Cuộc "di cư" của cổ đông lớn khỏi các doanh nghiệp bất động sản

Mặc dù đã trỗi dậy mạnh mẽ sau những thông tin tích cực, nhóm cổ phiếu bất động sản nhìn chung vẫn ngụp lặn với mức giảm sâu. Cùng với đó, cổ đông tại một số doanh nghiệp bất động sản đang có động thái thoái vốn...

Đơn cử mới đây nhất, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, vợ ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) vừa đăng ký bán ra 2 triệu cổ phiếu NLG với mục đích cơ cấu tài chính cá nhân. Thời gian giao dịch dự kiến diễn ra từ ngày 27/3 đến ngày 25/4, theo phương thức thoả thuận hoặc khớp lệnh.

Hiện tại, bà Ngọc đang nắm giữ hơn 18,3 triệu cổ phiếu NLG, tương đương tỷ lệ sở hữu là 4,78%. Nếu giao dịch hoàn tất, bà sẽ giảm số lượng nắm giữ xuống hơn 16,3 triệu đơn vị, tương đương tỷ lệ 4,25%. Tạm tính theo thị giá của NLG, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc có thể thu về hơn 46 tỷ đồng sau khi bán thành công số lượng cổ phiếu đã đăng ký.

Cũng theo thông tin từ Nam Long, từ ngày 3/3 đến ngày 17/3, bà Ngô Thị Ngọc Liễu, mẹ ông Cao Tấn Thạch, Thành viên HĐQT Công ty đã bán xong 573.800 cổ phiếu NLG. Qua đó, bà Ngọc Liễu giảm sở hữu tại NLG xuống còn hơn 2,21 triệu cổ phiếu NLG. Như vậy, bà Ngọc Liễu đã hoàn tất việc bán bớt cổ phần tại NLG chỉ trong khoảng 1/2 thời gian đăng ký, dự kiến từ 3/3 đến 1/4.

Trong khi đó, từ ngày 1/3 đến 30/3, cá nhân ông Thạch đã đăng ký bán 900.000 cổ phiếu NLG từ ngày 1/3 đến 30/3 cũng theo phương thức khớp lệnh và thỏa thuận. Hiện ông Thạch chưa có báo cáo kết quả giao dịch cổ phiếu NLG và thời gian giao dịch vẫn chưa kết thúc. Tuy nhiên, nếu giao dịch thành công, ông Thạch sẽ giảm sở hữu tại Nam Long từ hơn 5,29 triệu cổ phiếu xuống còn hơn 4,39 triệu cổ phiếu.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu NLG đang trong xu hướng đi xuống. Chỉ trong vòng 1 tháng, cổ phiếu NLG đã giảm từ 29.500 đồng xuống 23.100 đồng/cp (-22%).

Trong khi đó, Công ty CP Đầu tư Phát triển Thiên Tân vừa thông báo đã bán ra 2 triệu cổ phiếu của Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã: DIG) với mục đích giảm sở hữu. Giao dịch được thực hiện theo phương thức khớp lệnh trong ngày 14/3 với giá trị ước tính vào khoảng 23 tỷ đồng.

Sau giao dịch, Thiên Tân đã giảm sở hữu xuống còn 53,8 triệu cổ phiếu, tương đương tỷ lệ 8,82% vốn và không còn là cổ đông lớn nhất tại DIC Corp.

Trên thị trường, cổ phiếu DIG đang có xu hướng trôi dần về vùng đáy hồi giữa tháng 11/2022. Kết thúc phiên 22/3, thị giá DIG dừng ở mức 12.250 đồng/cp, giảm gần 88% so với đỉnh cách đây hơn một năm. Vốn hóa tương ứng giảm xuống khoảng 7.000 tỷ đồng.

Dragon Capital cũng thông báo đã bán ra 1,5 triệu cổ phiếu DXG của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh vào ngày 9/3. Sau giao dịch, nhóm quỹ ngoại đã giảm sở hữu tại Đất Xanh xuống còn 66,2 triệu đơn vị, tương ứng 10,85% vốn điều lệ.

