Đất nền không còn dễ “lách luật”

HoREA kiến nghị đưa các giao dịch đất nền tự phát trong và ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Nếu được thể chế hóa, thị trường đất nền có thể thay đổi đáng kể về cách tạo lập, phân phối và huy động vốn.

Cùng với đề xuất siết giao dịch tự phát, HoREA cũng muốn mở rộng thời điểm chủ đầu tư được nhận đặt cọc, tạo thêm dư địa vốn cho các dự án đã đạt những mốc pháp lý nhất định.

Theo HoREA, hiện tượng tổ chức, cá nhân núp bóng người sử dụng đất để tự gom đất, tách thửa, làm hạ tầng đơn giản rồi phân lô bán nền đang tạo ra khoảng trống quản lý. Hiệp hội đề xuất bổ sung vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản.

Nếu được áp dụng, thay đổi này có thể làm tăng yêu cầu pháp lý đối với hoạt động phân lô bán nền tự phát. Với các doanh nghiệp phát triển dự án chính quy, đây là yếu tố có thể thu hẹp khoảng cách cạnh tranh với nhóm kinh doanh đất ngoài dự án vốn có chi phí pháp lý và đầu tư hạ tầng thấp hơn. HoREA cho rằng sự chênh lệch này không chỉ ảnh hưởng môi trường kinh doanh mà còn tác động đến quy hoạch đô thị.

Tuy nhiên, tác động lên thị trường không hoàn toàn theo một chiều. Đất nền vốn đang có thanh khoản khá thấp. Dữ liệu được công bố trước đó cho thấy tỷ lệ hấp thụ đất nền tại TP HCM và vùng phụ cận trong quý I/2026 chỉ khoảng 3%, trong khi nhu cầu tìm kiếm tại nhiều khu vực cũng suy giảm.

Trong bối cảnh đó, việc nâng chuẩn pháp lý có thể khiến nguồn cung đất nền tự phát thu hẹp thêm, đồng thời gia tăng lợi thế tương đối cho những dự án có pháp lý và hạ tầng hoàn chỉnh. Mặt khác, chi phí tuân thủ cao hơn cũng có thể làm tăng giá thành phát triển dự án.

Đáng chú ý, HoREA đồng thời đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư; hoặc đã có thiết kế cơ sở được thẩm định và sở hữu một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo Hiệp hội, cách tiếp cận này giúp doanh nghiệp chủ động thêm nguồn vốn sau khi đã trải qua những bước pháp lý quan trọng.

Như vậy, câu chuyện pháp lý mới có thể tạo ra hai chuyển động song song: siết giao dịch đất nền tự phát nhưng mở thêm dư địa huy động vốn cho dự án chính quy. Đây là thay đổi có khả năng tác động đến doanh nghiệp bất động sản, môi giới và nguồn cung đất nền trong thời gian tới.