thuê nhà xưởng, phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh, chứ không phải phân khúc dành cho các nhà đầu cơ.

Vì vậy, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng không thể cao, tăng nhiều lần như bất động sản thương mại, đất nền như những năm vừa qua. Nhà đầu tư trước hết cần nhìn rõ yếu tố này để đặt đúng kỳ vọng. Thay vào đó, nếu cho thuê tốt, họ sẽ có dòng tiền ổn định và lâu dài và gia tăng giá trị tài sản .

Mặt khác, khi đầu tư vào kho xưởng, nhà xưởng, hệ thống cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, nhà đầu tư cũng cần có nguồn lực tài chính, nguồn vốn rất lớn, đầu tư dài hạn, cùng kiến thức, kinh nghiệm vững chắc trong ngành

Các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp cần tính toán rất kỹ lưỡng trước khi xuống tiền vì đây là những tài sản rất lớn, cơ nghiệp của cả một đời người, nếu tính toán sai, đầu tư sai sẽ rất nguy hiểm. Ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch DTJ Group

Đó là chưa kể đến các xu hướng mới sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến bất động sản công nghiệp trong tương lai như xu hướng xanh, khu công nghiệp xanh. Đây chính là thách thức rất lớn của các nhà đầu tư.

Nếu không theo kịp xu hướng này, chỉ trong một thời gian ngắn sắp tới, các khách thuê có thể sẽ quay lưng với khu công nghiệp khi không đảm bảo được tiêu chuẩn về nhà xưởng xanh, giảm thải cho hàng hoá sản xuất của họ.

Thời gian vừa qua, thực tế cho thấy, không ít khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi đầu tư cả chục năm nhưng vẫn không thể lấp đầy. Đây chính là minh chứng cho thấy bất động sản công nghiệp là phân khúc không dễ đầu tư. Nhất là đối với các nhà đầu tư tay ngang, thiếu kinh nghiệm trong việc đầu tư xây dựng nhà xưởng và tìm kiếm khách hàng cho thuê lại.

Nhà đầu tư xây nhà xưởng xong vì những yếu kể ở trên không thể cho thuê lại sẽ dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, tài chính. Rủi ro chôn vốn là rất lớn.

Làm thế nào nhà đầu tư cá nhân có thể hạn chế rủi ro?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp trước khi xuống tiền thuê đất, xây dựng nhà xưởng, khu công nghiệp cần tính toán rất kỹ lưỡng. Đây là những tài sản rất lớn, cơ nghiệp của cả một đời người, nếu tính toán sai, đầu tư sai sẽ rất nguy hiểm.

Trước khi xuống tiền, quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần biết rõ lợi thế cạnh tranh về giá, vị trí của khu vực, để định hướng thu hút các doanh nghiệp, ngành sản xuất phù hợp để có khách thuê.

Không phải khu công nghiệp, nhà xưởng nào cũng thu hút các ngành điện tử, chip bán dẫn hay các ngành “hot” hiện nay bởi sự cạnh tranh là rất lớn. Các doanh nghiệp ngành sản xuất này có rất nhiều sự lựa chọn trên thị trường.

Mới đây Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã thành lập Liên chi hội Bất động sản công nghiệp để quy tụ các nhà đầu tư, tạo sân chơi mới giúp họ cùng chia sẻ kinh nghiệm, hỗ trợ nhau dưới sự dẫn dắt của hiệp hội để cùng phát triển.

Với các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp chưa có nhiều kinh nghiệm, họ cũng có thể thông qua các đơn vị tư vấn, để có được quyết định đầu tư đúng đắn, tránh rủi ro và đạt được kỳ vọng lợi nhuận.

Là đơn vị nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, DTJ Group cũng đang nỗ lực xúc tiến đầu tư, tư vấn giúp các nhà đầu tư phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp có cái nhìn đúng đắn, toàn cảnh về thị trường.

Chúng tôi giúp các nhà đầu tư xác định khu vực có nhiều lợi thế phát triển, tệp khách hàng tiềm năng và lựa chọn nhóm ngành phù hợp với từng khu vực địa lý. Qua đó, khu công nghiệp, cụm công nghiệp sẽ được tư vấn quy hoạch một cách phù hợp, bài bản nhằm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp thuê lại.

Xin cảm ơn ông!