Đại biểu Quốc hội băn khoăn về bất động sản hình thành trong tương lai

Chiều 19/6, Quốc hội nghe Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo thẩm tra về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sau đó thảo luận tại tổ về nội dung này.

Phát biểu tại thảo luận tổ, đại biểu Nguyễn Thanh Sang (Đoàn ĐBQH TP Hồ Chí Minh) chia sẻ: Cần cân nhắc kỹ các quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Thực tế đã có những công trình nhà ở hình thành trong tương lai, người dân nộp tiền nhưng mòn mỏi đợi nhà, trong khi chủ đầu tư lấy giấy tờ cầm cố ngân hàng, không làm giấy chuyển quyền, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.

Về nội dung sàn giao dịch bất động sản, đại biểu Nguyễn Thanh Sang đặt vấn đề, khi người dân đặt niềm tin và thực hiện giao dịch qua sàn, nếu xảy ra vấn đề thì ai chịu trách nhiệm và bồi thường cho người dân?

Còn Bộ trưởng Bộ Tài Chính Hồ Đức Phớc cho rằng, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu quy định về năng lực tài chính với các chủ đầu tư được cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, đảm bảo chủ đầu tư phải đủ năng lực tài chính để triển khai, có vậy thì dự án mới đúng tiến độ và đáp ứng yêu cầu.

Bộ trưởng Hồ Đức Phớc chỉ rõ, hiện nay có tình trạng hàng trăm nghìn người dân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì các chủ đầu tư nợ tiền nộp ngân sách Nhà nước. Quy định của luật là giao đất cho doanh nghiệp, sau đó mới xác định tiền sử dụng đất, nếu doanh nghiệp không nộp thì mới phạt chậm nộp, nhưng tiền phạt thấp hơn lãi ngân hàng, nên doanh nghiệp sau khi bán nhà, ứng tiền trước của dân, đã lấy tiền hình thành trong tương lai này đi đầu tư dự án khác, không nộp ngân sách. Người dân không được nhận giấy chứng nhận, chính quyền sẽ đối diện với sự bất ổn do người dân khiếu nại.

"Cần có những quy định trong luật để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính. Còn tranh chấp giữa doanh nghiệp và người dân là dân sự, đưa ra tòa. Nếu có dấu hiệu lừa đảo thì chủ đầu tư phải đi tù, nhưng hàng nghìn người dân không được cấp chứng nhận thì ai giải quyết?", Bộ trưởng Bộ Tài chính đặt câu hỏi.

Do đó, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc đề xuất, khi chủ đầu tư nộp tiền vào ngân sách, thực hiện nghĩa vụ tài chính mới được giao đất. Cùng với đó, không nên đưa chính sách thuế vào trong quy định giao cho Chính phủ, đây là thẩm quyền của Quốc hội.

Đồng quan điểm, đại biểu Trần Hoàng Ngân (Đoàn ĐBQH TP Hồ Chí Minh) phản ánh thực tế từ chính gia đình ông, đó là mua nhà hình thành trong tương lai, từ khi công trình mới đào móng và có bản vẽ thì người mua đã phải chuyển tiền, nhưng chủ đầu tư lại giao nhà chậm hoặc bàn giao nhà không đúng cam kết, không bảo đảm hạ tầng văn hoá xã hội giống như cam kết, quy hoạch. Thậm chí, người mua nhà về ở 3 - 5 năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, do chủ đầu tư chưa đủ cơ sở pháp lý, hoặc đã đem tài sản đi thế chấp ngân hàng.

“Đây là vấn đề bức xúc cho người dân nên cần ban hành quy định chi tiết cụ thể về trách nhiệm nhà đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước khi cấp phép xây dựng. Cùng với đó, cần quan tâm bảo vệ người mua nhà tránh rủi ro trong trường hợp nộp tiền trước”, đại biểu Trần Hoàng Ngân cho biết.

