Đầu tư bất động sản 'ăn theo' đường Vành đai 4 liệu có cơ hội thắng lớn?

Mức giá đã tăng quá cao cùng với 'đặc thù' của Vành đai 4 là đường cao tốc trên cao, giá đất xung quanh dự án sẽ không còn quá hấp dẫn về lợi nhuận.

Thông tin về đường Vành đai 4 được Quốc hội chính thức bấm nút thông qua khiến cho các nhà đầu tư "ôm" sẵn hàng khấp khởi vui mừng. Làn sóng đổ xô "ăn theo" Vành đai 4 cũng trở nên tấp nập, sôi nổi.

Chị T. (Hoài Đức, Hà Nội) trước đó cũng đã "ôm" 2 sổ đỏ đất ở xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn. Mỗi lô đất giá trung bình 2-3 tỷ đồng. Chưa có ý định đẩy hàng ra bán, chị T. còn dự tính vào thêm hàng để chờ tăng giá.

Theo nhà đầu tư này chia sẻ, so với thời điểm đầu năm 2022, giá đất ở Sóc Sơn, nằm sát tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã tăng 30-50%. Thậm chí, một số khu vực tăng gấp đôi.

Thừa nhận rằng, lượng nhà đầu tư đổ về khu vực này không quá lớn như những lần "sốt" khác diễn ra ở Hà Nội. Nhưng trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện tại, chị T. cho hay: "Mua đất để 3-5 năm nữa, chờ đường Vành đai 4 thi công và triển khai thì chắc chắn đất xung quanh sẽ có lời gấp 2, gấp 3 là lẽ thường tình. Các khu vực khác hiện tại không có "sóng", tiềm năng cũng ít. Nên nhà đầu tư nào hầu như cũng mua ít mảnh ven đường Vành đai 4 để chờ".

Tương tự như chị T., anh Nhuận (Nam Từ Liêm, Hà Nội) mạnh dạn bỏ ra 2 tỷ đồng để mua 1 lô đất Sóc Sơn. Lô đất mà anh Nhuận mua đã tăng 25% so với tháng 3/2022. "Ban đầu tôi lăn tăn vì đất tăng khá nhiều. Nhưng nghĩ để một thời gian, giá đất tăng gấp đôi, số tiền lợi nhuận sẽ cao hơn".

Theo các chuyên gia, các dự án giao thông xuất hiện sẽ làm gia tăng giá trị cho bất động sản. Đó là sự tất yếu của quá trình phát triển. Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm xuống tiền rất quan trọng vì điều này quyết định tới mức lợi nhuận thu về.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thừa nhận, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Song theo ông Đính, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

Vị chuyên gia này thẳng thắn nói, "đội lái" tạo sóng thị trường dựa trên thông tin tốt để làm tăng giá, tạo sốt đất. Ông Đính khuyến nghị, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn đồng thời nắm được 2 vấn đề cơ bản nhất. Đầu tiên là dư địa tăng giá. Và thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng.

Ông Đính lấy ví dụ, cách đây 1 năm nhiều nhà đầu tư nắm bắt được thông tin đã nhanh chóng ôm gom hàng tại một số khu vực vùng Vành đai 4 đi qua, đẩy giá bất động sản tại đây lên cao. Giá ở những khu vực này đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Vì vậy, để nói về dư địa tăng giá thì tại những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không cao.

Với những khu vực giá bất động sản ven tuyến đường Vành đai 4 đã tăng khá cao, gần tiệm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó thì dư địa tăng giá không còn nhiều.

Vị chuyên gia này nói thêm, tuyến đường Vành đai 4 là đường chạy trên cao nên tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ. Không phải tất cả mọi khu vực có tuyến đường chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản.

Đồng quan điểm đó, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội phân tích, chỉ tính trong vòng 6 tháng trở lại đây, giá đất các khu vực vùng ven đường Vành đai 4 đã tăng quá mạnh. Với một dự án mới nằm trên giấy nhưng giá đã tăng cao như vậy, cho thấy, giá đất tăng vượt giá trị thực.

"Vậy phải mất bao nhiêu thời gian trong tương lai để đo lường giá trị đất của hiện tại khi nó đã tăng quá đà. Ví dụ, lô đất ở Sóc Sơn trước khi có thông tin đường Vành đai 4 xuất hiện chỉ 1 tỷ. 3 tháng sau, thông tin đường Vành đai 4 manh nha xuất hiện, giá đất tăng thành 1,5 tỷ đồng. Giá đất cứ tiếp tục kéo lên khi Quốc hội ấn nút thông qua, khi tuyến đường cắt băng động thổ, hay qua từng giai đoạn Vành đai 4.

Nếu cứ tăng với mỗi mốc như vậy thì lô đất này có thể tăng gấp 4,5 lần. Đó là điều vô lý. Thế nên, giá đất rồi sẽ quay trở về với giá trị thực nếu như bức tranh chung về thị trường đang tự điều chỉnh".

Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, đường Vành đai 4 là đường cao tốc trên cao nên chỉ có những khu vực gần các nút giao mới phát triển, tăng giá tốt. Những khu vực dọc hai bên đường Vành đai 4 bị ngăn cách bởi hệ thống đường gom, rào chắn thì sẽ khó phát triển.

Đây là lý do nhà đầu tư cẩn trọng vì lợi nhuận của lô đất ven đường Vành đai 4 sẽ không còn hấp dẫn, hoặc thấp và thậm chí nguy cơ cắt lỗ là điều dễ xảy ra.