[Đánh giá nhóm BĐS KCN] Kỳ 1: Tính hấp dẫn của ngành BĐS KCN

Lấy ý tưởng từ một người thầy của tôi, khi phân tích báo cáo tài chính của nhóm bđs nên lưu ý tới “lương khô” của các doanh nghiệp. Vậy lương khô này là gì? Vì sao tôi lại chọn nhóm BĐS KCN để đánh giá khoản lương khô này, và khoản này sẽ được định giá như thế nào khi đánh giá một doanh nghiệp KCN. Chúng ta cùng theo dõi chuỗi bài viết về nhóm ngành bđs kcn để vận dụng cách đọc hiểu báo cáo tài chính vào việc đánh giá 1 doanh nghiệp BĐS KCN.

Với lợi thế vị trí địa lý là cửa ngõ của hoạt động thông thương quốc tế, chi phí nhân công và giá thuê đất tương đối rẻ so với khu vực, lực lượng lao động linh hoạt ham học hỏi, môi trường kinh doanh đang dần được cải thiện, đi kèm với tốc độ tăng trưởng quy mô nền kinh tế đang thuộc top cao nhất thế giới. Việt Nam đang là điểm đến rất lý tưởng cho những nhà sản xuất muốn đa dạng hóa thị trường sản xuất. Tận dụng được ưu thế đó, Chính phủ Việt Nam nhiều năm qua đã có những cải cách về chính sách, quy định và các thỏa thuận thương mại quốc tế nhằm tăng sức hút đối với dòng vốn đầu tư vốn trực tiếp vào Việt Nam. Những số liệu thống kê cho thấy được dấu hiệu tăng trưởng tích cực của ngành sản xuất và tiêu dùng nội địa. Sự leo thang của cuộc thương chiến Mỹ - Trung ngày càng gia tăng áp lực lên các nhà sản xuất có nhà máy tại Trung Quốc tìm kiếm các khu vực thay thế như Malaysia, Thái Lan, Việt Nam, trong đó Việt Nam thu hút các ngành sản xuất truyền thống. Nhu cầu thuê đất công nghiệp đang tăng lên khá nóng với các hợp đồng thuê đất mẫu lớn, và lời hứa hẹn từ những tập đoàn đa quốc gia sẽ phát triển nhà máy ở VN. Giá thuê đất và tỉ lệ lấp đầy tăng cao đang là cơ hội tốt cho những doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp đẩy mạnh mở rộng nguồn cung để khai thác nhu cầu khổng lồ đến từ Trung Quốc.

NỖ LỰC PHẲNG HÓA THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ ĐANG ĐEM LẠI NHIỀU LỢI ÍCH CHO NGÀNH XUẤT NHẬP KHẨU TRONG NƯỚC.

Từ những năm 1993 đến nay, Việt Nam đã ký kết thành công và đang đàm phán 16 hiệp định tự do thương mại với các nền kinh tế lớn nhỏ ở các châu lục khác nhau trong đó chủ yếu là khuc vực châu Á. Do đó, Việt Nam đã trở thành điểm trung gian xuất khẩu rất hấp dẫn cho các nhà sản xuất trên thế giới nhờ vào các ưu đãi thuế quan và các chính sách ưu đãi khác từ những hiệp định đã ký kết. Được hỗ trợ tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp, GDP của Việt Nam những năm qua luôn đạt mức tăng trưởng cao và bền vững. Theo Bộ kế hoạch và đầu tư thì trong vòng 9 tháng đầu năm 2019, tổng mức vốn giải ngân các dự án FDI đạt tầm 14.2 tỷ USD, tăng 7.3% so với cùng kỳ 2018. Xuất khẩu của khu vực ĐTNN tăng 5% so với cùng kỳ và chiếm 69.3% kim ngạch xuất khẩu. Nhập khẩu khu vực ĐTNN tăng 5.5% so với cùng kỳ và chiếm 58.1%. Những số liệu thống kê trên cho thấy khối ĐTNN ngày càng đóng vai trò quan trọng vào công cuộc biến Việt Nam thành quốc gia công nghiệp hóa trọng tâm xuất khẩu.

CHI PHÍ NHÂN CÔNG TƯƠNG ĐỐI THẤP LÀ LỢI THẾ LỚN CỦA VIỆT NAM SO VỚI KHU VỰC

Đặc tính chung của khu vực Đông Nam Á là lực lượng lao động dồi dào, trong đó lực lượng ở độ tuổi lao động ở Việt Nam lên đến hơn 75%. Nếu như các nước Thái Lan và Malaysia có lợi thế về nhân sự trình độ cao và có khả năng giao tiếp tiếng Anh tốt rất thích hợp với các ngành sản xuất công nghệ cao. Thì chi phí nhân công rẻ, năng động và học hỏi nhanh đang là lợi thế lớn của Việt Nam. Khi mà dòng vốn đầu tư đang rót mạnh mẽ vào ngành công nghiệp sản xuất truyền thống, vốn không mất quá nhiều thời gian để đào tạo. Đó cũng là lợi thế của các khu công nghiệp ở khu vực phía Nam khi ngành chế biến chế tạo đang là ngành thu hút nhiều vốn đầu tư trực tiếp nhất (chiếm 58.5% tổng vốn đăng ký đầu tư và tập trung khá nhiều ở khu vực miền Nam).

