Đấu giá đất liên tục lập kỷ lục mới: Nhu cầu thị trường hay Luật Đấu giá có kẽ hở?

Từ mức gần 2,5 tỷ đồng/m2 tại Thủ Thiêm tới mức tăng gấp đôi, gấp 3 lần so với giá khởi điểm tại một loạt tỉnh thành khác, các cuộc đấu giá đất...

Giao dịch chững lại chờ tăng giá quanh khu Thủ Thiêm

Các cuộc đấu giá đất tại các địa phương gần đây đã gây nên các cơn "địa chấn" trên thị trường bất động sản. Nếu như trước đây, các tiêu cực trong quá trình đấu giá thường được nhắc tới là sử dụng quân xanh, quân đỏ, thỏa thuận để dìm giá thì nay một điều ngược lại đang diễn ra đó là giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Điểm tích cực là việc này sẽ mang lại nguồn thu ngân sách dồi dào cho địa phương, tuy nhiên cũng nảy sinh lo ngại là tạo nên các mức giá quá cao so với mặt bằng chung của thị trường. Như sau thương vụ đấu giá đất tỷ đô mới đây tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đến nay thị trường vẫn chưa hết xôn xao về tác động khi nó có thể ảnh hưởng đến cả giá và giao dịch của các khu vực lân cận.

Ném 1 viên đá vào giữa lòng hồ yên tĩnh và nó sẽ tạo nên những con sóng nhỏ lan ra xung quanh - đây là hình tượng nhiều chuyên gia đã dùng để so sánh vụ đấu giá đất vừa qua tại Thủ Thiêm. Vụ đấu giá sẽ có tác động lan toả về giá đối với hầu hết các loại sản phẩm bất động sản khác xung quanh khu vực Thủ Thiêm hoặc thậm chí là ra tới các khu vùng ven TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

Bằng chứng là những ngày gần đây, CTCP bất động sản Hưng Hưng Thịnh nhận được yêu cầu tăng giá từ chủ đất ký gửi, giá tăng từ 15 - 20% so với trước đấu giá. Tuy nhiên, đây chỉ là giá rao dò tâm lý thị trường không có giao dịch nào được chốt.

"Họ tăng như vậy nhưng không bán vì có khách chốt đặt cọc họ lại nói giờ chưa có quyết định được. Nếu có người mua thì họ bắt đầu tăng tiếp, thật ra nói vậy chưa bán đâu. Những người có bất động sản nhà ở hoặc là đất để làm văn phòng hiện tại họ đang muốn dừng lại hết để chờ qua Tết xem sao", bà Phan Thị Bích Trâm - Chủ tịch CTCP bất động sản Hưng Hưng Thịnh cho hay.

Với mức đấu giá kỷ lục được thiết lập thì phân khúc bất động sản mà một doanh nghiệp có thể bán phải thuộc hàng siêu siêu sang ở trên đỉnh "quả chuông" và dành cho những đối tượng khách hàng thực sự đặc biệt. Ở Việt Nam thì sắp tới, sản phẩm ở mức giá này vẫn được cho là có người mua.

Tuy nhiên, việc tăng giá ở phân khúc trên đỉnh "quả chuông" sẽ tác động lan toả làm tăng giá các phân khúc bên dưới nơi dành cho nhà đầu tư, cho người mua ở thực. Theo các đơn vị nghiên cứu, nếu như thị trường bên dưới neo giá bên trên và thiết lập các mặt bằng giá quá cao sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu và thanh khoản kém.

Ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động sản - cho rằng, thị trường sắp tới sẽ dễ rơi vào trạng thái khó thanh khoản, thậm chí nhiều giao dịch dù đã đặt cọc cũng sẽ dễ rơi vào tranh chấp.

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, số lượng tìm kiếm đối với phân khúc căn hộ có mức giá trên 40 - 50 triệu đồng trở lên ở TP Hồ Chí Minh tương đối thấp. Nhu cầu để ở của thị trường là hơn 60% hiện không thể "chạm" được tới mức giá này. Do đó, nếu như có sự điều chỉnh tăng giá quá cao, giao dịch cũng sẽ giảm dần dẫn đến những rủi ro khó lường khác cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản "dậy sóng" từ các cuộc đấu giá đất

Một vấn đề khác của việc giá bị đẩy lên quá cao, trong các cuộc đấu giá đất hiện nay tại một số địa phương đó là nảy sinh tình trạng bỏ cọc. Khi mà bản chất người tham gia đấu giá có thể lại không thực sự là người có nhu cầu sử dụng đất, mà lại là các nhóm đầu cơ muốn tạo ra "chợ giao dịch" của mình.

Tại một trong những mảnh đất đã được đưa ra đấu giá tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang trong năm 2021, giá thu về cao 1,8 lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, tỷ lệ bỏ cọc lên tới 33%, tức hơn 1/3 số người đấu giá đã bỏ cọc.

Một loạt các sàn giao dịch, văn phòng môi giới đã mọc lên ngay trên khu đất vừa đấu giá. Các môi giới cho biết, rất nhiều người vừa trúng đấu giá đã ngay lập tức gửi lô đất tại đây để bán, thu tiền chênh lệch từ vài chục tới hàng trăm triệu đồng tùy từng vị trí.

