Cung không đủ cầu, chung cư tăng đột biến

Những tháng đầu năm 2024, giá các căn hộ chung cư vị trí trung tâm hay vùng ven của thành phố Hà Nội đều ghi nhận mức tăng đột biến.

Nguyên nhân được các chuyên gia nhận định không có yếu tố bất thường bởi căn cơ nhất vẫn là cung không đáp ứng đủ cầu.

Giá tăng tính theo ngày

Anh Nguyễn Văn Mạnh (42 tuổi, quận Thanh Xuân), người có thâm niên gần 10 năm làm nghề môi giới bất động sản cho biết, hiện nay, nhu cầu mua nhà rất cao, trong khi giá nhà thì thay đổi từng ngày. Người mua nhà nên tự cân nhắc thời điểm mua.

“Trước Tết Nguyên đán 2024, em trai tôi mua một căn góc có diện tích 65m2 của chung cư ở quận Thanh Xuân với giá 2,8 tỷ đồng thì chỉ 3 tháng sau, giá của căn hộ đã tăng lên 3,4 tỷ đồng. Một dòng tiền lớn từ người dân thay vì gửi tiết kiệm vào ngân hàng với lãi suất hiện từ 4,7 đến 4,8%/năm đang đổ dồn vào các phân khúc nhà chung cư”, anh Mạnh nhận định.

Mức tăng giá không chỉ diễn ra với các căn chung cư mới mà còn với cả các chung cư đã qua sử dụng. Trên một số trang thông tin bất động sản hiện nay, giá giao dịch các căn hộ thuộc dự án mới đưa vào sử dụng tại huyện Thanh Trì là 3-5 tỷ đồng; dự án cũ hơn cũng lên đến 2,5-3 tỷ đồng cho một căn 65m2. Tương tự, tại quận Hoàng Mai, giá bán căn hộ tại những dự án cũ 35-48 triệu đồng/m2. Chung cư cũ tại huyện Hoài Đức có giá “mềm hơn” cũng lên tới 35-42 triệu đồng/m2.

Tham gia vào một nhóm mua, bán nhà trên mạng xã hội, chị Nguyễn Thanh Hoa (38 tuổi, quận Long Biên) đăng thông tin cần mọi người tư vấn về việc hiện chị đang có khoản tiền tích lũy khoảng 2 tỷ đồng, có nên vay thêm ngân hàng đầu tư một căn hộ chung cư để cho thuê? Lập tức chị nhận được quá nửa ý kiến ủng hộ mua chung cư.

“Cuối năm 2020 mình mua một căn 1 ngủ giá 2 tỷ đồng, mình phải vay thêm 400 triệu đồng. Giờ giá đã tăng lên 3,4 tỷ đồng. Vậy nếu không cố vay để mua thì giờ không mua nổi vì giá nhà đất năm nào cũng tăng lên khoảng 30%. Bạn nên nhanh chóng mua nhà chung cư hoặc mua đất nền ngoại thành tầm khoảng 3 tỷ đồng”, thành viên Nguyễn Ngọc Huyền Trang khuyên.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá căn hộ tại thành phố Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019 và liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Thông tin trong tháng 1-2024 từ chuyên trang Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, căn hộ chung cư bình dân ở thành phố Hà Nội có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2, tăng 2% so với tháng 12-2023, giá căn hộ trung cấp tăng 2%, lên 30-50 triệu đồng/m2. Mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng tăng 66% so với cùng kỳ năm 2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 46%. Lượng tìm kiếm chung cư tại thành phố Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân không mới

Lý giải thực trạng trên, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, nguyên nhân đã nhiều lần được đề cập đến là do nguồn cung căn hộ tại thành phố Hà Nội đang thực sự khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn rất lớn. Cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại thiếu cân đối khiến giá nhà chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nêu, Luật Đất đai 2024, dù hiệu lực thi hành bắt đầu từ ngày 1-1-2025 nhưng đã tạo ra những chuyển dịch tích cực, đẩy mạnh nhu cầu tìm kiếm, mua bán bất động sản, trong đó có nhà chung cư, phân khúc đang có nhu cầu rất lớn tại các đô thị lớn hiện nay. “Đặc biệt các căn hộ chung cư phía Tây Hà Nội thời gian qua liên tục tăng giá khá nhanh là do xuất phát từ yếu tố hạ tầng. Nhiều dự án cao tốc, đường vành đai, các cây cầu vượt sông Hồng... được đầu tư xây dựng đã làm cho khả năng kết nối giữa các khu vực này với trung tâm ngày càng thuận lợi, qua đó khiến bất động sản tăng giá”, ông Điệp thông tin thêm.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở như hiện nay, cả nước cần thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị mỗi năm. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, con số thiếu hụt hằng năm sẽ khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Chính điều này đang đẩy giá nhà chung cư tăng cao, đặc biệt ở phân khúc chung cư bình dân và trung cấp. Nhiều chuyên gia bất động sản dự báo, do nguồn cung chưa thể sớm được cải thiện nên áp lực giá nhà tại các đô thị lớn, trong đó có Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024, thậm chí tiếp tục kéo dài thêm trong một vài năm tới.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, xác định rõ nguyên nhân, Bộ Xây dựng đang tập trung hoàn thiện hệ thống khung pháp lý hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai mới được thông qua; cùng với đó tháo gỡ các vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, nhất là dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn… nhằm tạo tác động lan tỏa thị trường. Bộ cũng sẽ thành lập các tổ công tác chuyên trách để tập trung đôn đốc, hướng dẫn các đô thị lớn xem xét, xử lý ngay những vấn đề vướng mắc cho nhà ở xã hội…