Đất nền phân lô “cắt lỗ sâu” vẫn ế: Chuyện gì đang xảy ra?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường đang chứng kiến sự chấm dứt của trào lưu phân lô đối với nhiều sản phẩm đất nền.

Theo ông Kiệt, đây là quá trình đào thải các “tài sản chết”, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng “núp bóng” bất động sản nghỉ dưỡng. Những loại tài sản này đang mất thanh khoản khi bị siết chặt định danh.

“Trong chu kỳ mới, những tài sản thiếu nền tảng pháp lý và không gắn với nhu cầu sử dụng thật sẽ ngày càng khó giao dịch. Thị trường sẽ không còn chỗ cho tình trạng phân lô bán nền tràn lan như trước”, ông Kiệt nhận định.

Ông cũng cho rằng dòng tiền đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nhà đầu tư không còn ưu tiên “lướt sóng” đất nền mà chuyển sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, như bất động sản cho thuê.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting nói, diễn biến hiện tại không chỉ là nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mà phản ánh quá trình thanh lọc của thị trường sau một chu kỳ tăng nóng.

Ông Thắng chỉ ra rằng trong giai đoạn 2015 - 2022, đất nền là phân khúc được ưa chuộng nhờ giá trị đa dạng và tâm lý “lướt sóng” theo hạ tầng. Nhiều khu đất phân lô từ đất nông nghiệp được quảng bá rầm rộ, giá có thể tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ sau vài tháng.

“Tuy nhiên, tổng thể giá trị không có, vì bản chất vẫn là đất nông nghiệp, làm từ ruộng, từ đồi chè…”, ông Thắng nói.

Khi tín dụng bị siết và pháp lý được quản lý chặt từ năm 2022, thị trường lập tức điều chỉnh mạnh, đặc biệt ở phân khúc đất nền phân lô. Có những khu vực giảm 30% vẫn không có thanh khoản, thậm chí cắt lỗ tới 50% vẫn chưa phù hợp với thị trường.

"Thời điểm sốt đất khách hàng "đu đỉnh" tới cả tỷ đồng cho một lô đất giữa rừng cà phê, xung quanh không có dân sinh sống. Vốn dĩ lô đất đó chỉ có giá khoảng 300 triệu đồng, nhưng qua tay các "đầu nậu" quảng cáo ảo, đã thổi giá gấp 3 lần. Nên đến hiện tại, dù bán cắt lỗ còn 500 triệu thì vẫn chưa về giá thật, nhà đầu tư không mặn mà", ông Thắng phân tích.

Theo ông Thắng, nguyên do cốt lõi là khẩu vị đầu tư đã thay đổi. Người mua hiện nay "tỉnh táo hơn", ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế.

Nhìn tổng thể, hiện tượng cắt lỗ sâu vẫn không bán được không chỉ phản ánh khó khăn của một nhóm nhà đầu tư, mà cho thấy sự thay đổi căn bản của thị trường.

Nếu trước đây, giá có thể được đẩy lên bằng kỳ vọng và tâm lý đám đông, thì hiện nay, người mua đã thận trọng hơn, đòi hỏi giá trị thực và khả năng khai thác rõ ràng. Và trong bối cảnh đó, việc giảm giá 50% có thể vẫn chưa đủ, nếu mức giá đó chưa thực sự phản ánh đúng giá trị của tài sản.