Cơn "ngáo giá" căn hộ hạng sang đẩy thị trường Hà Nội vào bẫy dư cung

Với mức giá chạm ngưỡng 280 triệu đồng/m2 tại các dự án mới, thị trường căn hộ Hà Nội đang xác lập một mặt bằng giá "phi thực tế". Khi căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới 95% nguồn cung nhưng sức mua lại đứng yên vì lãi suất neo cao, Thủ đô đang đứng trước rủi ro "vỡ trận" phân khúc cao cấp do lệch pha cung - cầu trầm trọng.

Cuộc đua tăng giá của các 'ông lớn' đang biến nhà ở thành một loại tài sản xa xỉ phẩm, tách rời hoàn toàn khỏi khả năng chi trả của đại đa số người dân

Cơn "ngáo giá" căn hộ hạng sang đẩy thị trường Hà Nội vào bẫy dư cung

Thị trường bất động sản ghi nhận tín hiệu hồi phục về nguồn cung trong quý I/2026, khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và các dự án tái khởi động. Tuy nhiên, bức tranh sáng này nhanh chóng bị phủ bóng bởi áp lực lệch pha cung – cầu, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp.

Dữ liệu cho thấy lượng giao dịch vẫn ở mức trung bình, chưa tạo được đột phá rõ rệt, trong khi tồn kho duy trì ở quy mô đáng kể. Trong bối cảnh đó, giá căn hộ sơ cấp vẫn tiếp tục leo thang do chi phí đầu vào và chi phí vốn tăng, thiết lập mặt bằng giá mới tại nhiều khu vực.

Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã chạm khoảng 128 triệu đồng/m², với nhiều dự án cao cấp được chào bán ở mức cao hơn đáng kể. Không ít dự án ghi nhận mức giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, đẩy giá trị mỗi căn hộ lên hàng chục tỷ đồng. Mặt bằng giá này đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới lại tập trung chủ yếu vào phân khúc hạng A và hạng sang, chiếm gần như toàn bộ thị trường trong quý đầu năm. Điều này khiến áp lực thanh khoản gia tăng khi cầu chưa phục hồi tương xứng, còn dòng tiền của người mua vẫn thận trọng.

Các chuyên gia cảnh báo, nếu xu hướng phát triển lệch về phân khúc cao cấp tiếp diễn, thị trường có thể đối mặt với tình trạng dư cung cục bộ. Khi nhiều doanh nghiệp cùng lúc tung ra sản phẩm giá cao trong khi nhu cầu thực tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân, rủi ro mất cân đối sẽ ngày càng rõ nét.

Về dài hạn, bài toán không chỉ nằm ở việc tăng nguồn cung, mà là cấu trúc lại nguồn cung theo hướng phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. Nếu không điều chỉnh kịp thời, phân khúc cao cấp có thể trở thành điểm nghẽn mới của bất động sản đô thị.