Hồi cuối tháng 1/2023, Dragon Capital vẫn còn nắm gần 20% vốn tại Đất Xanh, tương đương gần 122 triệu cổ phiếu. Như vậy, nhóm quỹ này đã bán ròng gần 56 triệu cổ phiếu DXG chỉ trong chưa đầy 2 tháng.

Dragon Capital cũng bán ra 500.000 cổ phiếu KBC của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc. Sau giao dịch, lượng cổ phần Dragon Capital nắm giữ tại Đô thị Kinh Bắc giảm xuống còn khoảng 46 triệu đơn vị, tương ứng 5,95% vốn điều lệ.

Tương tự, ông Hà Đức Hiếu - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh - cũng đăng ký bán ra 172.500 cổ phiếu, giảm tỷ lệ sở hữu từ 472.500 cổ phiếu xuống còn 300.000 cổ phiếu, tương đương tỷ lệ giảm từ 0,08% xuống còn 0,005% vốn điều lệ. Thời gian thực hiện từ 27/2 đến 28/3. Dự kiến, ông Hiếu thu về gần 2 tỷ đồng sau khi thoái vốn khỏi DXG.

Trước đó, sau khi bán cổ phiếu L14 (Công ty CP Licogi 14) giảm sở hữu về 2,69% vốn điều lệ, bà Nguyễn Thuý Ngư, chị gái ông Nguyễn Mạnh Tuấn, thành viên HĐQT tiếp tục muốn bán thêm cổ phiếu để giảm sở hữu về 1,7% vốn điều lệ. Giao dịch dự kiến thực hiện từ ngày 15/3 đến ngày 15/4.

Trên sàn chứng khoán, thị giá cổ phiếu L14 đã trượt dốc 90% so với đỉnh. Trước đó, cùng với cơn sốt “cổ đất” cuối năm 2021, cổ phiếu L14 đã trở thành hiện tượng khi chạm mốc gần 440.000 đồng/cp, là cổ phiếu “đắt đỏ” nhất sàn chứng khoán thời điểm đó. Tuy nhiên ngay sau đó cổ phiếu liên tục lao dốc xuống vực sâu. Chốt phiên 22/3, cổ phiếu L14 dừng ở mức 42.700 đồng/cp.

"Cửa sáng" nào cho cổ phiếu bất động sản?

Với tình trạng đóng băng của thị trường địa ốc, cùng với những khó khăn trong tiếp cận dòng vốn cả tín dụng lẫn trái phiếu, tắc pháp lý bất động sản … doanh nghiệp bất động sản được cho là sẽ đối mặt với nhiều bất lợi trong năm 2023.

Theo Chứng khoán BSC, thời kỳ “tiền rẻ” đã kết thúc, các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp vấn đề. Việc bán hàng gặp nhiều khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực trong khi cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay trong khi tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ. Các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu/cổ phiếu không thuận lợi. Điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023-2024.

Môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả các doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà. Lãi suất cho vay trung bình đã tăng mạnh trong nửa cuối năm 2022 từ mức 8%-9%/năm lên 12,5%/năm trong năm 2022 và dự kiến sẽ tiếp tục duy trì mức nền cao trong năm 2023 trong bối cảnh chính sách tiền tệ của nhiều nước đang thắt chặt trong cuộc chiến chống khủng hoảng lạm phát.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh việc số lượng giao dịch giảm khi người mua nhà bị ảnh hưởng, chi phí lãi vay sẽ tăng khoảng 38,9% và các doanh nghiệp phải áp dụng các chương trình chiết khấu để kích cầu.

Xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, tình hình thắt chặt tín dụng và bất ổn về kinh tế vĩ mô. Do đó, BSC đưa ra triển vọng kém khả quan cho cổ phiếu địa ốc.

Bên cạnh những bất lợi về nguồn vốn, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với thách thức riêng về việc chậm trễ phê duyệt dự án, trong khi chi phí giá nguyên vật liệu xây dựng không ngừng tăng trong bối cảnh áp lực lạm phát chung.