Ông Nguyễn Văn Tuấn - Văn phòng Giao dịch Bất động sản Tuấn Hải cho hay: "Họ đấu xong họ bán ngay cho cánh cò, cánh cò lại bán cho dân nhưng sau không bán được họ bỏ cọc".

"Khi họ đấu giá rõ ràng họ đã không xác định mục tiêu ban đầu là sử dụng đất, họ đi kinh doanh để có lời. Họ trả giá cao, trong thời hạn chưa phải nộp tiền, họ kỳ vọng là sẽ lướt sóng và bán được nhưng thực tế không bán được sẽ bỏ cọc", ông Ngô Hồng Tuấn - nhà đầu tư nhận định.

Tình trạng bỏ cọc cũng diễn ra tại nhiều tỉnh thành khác như Hà Nội, Thanh Hóa. Các cuộc đấu giá đất được nhiều nơi tổ chức liên tục trong thời gian qua. Lợi thế của các sản phẩm này là đã xong hạ tầng, pháp lý được chính quyền địa phương đảm bảo có thể nhanh chóng làm sổ đỏ.

Tuy nhiên, thay vì đấu giá đất để để xây cất nhà cửa, ổn định cuộc sống, nhiều cuộc đấu giá gần đây vô tình trở thành "chợ giao dịch" kiếm lời mới của các nhóm đầu cơ đất.

Chiêu trò thổi giá đất từ các cuộc đấu giá

Chính từ các "chợ giao dịch" tự phát như trên mà mục đích đưa đất vào sử dụng của các cuộc đấu giá không thể thực hiện được. Chưa kể giá trúng đấu giá tại một số nơi liên tục lập đỉnh.

Ngoài mức gây sốc gần 2,5 tỷ đồng/m2 tại Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh, tại Hà Nội một lô đất mặt đường nhỏ tại quận Cầu Giấy cũng được đấu lên tới gần 400 triệu đồng/m2. Hoặc giá đất ở một huyện nhỏ tại tỉnh xa Hà Nội cũng có thể đạt mức giá 60 - 70 triệu đồng/m2. Vậy điều gì đang diễn ra trên thị trường?

"Nhiều cuộc đấu giá sau khi đấu giá xong lại thiết lập đỉnh cao kỷ lục về giá ở khu vực đó và chỉ nhanh chóng trong một thời gian ngắn toàn bộ bất động sản ở xung quanh vùng đấu giá đó được tăng. Tóm lại đấy là những cuộc sắp đặt, cuộc chơi đã được những người tham gia tính toán và giao kết với nhau", ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Kẽ hở trong đấu giá đất

Nhiều chuyên gia có kinh nghiệm cho rằng, nguyên nhân giá đất bị đẩy lên cao từ các cuôc đấu giá cùng với tình trạng bỏ cọc là do một số kẽ hở trong quy định của Luật Đấu giá đất hiện nay. Điều này đã tồn tại nhiều năm nay và càng lộ rõ khi các cuộc đấu giá đất trở nên nóng hơn bao giờ hết.

Bản thân anh Tuấn - một nhà đầu tư đã tham gia rất nhiều cuộc đấu giá đất, anh thẳng thắn chia sẻ, hầu hết các nhà đầu tư đều vay ngân hàng để đi đấu giá.

"Kích cầu của ngân hàng cũng tạo điều kiện cho những người đấu giá như chúng tôi. Chúng tôi trúng đấu giá, chúng tôi có thể thế chấp để vay dự án đến 70 - 80%, như vậy một lô đất là 5 tỷ chỉ cần bỏ ra 800 triệu là đã có thể kinh doanh được. Đấy chính là cái tạo ra cơn sốt đất, dẫn đến phong trào người người đi buôn đất nhà nhà đi buôn đất", anh Tuấn nói.

Bên cạnh đó, quy định về năng lực của người tham gia đấu giá hiện nay cũng chưa chặt chẽ.

Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh - Tổng Giám đốc Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt cho biết: "Anh vi phạm trong việc anh đi đấu giá đất lại chưa hề có cái gì ghi chép lại những việc đấy, do đó họ có vi phạm hay không vi phạm nó không ảnh hưởng gì đến sau này. Chúng ta phải nên có những thay đổi, những cái người đã vi phạm phải được niêm yết công khai ở trong một cái trang nào đó. Theo đúng thông lệ quốc tế, người ta sẽ đánh dấu sổ đen của những người đi đấu giá mà không thực hiện bất kỳ nghĩa vụ của mình".

Theo quy định, người tham giá đấu giá sẽ phải đặt cọc từ 5 - 20% giá khởi điểm. Trước sự nhiễu loạn của tình trạng đấu giá đất, một số địa phương đã nâng lên mức tối đa là 20%, nhưng các chuyên gia cho rằng mức cọc này vẫn còn thấp.

Một số ý kiến cũng cho rằng, tần suất các cuộc đấu giá đất tại một số địa phương hơi dày dẫn tới hiện tượng nhiều nhà đầu tư chỉ chuyên làm công việc đi săn đấu giá đất nếu thấy khu này bán lời hơn khu khác, họ sẵn sàng bỏ cọc để chọn khu mới.

Nếu giá đất cứ liên tục lập kỷ lục kéo theo mặt bằng chung của thị trường tăng sẽ không chỉ gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà để ở mà các địa phương có thể cũng sẽ "đau đầu" khi có các dự án cần phải giải phóng mặt bằng.