CHIẾN TRANH THƯƠNG MẠI MỸ - TRUNG ĐANG ĐẨY NHANH QUÁ TRÌNH TÁI CẤU TRÚC CHUỖI CUNG ỨNG TOÀN CẦU

Sự leo thang nhanh chóng của chiến tranh thương mại diễn ra hơn một năm qua và những hành động bài trừ tập thể của các tập đoàn công nghệ lớn trên thế giới đối với Huawei vài tháng trước cho thấy rằng chiêu bài áp thuế dường như là chưa đủ để Mỹ có thể buộc Trung Quốc chấp nhận các điều khoản họ đưa ra, ngoài ra việc hàng loạt công ty quốc tế ngừng hợp tác với Huawei cũng cho thấy cuộc chiến thương mại giờ đây đã bắt đầu vượt qua biên giới 2 nước Mỹ - Trung. Điều này càng thôi thúc thêm động lực để các nhà sản xuất đang có nhà máy tại Trung Quốc và các đối tác trong chuỗi cung ứng khép kín của họ đi tìm kiếm môi trường sản suất thay thế khác. Việt Nam nổi bật lên giữa tâm điểm của cuộc chiến tranh thương mại, khi tổng thống Mỹ Donald Trump đã có phát biểu rằng nhiều nhà máy sẽ rời Trung Quốc để sang Việt Nam hoạt động. Với vị trí địa lý cửa ngõ của thương mại quốc tế, nhiều cảng nước sâu gần các khu công nghiệp và lượng hàng hóa lưu thông qua biển Đông chiếm gần 25% tổng lưu thông trên thế giới. Ngoài ra các nhà sản suất khi xuất hàng từ Việt Nam cũng tận dụng được những ưu đãi về thuế quan và hạn ngạch xuất khẩu với hơn 56 quốc gia và vùng lãnh thổ, là thành viên của các hiệp định FTA mà Việt Nam đã ký kết. Qua đó, chúng ta thấy được rằng phát biểu của ông Trump là hoàn toàn có cơ sở.

DIỆN TÍCH ĐẤT KCN MẪU LỚN VÀ TỐC ĐỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CAO ĐANG LÀ LỢI THẾ THU HÚT VỐN CỦA CÁC KCN Ở KHU VỰC PHÍA NAM

Số liệu tới hết Q2/2019, hiện cả nước có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên gần 93 nghìn ha, trong đó 68% thuộc diện tích đất công nghiệp. Hiện có 250 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích 68 nghìn ha và 76 KCN đang trong giai đoạn đền bù và giải phóng mặt bằng.

Rào cản lớn nhất của ngành BĐS khu công nghiệp đến từ chính sách cấp phép. Nghị định số 29/2008/ND-CP, để phát triển KCN thì ít nhất 60% các diện tích đất KCN tại tỉnh đã được cho thuê và để mở rộng KCN thì ít nhất 60% tổng diện tích đất của doanh nghiệp đã được cho thuê, và thông thường các doanh nghiệp mất khoảng hơn 2 năm để xin được cấp phép. Điều này chính là lợi thế lớn của các KCN ở phía Nam khi diện tích đất KCN ở khu vực này gấp nhiều lần các tỉnh phía Bắc. Ngoài ra nhờ mật độ dân số thấp và diện tích lớn nên việc đền bù và giải phóng mặt bằng ở các KCN phía Nam diễn ra nhanh hơn so với các KCN phía Bắc . Nhờ những lợi thế này, các KCN phía Nam sẽ thu hút nhiều nhà sản xuất hiện đang có nhà máy tại Trung Quốc dịch chuyển qua Việt nam theo một chuỗi cung ứng nhằm tiết kiệm chi phí vận chuyển.

NĂNG LỰC CHIẾM DỤNG VỐN CAO

Cùng xem xét các doanh nghiệp BĐS KCN và các doanh nghiệp BĐS khác. Chúng ta thấy rằng các khoản doanh thu chưa thực hiện, người mua trả tiền trước và phải trả người bán của nhóm BĐS KCN cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp khác kinh doanh trong ngành BĐS, đây chính là lợi thế cạnh tranh vượt trội của nhóm doanh nghiệp này so với hầu hết các doanh nghiệp trên sàn.

BĐS KCN là 1 ngành đặc thù vì mô hình kinh doanh của các doanh nghiệp thuộc ngành này cho họ một năng lực chiếm dụng vốn vượt trội so với hầu hết các mô hình kinh doanh khác. Lấy điển hình là doanh nghiệp BĐS KCN Nam Tân Uyên (Mã NTC). Nếu ta lấy các khoản phải trả, doanh thu chưa thực hiện, người mua trả tiền trước chia cho các khoản phải thu và chi phí trả trước ta sẽ thấy chỉ số này luôn duy trì ở mức cao (hơn 2 lần lần năm 2018).

Nguyên nhân của hiện tượng này chính là vì các doanh nghiệp KCN thường được nhận trước 1 khoản tiền trả trước cho suốt quá trình thuê đất sản xuất. Điều này là vì các doanh nghiệp đi thuê đất làm nhà máy sản xuất không thể chỉ thuê trong vòng vài năm mà họ đã có kế hoạch kinh doanh trong vài thập kỷ và khi họ đã quyết định thuê đất họ sẽ trả trước 1 khoản tiền thuê từ 30-50 năm. Có 2 lợi ích cho các nhà máy khi trả trước khoản tiền này 1 lần. Thứ nhất, họ sẽ được lợi vì lúc thanh toán giá cho thuê còn đang rất rẻ; thứ 2, nếu trả hết chu kỳ thuê, các nhà máy có thể nhận về sổ hồng của miếng đất và dùng sổ này để làm tài sản đảm bảo khi vay tiền ngân hàng tài trợ cho nguồn vốn hoạt động của mình với lãi suất rẻ hơn là đi vay tín chấp.

Mời độc giả, NĐT đón đọc kỳ 2: Đánh giá tiềm năng doanh nghiệp BĐS KCN thông qua case NTC