Cùng với đó, đại biểu Trần Hoàng Ngân cho hay, khi xảy ra tranh chấp, cơ sở để giải quyết tranh chấp là hợp đồng. Hiện chưa có quy định và cũng chưa có đơn vị nào đứng ra bảo vệ quyền lợi người mua và người bán, do đó, vai trò công chứng rất quan trọng.

“Tinh thần là hướng tới sàn giao dịch chuẩn mực như sàn giao dịch chứng khoán, hàng hóa chuẩn và người tham gia đều được quy định rõ ràng theo chuẩn mực. Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đáp ứng được điều nay, do đó không nên bắt buộc người mua nhà phải qua sàn khi sàn chưa đúng chuẩn mực để đảm bảo quyền lợi của người mua và người bán”, đại biểu Trần Hoàng Ngân cho biết.

Cũng theo đại biểu này, hiện Quốc hội đang thảo luận về Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, vậy nên có đối chiếu giữa các luật. Về lâu dài, trong 5-10 năm, theo đại biểu Trần Hoàng Ngân, các luật nên gộp thành một luật cho thống nhất.

Đại biểu Đỗ Đức Hiển (Đoàn ĐBQH TP Hồ Chí Minh) cho rằng, cần rà soát quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi). Đại biểu quan tâm đến nội dung về quy định giao dịch qua sàn bất động sản. Theo đại biểu Đỗ Đức Hiển, giao dịch qua sàn cần đảm bảo không phát sinh thủ tục hành chính và chi phí cho nhà đầu tư và người mua nhà.

“Bản chất sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp thông tin giữa người bán và người mua, tuy nhiên, dự thảo quy định giao dịch viên có thẩm quyền xác nhận giao dịch thành công là điều cần cân nhắc vì pháp luật dân sự không có tiêu chí này. Sàn giao dịch bất động sản là của doanh nghiệp, mà việc xác nhận giao dịch thành công phải cơ quan mang tính nhà nước thực hiện, do đó, quy định giao cho doanh nghiệp là sàn giao dịch bất động sản xác nhận và làm thủ tục nhà ở đất đai là chưa đúng bản chất”, đại biểu nêu quan điểm.

Đồng thời, đại biểu Đỗ Đức Hiển cũng đặt vấn đề, nếu giao dịch qua sàn không thành công và có tranh chấp thì sàn giao dịch bất động sản có chịu trách nhiệm hay không và điều kiện hành nghề giao dịch viên tại sàn giao dịch bất động sản hiện vẫn còn lỏng lẻo.

Còn đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn ĐBQH TP Hà Nội) cho hay, Luật cần sửa đổi, tập trung vào những vấn đề đang nổi cộm trong thời gian qua như về giao dịch bất động sản. Gần như chúng ta không nắm được thị trường hoạt động như thế nào và có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường, những thông tin đồn thổi làm lũng đoạn thị trường, mà chúng ta không quản lý được.

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, hiện có nhiều vấn đề cần giải quyết đối bất động sản hình thành trong tương lai. Đó là khi dự án được phê duyệt, đất thì có hạ tầng, nhà có móng, thì được quyền đưa ra bán và được gọi là tài sản hình thành trong tương lai. Mục tiêu để cho nhà đầu tư có thể huy động được trước tiền của người mua và người có tiền muốn mua nhà, mua đất cũng bỏ tiền ra mua đất, nhà. Tuy nhiên trên thực tế, bất động sản hình thành trong tương lai đã gây ra rất nhiều hệ lụy cho thị trường bởi thường được mua đi, bán lại. Bất động sản tăng giá bất thường chủ yếu tài sản hình thành trong tương lai; còn khi đất nhà có rồi, hình thành lên nhà rồi thì gần như giá khá ổn định, không tăng lên, giảm xuống bất thường. Liên quan những vụ lừa đảo của các dự án ma, đó cũng là bất động sản hình thành tương lai, dù mới vẽ ra giấy, nhưng đã phân lô để bán, lúc đó có thể lừa được người mua, nếu như hình thành nhà rồi thì khó có thể lừa được.