Dân "choáng váng" khi nghe tin TPHCM dự kiến tăng giá đất 5-50 lần từ 1/8

Theo chuyên gia kinh tế, việc điều chỉnh giá đất mới từ ngày 1/8 sẽ khiến giá đất thị trường tăng do nghĩa vụ thuế tăng cao so với trước.

"Khó với tôi quá"

Đọc tin tức về việc TPHCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/8, ông Nguyễn Thành Vinh (ngụ tại quận Gò Vấp, TPHCM) ngỡ ngàng khi giá đất sẽ được điều chỉnh tăng 5-50 lần so với bảng giá đất hiện hành, tùy theo khu vực.

Năm 2023, ông Vinh có mua một mảnh đất nông nghiệp và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Vì không có đủ khả năng tài chính, ông đành nợ tiền sử dụng đất 300 triệu đồng, dự định gom góp để trả dần trong tháng 8 năm nay.

Thế nhưng, tiền chưa chuẩn bị kịp, ông choáng váng khi biết nếu áp dụng giá đất mới, số tiền nợ có thể lên đến hàng tỷ đồng. Mức nợ cũ chưa trả được, ông Vinh e ngại bản thân không đủ khả năng thanh toán khi số nợ tăng cao như thế.

"Dựa theo bảng giá đất mới, tôi dường như mua mảnh đất của mình lần thứ hai. Các con sắp vào năm học mới, tôi phải xoay sở đủ thứ tiền. Như vậy thì khó với tôi quá", ông Vinh nói.

Ông cho rằng bản thân luôn ủng hộ những chính sách của Nhà nước, vì lợi ích chung của xã hội. Tuy nhiên, thời gian áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/8 là quá gấp. Ông hi vọng sẽ có sự điều chỉnh về thời gian để người dân có thể hiểu đúng bản chất, kịp xoay sở mọi thứ.

Cũng như ông Vinh, bà Nguyên Phương (ngụ quận Tân Phú) cũng than thở: "Tôi đọc báo mà không tin vào mắt mình luôn, không biết có nhầm lẫn gì không mà thành phố lại triển khai chính sách tăng giá đất gấp gáp như vậy. Tôi còn gần 200m2 đất nông nghiệp chưa chuyển lên thổ cư, hy vọng thành phố sẽ giữ giá đất hiện tại đến hết năm 2025 để gia đình tôi xoay sở".

Theo bà Phương, nguyên nhân bà chưa chuyển mục đích 200m2 đất lên thổ cư dù đã mua 5 năm vì kinh tế khó khăn. Khi mua đất, bà cũng đã phải vay mượn gần 2 tỷ đồng và đến nay vẫn chưa trả hết nợ.

"Việc kinh doanh của gia đình sau dịch Covid-19 thực sự khó khăn nên giờ mà tăng giá đất nữa thì gia đình không biết khi nào mới đủ tiền chuyển lên đất thổ cư. Tôi luôn chấp hành mọi chủ trương của Nhà nước nhưng mong rằng thành phố xem xét đến nguyện vọng của người dân và lùi thời hạn tăng giá đất từ 1/8", bà Phương mong mỏi.

Ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản, cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ mang tới những ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư vì nghĩa vụ đóng thuế, chi phí giao dịch bất động sản qua ngân hàng sẽ cao hơn.

"Đối với những dự án đất nền, căn hộ trong thời gian qua còn tồn đọng về mặt pháp lý, chưa thể ra sổ cho người dân, chủ đầu tư sẽ không lường trước được trong hoạch toán kinh doanh của mình vì sắp phải đóng giá thuế rất cao. Điều này sẽ ảnh hưởng đến định mức lợi nhuận của một dự án mà họ đã triển khai 5, 10 năm trước", ông Thành cho hay.

Ngoài ra, ông còn lo ngại sắp tới, do tính minh bạch của giao dịch bất động sản, mức thuế mới, nhu cầu đầu tư và định mức về tăng trưởng lợi nhuận sẽ tạo ra tác động khiến giá đất tăng.

"Người dân có thể sẽ sốc vì không lường trước được nghĩa vụ cá nhân của họ. Những người thật sự có nhu cầu an cư sẽ phải gánh thêm một chi phí lớn về thuế đất. Dự đoán trong tương lai, yếu tố về nhu cầu xã hội, thuế đất tăng sẽ tạo ra một mặt bằng giá căn hộ cao hơn so với hiện tại", ông Thành chia sẻ.

