Đầu cơ nắm trọn thế trận căn hộ cuối năm?

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn nước rút cuối năm với nhịp sôi động hiếm hoi sau thời gian dài trầm lắng. Dự báo quý IV/2025, riêng TP.HCM và khu vực lân cận như Bình Dương có thể cùng lúc tung ra từ 10.000–13.000 căn hộ mới, báo hiệu một “mùa cao điểm” vừa hứa hẹn, vừa ẩn chứa nhiều phép thử cho sức hấp thụ thực của thị trường.

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào mùa cao điểm cuối năm với nguồn cung được đánh giá là dồi dào nhất trong nhiều năm. Thế nhưng, bức tranh tươi sáng ấy không đồng nghĩa với “cơ hội an cư” cho số đông người dân. Bởi phần lớn nguồn hàng vẫn nằm trong phân khúc cao cấp và hạng sang – với mặt bằng giá phổ biến trên 100 triệu đồng/m², thậm chí có nơi chạm mốc 150–200 triệu đồng/m².

Cung nhiều, nhưng khó với

Theo CBRE Việt Nam, 90% lượng căn hộ mở bán tại nội thành TP.HCM trong quý III/2025 thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình 87 triệu đồng/m² – tăng tới 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² gần như đã “biến mất” khỏi bản đồ nhà ở TP.HCM.

Cấu trúc sản phẩm cũng phản ánh rõ định hướng đầu tư hơn là nhu cầu ở thực: căn hộ diện tích nhỏ, thiết kế sang trọng, tiện ích đầy đủ, đi kèm cam kết lợi nhuận. Đó là dòng sản phẩm dành cho nhà đầu tư tìm kiếm lợi tức, không phải nơi ở lâu dài.

Ông Thắng – đại diện một chủ đầu tư có dự án gần 450 căn hộ kèm shophouse – thẳng thắn: “Làm nhà ở vừa túi tiền lợi nhuận rất mỏng, thủ tục phức tạp, trong khi dự án cao cấp dễ huy động vốn, tạo thương hiệu nhanh và bán chạy hơn”. Chính sự dịch chuyển đó khiến thị trường mất cân đối, khi các doanh nghiệp dồn về phân khúc cao cấp, còn nhu cầu nhà ở thật bị gạt ra ngoài cuộc chơi.

Theo khảo sát của Batdongsan, 80% người mua có nhu cầu ở thực, nhưng 76% tin rao bán hiện có giá vượt 4 tỷ đồng – vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động.

Giá nhà vượt xa thu nhập

Với mặt bằng giá 90–100 triệu đồng/m², một căn hộ 50 m² có giá khoảng 5 tỷ đồng. Nếu vay 70% giá trị trong 20 năm, lãi suất trung bình 10%/năm, người mua phải trả khoảng 43 triệu đồng/tháng – tương đương thu nhập của hộ gia đình 110–140 triệu đồng/tháng.

Những con số ấy đã “đóng cửa” giấc mơ an cư của đại đa số người dân đô thị. Ngay cả nhóm có thu nhập khá, tích lũy 1–2 tỷ đồng, cũng không thể với tới mức giá 4–5 tỷ đồng mỗi căn.

Chuyên gia tài chính Lê Quốc Kiên nhận định: “Theo chuẩn quốc tế, người có thu nhập trung bình có thể mua hoặc thuê nhà trong 12–20 năm trả góp. Ở Việt Nam hiện nay, với tốc độ tăng giá như vậy, nhiều người có thể phải làm việc cả đời mà vẫn không mua nổi căn hộ đầu tiên”.

Giấc mơ an cư, vì thế, đang bị đẩy dần ra ngoại vi. Ngay cả các đô thị vệ tinh – từng được kỳ vọng là “phao cứu sinh” – nay cũng ghi nhận giá tăng đều, khiến những căn hộ 2–3 tỷ đồng ngày càng trở nên hiếm hoi.

Thị trường nặng đầu cơ, nhẹ nhu cầu thật

Điều đáng lo ngại là, dù cầu ở thực vẫn rất lớn, thị trường lại đang vận hành như một “sân chơi tài chính”, nơi dòng tiền chủ yếu quay vòng giữa các nhà đầu tư. Khi đó, giá bị đẩy lên cao không phản ánh nhu cầu thật, tiềm ẩn rủi ro “bong bóng” khi dòng vốn đầu cơ rút ra.

Theo DKRA Group, trong hơn 2.000 giao dịch 9 tháng đầu năm, có tới 70% đến từ giới đầu tư, chỉ 30% là người mua để ở. Phần lớn khách hàng là nhóm đã sở hữu từ hai bất động sản trở lên, mua để tích sản hoặc “lướt cọc hưởng chênh”.

Dữ liệu của VARS IRE cũng cho thấy 80% lượng căn hộ chào bán có giá trên 80 triệu đồng/m², trong khi phân khúc bình dân – vốn là “xương sống” của thị trường – gần như vắng bóng suốt 3 năm qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cảnh báo: “Khi người mua để ở ngày càng ít, thị trường mất cân đối cung – cầu. Giá bị đẩy lên nhưng không gắn với nhu cầu thật, rủi ro biến động mạnh là điều khó tránh khỏi”.

Cần khôi phục chức năng an cư của thị trường

Theo giới phân tích, để đưa thị trường trở lại đúng quỹ đạo, chính sách phải đi trước thị trường – bằng cách mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp. Nhà nước cần có quy định rõ ràng về quỹ đất, ưu đãi thuế và tín dụng cho doanh nghiệp tham gia phân khúc này.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai – nhà ở, làm nền cho việc đánh thuế bất động sản đầu cơ, nhà bỏ hoang; đồng thời tăng cường minh bạch giá, ngăn chặn tình trạng “ra hàng nhỏ giọt”, “tạo khan hiếm giả tạo” để đẩy giá.

“Khi chính sách đủ mạnh và minh bạch, doanh nghiệp buộc phải tái định vị chiến lược – từ bán cho nhà đầu tư sang phục vụ người mua thật”, một chuyên gia nhận định.

Giấc mơ an cư ngày càng xa

Tựu trung lại, thị trường căn hộ TP.HCM đang đối diện nghịch lý: nguồn cung dồi dào nhưng cơ hội an cư khan hiếm. Dòng sản phẩm mới vẫn cuốn theo xu hướng cao cấp hóa, trong khi phần đông người dân đô thị vẫn loay hoay với bài toán “mua nhà đầu tiên”.

Nếu không có giải pháp tái cân bằng cung – cầu, giấc mơ an cư sẽ ngày càng xa vời. Và thị trường bất động sản – thay vì là nơi hiện thực hóa nhu cầu sống của số đông – sẽ chỉ còn là “sân chơi” của giới đầu cơ và dòng tiền đầu tư ngắn hạn.