Đầu tư bất động sản ăn theo hạ tầng cứ 'sau một đêm' là hốt bạc?

Các thông tin liên quan đến quy hoạch và sự hoàn thiện hạ tầng, kết nối liên vùng đã giúp cho các nhà đầu tư, nhà phát triển dự án bất động sản có cơ hội, một số nhà đầu tư cá nhân cũng ‘ăn” theo làn sóng này.

Vậy, đầu tư bất động sản theo ‘con sóng’ đầu tư công, mở rộng hạ tầng có lời hay không và có nên đầu tư?

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, hạ tầng giao thông là liên thông về kinh tế, kết nối vùng để phục vụ cho nền kinh tế nói chung và bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế nên sẽ được hưởng lợi từ những việc kết nối giao thông.

Ông Khương lưu ý, những thông tin về quy hoạch, thông tin về đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông đã tác động một phần tiêu cực đến thị trường bất động sản Việt Nam vì khi nghe được thông tin này, thị trường xuất hiện việc đầu tư, đầu cơ đất. Do đó, mọi người cần hết sức cẩn trọng.

“Với nhà đầu tư cá nhân, không phải cứ mua nhà gần đường là có lời. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị đất, bất động sản được gia tăng.

Khi đầu tư cần cân đối việc sử dụng đòn bẩy tài chính đi vay hoặc chi phí vốn của chủ sở hữu để xem khoảng 10-20 năm sau chúng ta có chịu đựng nổi hay không. Nếu đầu tư theo tâm lý bầy đàn của các đối tượng đầu cơ, môi giới sẽ cực kỳ nguy hiểm cho những nhà đầu tư chưa cập nhật thông tin”, ông Khương nói.

Để tránh việc này, theo ông Khương, khi đầu tư cần nắm được những thông tin liên quan đến hạ tầng giao thông, thông tin và kế hoạch đầu tư từ Sở Giao thông, Sở Xây dựng, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư... như vậy sẽ rõ ràng hơn về nguồn vốn cấp ra sao, đầu tư công như thế nào, giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan hơn. Đặc biệt, cần tránh đầu tư theo thông tin “rỉ tai”.

“Quy hoạch sẽ thay đổi theo thời gian và phụ thuộc vào điều chỉnh kinh tế vĩ mô và các công trình hạ tầng giao thông. Do đó, đầu tư cần cẩn trọng bởi nhiều lúc có những đô thị 5-10 năm sẽ có những thay đổi, sẽ có những thiệt thòi. Nếu được sẽ trở thành mặt tiền đường, mặt tiền lộ, nhưng không phải ai cũng may mắn.

Nhà đầu tư cá nhân khi đầu tư dựa theo cơ sở hạ tầng đô thị cần cẩn trọng. Thực tế đã có những nơi đường xây xong, cầu xây xong nhưng không hình thành khu đô thị, đây chính là câu chuyện mà nhiều người dân đầu tư đang bị thiệt thòi nhiều bởi một nhóm đầu cơ, nhóm lợi ích khác nhau”, ông Khương lưu ý.

Nhấn mạnh thêm, ông Khương cho hay, giá trị đất sẽ gia tăng khi hình thành đô thị; còn con đường xây xong chỉ để đi từ Nam ra Bắc thì thử lên mặt đường quốc lộ mua đất và chờ xem bao nhiêu năm sau tăng giá sẽ biết ngay.

“Đường quốc lộ 1 đất trống rất nhiều, có thể mua để biết thực tế đường có rồi đó nhưng để giá trị gia tăng như thế nào so với chi phí vốn bỏ ra. Đây là bài toán cần cân nhắc, đặc biệt nếu sử dụng đòn bẩy quá lớn sẽ là rủi ro khi tốc độ kỳ vọng của việc đầu tư nhỏ hơn chi phí tài chính phải ‘gánh’ trả từng tháng, từng năm rất đau đầu”, ông Khương nói.

Ngoài ra, ông Khương cho rằng, lạm phát xảy ra sẽ ảnh hưởng nhiều về hoạt động kinh tế, thu nhập của người dân; vì thế dù đầu tư để ở hay đầu tư dài hạn thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính đều phải hết sức cân nhắc.

Đối với nhà đầu tư dài hạn cần cân nhắc lại biên độ kỳ vọng về lợi nhuận, cũng như khả năng chi trả nếu vay ở ngân hàng quá nhiều.

“Kỳ vọng năm 2022 sẽ có những thay đổi lớn, kỳ vọng về sự hồi phục nhưng điều đó không có nghĩa là ‘cú huých’ làm thay đổi thị trường bất động sản như những năm trước đây. Không có chuyện thị trường sẽ ‘nóng’ lên, chỉ sau một đêm hay sau 1-2 tuần sẽ tăng giá vài chục phần trăm. Bởi lẽ, chúng ta cần thời gian để nền kinh tế hồi phục thì bất động sản mới được hưởng lợi”, ông Khương nói.

Tuy nhiên, với những người dân có nhu cầu nhà ở, mua ở thực, ít sử dụng đòn bẩy tài chính thì theo ông Khương bây giờ vẫn là thời điểm để mua khi thị trường được kỳ vọng sẽ có giá trị gia tăng.

“Bất động sản sẽ tăng trong thời gian tới nếu chỉ số lạm phát tăng”, ông Khương nhận định.