Sáng 31/7, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho hay, Hiệp hội đã có văn bản đề nghị UBND TPHCM xem xét chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8. Thay vào đó, nên tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Theo lãnh đạo, HoREA mức giá dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây.

Tiếp đó, mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn.

Cần hiểu đúng bảng giá đất mới

Theo ông Thành, mặc dù vẫn còn tồn tại một số ảnh hưởng, việc điều chỉnh giá đất sẽ góp phần "trám" những vấn đề bất cập trong lĩnh vực bất động sản, hoàn thiện khung pháp lý và tạo ra một thị trường minh bạch, công bằng, cụ thể hơn.

Người dân sẽ được giao dịch với giá sát với thực tế thị trường. Ngoài ra, những người thuộc nhóm bị ảnh hưởng bởi các quyết định giải phóng mặt bằng, phục vụ cho công tác phát triển kinh tế, xã hội thì sẽ được đền bù với khung giá gần với thị trường.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của địa phương, giảm những khiếu kiện kéo dài, đảm bảo an ninh và tác động tích cực đến kinh tế xã hội, giao thông hạ tầng.

"Trước đây, khung thuế đất của Nhà nước rất thấp, gây thất thoát lớn cho nguồn thu nhân sách của xã hội. Trong khi đó, người đầu tư bất động sản lại được hưởng nguồn lợi từ việc thất thoát ấy. Việc điều chỉnh sẽ giúp Nhà nước tăng ngân sách, đầu tư cơ sở hạ tầng, lo chính sách nhà xã hội,…", ông Thành nói.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, việc điều chỉnh giá đất Nhà nước tiến sát giá thị trường là hợp lí và được nhiều chuyên gia đề xuất từ lâu. Tuy nhiên, việc này cần có lộ trình, tránh để người dân có tâm lý bị "đánh úp".

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, không ít trường hợp người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở phải nộp thuế hàng tỷ đồng theo giá đất mới. Xét ở góc độ vi mô, chuyên gia kinh tế cũng bày tỏ sự nuối tiếc cho những trường hợp này.

"Người dân cần hiểu đúng về bảng giá đất mới. Giá đất trước đây đã quá lạc hậu, xa rời giá trị thị trường nên rất cần có đợt điều chỉnh như này. Thực tế, giá đất theo điều chỉnh chỉ mới bằng 70% giá trị thị trường. Việc điều chỉnh này còn giúp xóa đi vấn đề 2 giá còn tồn đọng trước giờ", ông Hiển nói.

Tuy nhiên, xét ở góc độ vĩ mô, việc người dân chuyển đổi để có sổ đỏ thổ cư, khiến mảnh đất có giá trị cao hơn thì việc nộp thuế theo giá trị thị trường là điều cần thiết.

"Cái quan trọng là giá điều chỉnh của Nhà nước phải phù hợp với giá thị trường, để người dân và nhà đầu tư bất động sản không phải chịu giá cao hơn. Người dân cũng không cần lo việc thiếu đất ở vì ngoài những dự án giá cao ngất ngưỡng thì trên thị trường, căn hộ, nhà phố,… cũng còn nhiều và giá cũng ổn", ông Hiển cho biết.

Đánh giá tác động đến đời sống người dân trước khi ban hành bảng giá đất

Điều 23 nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định việc xây dựng dự thảo bảng giá đất, dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí đất phải đánh giá sự phù hợp hoặc chưa phù hợp của giá đất so với kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất. Đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

Phát biểu tại buổi họp báo thông tin về điều chỉnh bảng giá đất theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, việc gấp rút xây dựng bảng giá đất mới chỉ trong 9 ngày mà không chờ đến ngày 1/1/2026 vì từ ngày 1/8 không còn hệ số K nên phải điều chỉnh bảng giá đất. Nếu không áp dụng bản giá đất mới thì các dự án công sẽ bị đình trệ từ 1/8 vì chưa có bản giá tái định cư.

"Bảng giá đất này sẽ được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Từ ngày 1/1/2026 sẽ thực hiện việc điều chỉnh theo quy định mà pháp luật cho phép. Có thể đến cuối năm 2024, chúng tôi sẽ sơ kết và đánh giá lại việc tác động của bảng giá đất", Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM thông tin.