Đánh thuế bất động sản: Chậm quá rồi

Đánh thuế tài sản, nhà ở (hoặc thuế bất động sản thứ 2 trở lên) là cách làm theo xu hướng toàn cầu. Hiệu quả đầu tiên thấy rõ nhất là sẽ giảm đầu cơ trong thị trường bất động sản.

PGS.TS Võ Trí Hảo, hiệu trưởng Đại học Gia Định, chia sẻ với Tuổi Trẻ như trên sau khi Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường bất động sản như thuế tài sản nhà ở nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ… Ông Hảo nói:

- Đặc trưng của đầu cơ là nắm giữ một lượng bất động sản nhiều hơn nhu cầu sử dụng để bán lại. Nếu phải chịu thuế bất động sản thứ 2 trở đi thì trong thời gian chưa bán lại được, chủ nhà phải chịu một khoản thuế nhất định làm cho lợi nhuận bị giảm đi một chút. Lúc đó, người ta phải cân nhắc tiếp tục đẩy vốn vào bất động sản hay chuyển hướng sang đầu tư cho lĩnh vực công nghiệp, sản xuất khác.

Giảm đầu cơ, giảm lãng phí đất đai

* Người Việt quan trọng chỗ ở, người chưa có chỗ ở sẽ dành dụm để mua nhà, người có nhà muốn mua thêm dành cho con cháu. Đánh thuế vào tất cả các bất động sản thứ 2 trở lên có hợp lý?

- Cái chính là ở đây thuế này sẽ có tác động cơ cấu lại thị trường bất động sản theo hướng bền vững để giảm lãng phí. Các nhà kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục có lời. Thị trường bất động sản lúc đó sẽ chuyển hướng, phân khúc nhà ở cho thuê sẽ được chú trọng hơn. Nếu giá thuê nhà rẻ, có lợi hơn thì người dân sẽ chuyển từ xu hướng mua nhà ở sang thuê nhà.

Đây là loại thuế nên thiết kế chỉ nhắm vào người giàu, đầu cơ. Khi một chủ thể nào đó có bất động sản thứ 2 trở lên thì đánh thuế để giảm đầu cơ.

Với lo ngại người có nhiều nhà, đất chuyển tài sản cho anh em, họ hàng đứng tên và gia tăng tranh chấp, theo tôi, chính sách hướng đến bảo vệ quyền lợi của những người trung thực. Còn người đã có ý trốn thuế thì để họ gánh chịu lấy những rắc rối.

* Vấn đề được nhiều người đặt ra là Nhà nước đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên thì giá nhà, đất có giảm hay không?

- Theo tôi nghĩ, trong 2-3 năm đầu, Chính phủ sẽ ban hành thuế suất không cao vì không muốn sắc thuế này gây cú sốc, thời điểm này người nắm giữ nhiều nhà, đất có thể quan sát nghe ngóng. Sau đó, nếu Chính phủ kiên quyết hơn thì giá nhà, đất sẽ giảm. Sau 2-3 năm người nắm giữ nhà, đất sẽ bán ra nhiều, ít người mua đầu cơ thì giá bất động sản giảm, người nghèo có nhiều cơ hội có nhà hơn.

Quan trọng là đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn, giảm lãng phí. Nhiều khu vực như Mỹ Phước của Bình Dương đã phát triển dự án nhà ở gần 20 năm nhưng phần lớn nền nhà vẫn là đất trống, người ta mua đi bán lại vẫn có lãi cao nên không xây nhà. Vì người mua cũng đầu cơ mà người bán cũng trong giới đầu cơ. Nếu như thị trường ít đầu cơ đi thì doanh nghiệp sẽ không để đất hoang mà khai thác tạo hiệu quả kinh tế lớn hơn cho xã hội.

* Đầu cơ cũng là một yếu tố của thị trường. Hạn chế đầu cơ, liệu khoản thu từ bất động sản cho đầu tư phát triển có giảm? Và theo ông, đánh thuế bất động sản thứ 2 mức nào là phù hợp?

- Về nguyên tắc trong kinh tế, nếu muốn người ta không bỏ tiền vào bất động sản thì phải đánh thuế ở mức làm sao để người đầu cơ bất động sản không có lãi hoặc không lãi nhiều bằng đầu tư vào những lĩnh vực được khuyến khích, không bị đánh thuế…

Tôi nghĩ số thu từ bất động sản lâu dài sẽ tăng. Hiện Nhà nước chỉ thu được thuế khi có giao dịch. Bây giờ người có nhà mới vẫn giữ nhà cũ 20 năm thì Nhà nước không thu được đồng thuế nào vì không giao dịch. Nếu có thuế bất động sản thì họ có sử dụng nhà hay không, có giao dịch hay không, Nhà nước vẫn thu thuế đều hằng năm.

* Người mua đất, nhà đã đóng tiền sử dụng đất, nay đóng thuế bất động sản thì có thiệt thòi không?

- Tiền sử dụng đất ban đầu như một khoản để trả khi mua hàng. Nhưng loại hàng anh mua là hàng cao cấp, phải san sẻ bớt cho ngân sách. Đó là nguyên tắc trong điều hành tài chính của xã hội.

Cần nhiều luật đi trước thuế tài sản

* Thuế bất động sản có ảnh hưởng tới người nghèo? Nếu đưa ra thuế bất động sản thứ 2 có cần điều chỉnh quy định gì không?

- Khi nhà, đất rẻ thì người nghèo có cơ hội được sở hữu nhà tốt hơn. Khi ngân sách thu được nhiều hơn thì Nhà nước quay lại đầu tư các cơ sở hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, có nhiều phúc lợi cho phát triển giáo dục, y tế. Nhiều nước trên thế giới xem thuế đánh vào bất động sản tương tự như thuế du thuyền, thuế máy bay cá nhân, là dạng hàng hóa cao cấp (nếu bất động sản đó không được đưa vào danh mục nhà cho thuê).

Song song thuế tài sản hoặc bất động sản, pháp luật nhiều quốc gia có phân loại nhà xây dựng chuyên cho thuê với thuế suất khác và họ có chính sách bảo vệ người đi thuê nhà.

Theo tôi, trước hết cần ban hành luật về nhà cho thuê để bảo vệ quyền lợi của người đi thuê nhà. Cơ chế bảo vệ được người đi thuê nhà chặt hơn: như điều kiện chấm dứt hợp đồng, điều kiện tăng giá thuê...

Chính sách thuế thu trên bất động sản thứ 2 trở lên đạt được rất nhiều mục tiêu: tái phân bố nguồn vốn xã hội; giảm khoảng cách giàu nghèo, giảm đầu cơ đất đai, tạo cơ hội cho người nghèo tiếp cận bất động sản, tái cơ cấu dân cư…

Thuế đánh vào bất động sản thứ 2 nên để lại cho các địa phương, nó giúp giải quyết vài "căn bệnh" của xã hội đương thời. Ví dụ khu vực mật độ dân số cao hay cần bảo tồn không gian cảnh quan thì thuế suất sẽ cao… Khi thuế tăng, địa phương có nguồn thu cao, ngân sách trung ương hỗ trợ sẽ ít đi… Chứ không phải một huyện muốn thành thị xã hay thành phố thì trung ương phải rót thêm nhiều vốn để đầu tư hạ tầng.