Đâu là chìa khóa tháo gỡ 'ma trận' nhà ở?

Làn sóng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh được xem là “van xả” cho áp lực an cư tại lõi trung tâm, nhất là khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Song, để những vùng đất mới không biến thành “đô thị ma”, cần một tầm nhìn quy hoạch đồng bộ và giải pháp quản trị thực chất.

Giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục leo thang, đẩy giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa tầm với. Theo các chuyên gia, tại Hà Nội, giá trung bình chung cư hiện dao động 70–80 triệu đồng/m², nhiều dự án cao cấp thậm chí vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Còn ở TP.HCM, mặt bằng giá đã vọt lên 100–200 triệu đồng/m², tương đương hoặc cao hơn nhiều khu nhà phố. Thống kê của HoREA cho thấy, từ năm 2020 đến nay, giá nhà tại TP.HCM có thời điểm tăng tới 15–20% mỗi năm.

Theo Savills, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn bị bó hẹp bởi vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao. Sự lệch pha giữa cung – cầu khiến giá nhà tiếp tục neo cao, dù thị trường không còn “sốt” như trước. Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng và giãn dân ra vùng vệ tinh được xem là hướng đi căn cơ để giảm tải áp lực lên khu trung tâm.

Tuyến metro số 1 dự kiến vận hành từ tháng 3 vừa qua đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Bình Dương còn 20–30 phút, mở ra cơ hội hình thành các cực dân cư – thương mại mới ngoài khu lõi đô thị.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng, hạ tầng và đô thị hóa là nền tảng của chiến lược giãn dân. Khi quy hoạch kinh tế – xã hội gắn liền với hệ thống giao thông, quỹ đất dọc các trục hạ tầng có thể được khai thác hiệu quả hơn, thúc đẩy cả nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội, góp phần đa dạng hóa nguồn cung.

Cùng với hạ tầng, chính sách tài chính cũng là trụ cột giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Theo chỉ đạo của Chính phủ, Đề án Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu triển khai. Mô hình này, từng thành công ở Singapore và Hàn Quốc, cho phép người dân vay dài hạn với lãi suất thấp, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền thông qua ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch. Khi cả người mua và doanh nghiệp đều được hỗ trợ, thị trường sẽ tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng và bền vững.

Đại diện Savills nhận định, khi ba trụ cột – hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính – được triển khai đồng bộ, TP.HCM có thể giải được bài toán giãn dân, cân bằng cung – cầu và bình ổn giá nhà ở dài hạn. Mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Hạ tầng – động lực của thị trường bất động sản

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), hạ tầng tiếp tục là “đầu tàu” của thị trường. Hàng loạt công trình chiến lược như cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2, sân bay Long Thành, vành đai 3 TP.HCM... đang tăng tốc thi công, tạo nên hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ đến các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.

Bên cạnh đó, tiến độ giải ngân đầu tư công cao kỷ lục trong nhiều năm đã tạo “cú hích kép”: vừa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, vừa nâng sức bật cho bất động sản ở các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Đô thị vệ tinh – phát triển phải đi cùng bản sắc và cư dân thật

Theo TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, vị trí chỉ là một phần nhỏ trong thành công của một khu đô thị vệ tinh. Từ kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Nam Sài Gòn, một khu đô thị muốn phát triển bền vững phải hội tụ ba yếu tố ngay từ đầu: quy hoạch bài bản, hạ tầng đi trước và kế hoạch triển khai hợp lý theo thứ tự ưu tiên.

Ông Sơn cũng cảnh báo các điểm yếu thường gặp: cơ chế pháp lý thiếu đồng bộ, xem nhẹ yếu tố môi trường và chưa chú trọng bản sắc đô thị. Quy hoạch chỉ bền vững khi đảm bảo tính trật tự, hài hòa và gắn với đời sống thật.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, nhấn mạnh: “Một đô thị vệ tinh chỉ thực sự thành công khi có cư dân sinh sống.” Dù hạ tầng hiện đại đến đâu, nếu vắng bóng người ở thì vẫn chỉ là “đô thị ma”.

Để thu hút cư dân, chuyên gia cho rằng các khu đô thị vệ tinh cần cách trung tâm khoảng 30–40 km, có giao thông công cộng thuận tiện (như metro, tàu cao tốc) và mức giá thấp hơn 40–50% so với khu trung tâm. Chỉ khi đó, người dân mới thực sự xem đây là chốn an cư chứ không phải “điểm đến đầu tư”.

Tóm lại, hạ tầng không chỉ là “đường dẫn” mà còn là chìa khóa mở cửa cho sự cân bằng thị trường bất động sản. Khi đô thị vệ tinh được quy hoạch bài bản, có hạ tầng kết nối và chính sách tài chính hỗ trợ, bài toán “giá nhà cao mãi” sẽ dần có lời giải — không bằng các mệnh lệnh hành chính, mà bằng quy hoạch thông minh và tầm nhìn dài hạn.