Đất bỏ hoang có thể phải “trả giá”

Nếu mức thuế đủ lớn để vượt lợi ích từ việc găm giữ, chủ đất có thể phải lựa chọn giữa đưa tài sản vào khai thác, chuyển nhượng hoặc chấp nhận chi phí nắm giữ cao hơn.

Đất bỏ hoang vẫn là vấn đề đáng chú ý khi các đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai, người sở hữu nhiều nhà đất và giao dịch ngắn hạn chưa thành chính sách cụ thể. Chi phí nắm giữ đất hiện nay chưa đủ lớn khiến một bộ phận nhà đầu tư tiếp tục xem đất là kênh tích lũy dài hạn. Hệ quả là nhiều khu đất bị bỏ trống, không phục vụ ở, sản xuất hay kinh doanh, trong khi mua bán liên tục để hưởng chênh lệch góp phần đẩy giá đất vượt khả năng chi trả của người có nhu cầu thực.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung cơ chế điều tiết phần giá trị đất tăng thêm, áp thuế cao với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và giao dịch ngắn hạn. Định hướng này phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, yêu cầu nghiên cứu lộ trình sử dụng công cụ thuế, tài chính để hạn chế đầu cơ, găm giữ, bỏ hoang đất. Các công cụ này nhằm tăng chi phí đầu cơ, hạn chế sốt đất và thúc đẩy đất đai được khai thác hiệu quả hơn.

Nhiều quốc gia sử dụng thuế tài sản để điều tiết thị trường bất động sản. Tại Mỹ, người sở hữu bất động sản thường phải nộp thuế hằng năm khoảng 1% giá trị tài sản, tùy từng địa phương. Một rào cản được đưa ra là khó xác định thế nào là đất bỏ hoang, nhưng Giáo sư Đặng Hùng Võ khẳng định điều này hoàn toàn có thể thực hiện bằng công nghệ hiện đại. Trung Quốc sử dụng hệ thống camera kết hợp trí tuệ nhân tạo để phân tích dữ liệu thực tế và xác định khu vực có người ở hay chỉ là hình thức sử dụng giả vờ.

Giáo sư Đặng Hùng Võ đề xuất xác định mức xử phạt dựa trên kết quả sử dụng tốt nhất của thửa đất. Nếu bất động sản không được đưa vào sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả, mức thuế hoặc tiền phạt phải cao gấp 1,5 đến 2 lần so với thu nhập từ sử dụng hiệu quả nhất. Khi mức phạt vượt quá lợi ích tiềm năng, chủ sở hữu sẽ buộc phải lựa chọn giữa việc đưa đất vào sản xuất kinh doanh hoặc bán ra thị trường.

Khi chi phí nắm giữ tăng, người mua sẽ phải tính toán khả năng khai thác tài sản thay vì chỉ chờ giá tăng. Đất đai cần được đưa vào cho thuê, kinh doanh, sản xuất hoặc phát triển dự án để tạo dòng tiền bù đắp chi phí. Chính sách này cũng có thể hạn chế tình trạng trả giá cao trong các cuộc đấu giá đất, vì người mua sẽ phải cân nhắc kỹ khả năng sử dụng trước khi trả giá.

Để chính sách vận hành công bằng, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh tầm quan trọng của cơ sở dữ liệu đất đai đúng, đủ, sạch, sống. Dữ liệu phải phản ánh đầy đủ lịch sử thửa đất từ khi đăng ký, các biến động giao dịch, cho thuê, thừa kế đến tình trạng sử dụng thực tế. Ông đề nghị chuyển sang tư duy quản lý dữ liệu theo thời gian thực, hay hệ thống địa chính 4D, thay vì khái niệm cập nhật tĩnh. Nếu giao dịch không được ghi nhận ngay vào hệ thống trong vòng một ngày, dữ liệu sẽ sớm trở nên lạc hậu.

Hiệu quả của chính sách phụ thuộc vào cách thiết kế và tổ chức thực hiện. Khái niệm đất bỏ hoang cần được xác định bằng tiêu chí cụ thể, tránh đánh đồng hành vi cố tình với trường hợp chưa thể triển khai do vướng quy hoạch, thủ tục hay nguyên nhân khách quan khác. Mức thuế, thời điểm áp dụng và cơ chế miễn, giảm cần được xây dựng theo lộ trình phù hợp để tránh xáo trộn thị trường.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, thước đo thành công của sửa đổi luật pháp chính là khi đất đai không còn là tài sản để tích trữ hay đầu cơ mà thực sự trở thành động lực phát triển, tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho nền kinh tế. Bài toán không chỉ là đánh thuế mà phải khiến đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, dòng vốn quay trở lại phục vụ nhu cầu thực của nền kinh tế quốc gia.