"Cởi trói" cho condotel, officetel

Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ có ý nghĩa rất lớn trong việc tháo gỡ những nút thắt về pháp lý cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Nghị định 10 đã bổ sung quy định về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ.

Nhà đầu tư phấn khởi

Cụ thể tại khoản 4 điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 126, khoản 1 điều 128 của Luật Đất đai.

Sau khi tiếp nhận thông tin này, ông Đ.V.Q, người mua căn hộ du lịch ở dự án Mường Thanh Viễn Triều (TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa), cho biết ngay từ đầu khi mua căn hộ du lịch ông đã chấp nhận chỉ để sử dụng hoặc cho thuê vì căn hộ có nhiều tiện ích, gần biển để nghỉ dưỡng. Đến nay, ông chỉ có hợp đồng với chủ đầu tư chứ không được cấp giấy chứng nhận.

"Thực ra điều này ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến mua bán tài sản, cũng như e ngại xảy ra tranh chấp, khiếu kiện với người đã mua nhà. Do đó, việc Nghị định 10 sắp tới áp dụng khiến tôi rất vui, vì mình được chính chủ. Tôi hy vọng chủ đầu tư dự án sẽ hỗ trợ khách hàng làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ" - ông Đ.V.Q nói.

Theo Công ty CP Đầu tư Xây dựng Vịnh Nha Trang - chủ đầu tư dự án Panorama Nha Trang, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định cụ thể và rõ ràng hơn về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, đáp ứng mong đợi mòn mỏi bao năm của doanh nghiệp và nhà đầu tư vào lĩnh vực này, làm tăng cơ sở pháp lý vững chắc để cơ quan nhà nước có thẩm quyền an tâm triển khai, cấp giấy chứng nhận. Thời gian tới, chúng tôi sẽ tiếp tục căn cứ Nghị định 10/2023/NĐ-CP đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường triển khai thủ tục cấp giấy chứng nhận, nhằm hỗ trợ tối đa cho khách hàng có được giấy chứng nhận sớm nhất.

Đại diện một chủ đầu tư condotel ở TP Nha Trang vui mừng nói: "Chúng tôi cho rằng đây là một tin tốt mà bản thân doanh nghiệp rất mừng, không ngờ là được giải quyết nhanh như vậy. Chúng tôi đang đợi hướng dẫn cụ thể từng trường hợp một để có căn cứ giải quyết cho khách hàng".

Tại TP Đà Nẵng, từ giữa năm 2021, Sở Xây dựng đã tạm dừng cấp phép loại hình căn hộ condotel. Theo UBND TP Đà Nẵng, hiện nay việc quản lý condotel được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Xây dựng chưa ban hành các văn bản liên quan hướng dẫn việc quản lý condotel. TP Đà Nẵng hiện có một số dự án condotel đình đám như dự án Soleil Ánh Dương, Cocobay… Theo Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, một phần của dự án Cocobay đã được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, phần còn lại vẫn là loại hình condotel.

Trong khi đó, theo báo cáo mới nhất của Tập đoàn Dịch vụ bất động sản BKRA thì trong năm 2022, tại TP Đà Nẵng ghi nhận 540 căn condotel mở bán từ 4 dự án. Tỉ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 60% (324 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, hầu hết lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Đà Nẵng.

Gỡ khó thủ tục pháp lý

Ông Lê Hữu Hoàng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, thông tin chỉ riêng Khánh Hòa đã có 26 dự án với 12.100 căn hộ du lịch và hơn 2.580 biệt thự du lịch chủ yếu ở khu vực Bãi Dài. Việc thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, thậm chí là điểm nghẽn cần được xem xét tháo gỡ, đặc biệt là hệ thống pháp lý chưa hoàn chỉnh đối với loại hình này.

Về "đất ở không hình thành đơn vị ở", theo Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, hiện nay qua rà soát ở Khánh Hòa, riêng Khu Du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có 18 dự án có "đất ở không hình thành đơn vị ở". 10 dự án đã chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ, 8 dự án còn lại chưa thực hiện thủ tục điều chỉnh.

Luật sư Nguyễn Hồng Hà, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa, cho rằng cần lưu ý vì Nghị định 10 chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013. Nghị định của Chính phủ không có thẩm quyền quy định mới về loại "đất ở không hình thành đơn vị ở" để "cởi trói" hay gỡ vướng nhằm hợp thức hóa cho những vi phạm trước đây tại các địa phương.

"Như vậy, việc cấp chứng nhận sở hữu công trình đối với condotel, officetel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình. Về thời hạn sở hữu, người mua chỉ được sở hữu công trình trong thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư chứ không được sử dụng ổn định lâu dài như loại đất ở. Bên cạnh đó, việc áp dụng này dành cho dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở" - luật sư Hà cho biết.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng sau rất nhiều động thái cụ thể, mạnh mẽ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ như thành lập tổ công tác, rồi ban hành nhiều chỉ thị, thông tư, nghị quyết, quyết định, công điện đốc thúc các bộ, ngành, địa phương nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản như tín dụng, trái phiếu… thì Nghị định 10 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành chính là văn bản đầu tiên đánh trực diện vào nút thắt lớn nhất để gỡ khó về thủ tục pháp lý trong các dự án đầu tư.

Cụ thể là cho người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng trong bối cảnh phân khúc này thời gian qua bị chìm vào "giấc ngủ dài" do vướng mắc về pháp lý. Đây là điểm nghẽn không thể tháo gỡ suốt nhiều năm qua kể từ khi khai sinh ra loại hình phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, từ đó khiến các nhà đầu tư chán nản, mất niềm tin.

Cũng theo ông Đính, nhà đầu tư thì phải đầu tư ra hàng hóa có giá trị có thể giao dịch trên thị trường. Nhưng việc giao dịch sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng rất khó khi không có giá trị pháp lý nào, khiến cho thị trường này lao dốc. "Nghị định 10 đã gỡ thẳng điểm nghẽn pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Điều này sẽ tạo ra sự hưng phấn, lấy lại niềm tin với các nhà đầu tư cũng như tạo hiệu ứng tốt đối với phân khúc bất động sản có rất nhiều tiềm năng" - ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ.

Khoảng 83.000 căn chờ sổ đỏ

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, chỉ riêng condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ đỏ, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm. Condotel và officetel có giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ năm 2016 - 2018, sau đó bất ngờ rơi vào trầm lắng do không cấp được sổ đỏ, khiến nhà đầu tư rời bỏ khỏi phân khúc này. Nhà đầu tư mất niềm tin và giá căn hộ vì thế rớt mạnh.

Nhanh chóng rà soát các dự án đã triển khai để tháo gỡ

Ông Nguyễn Văn Đính đề xuất sau khi ban hành nghị định, Chính phủ cần có chỉ đạo để các bộ, ngành sớm xây dựng, ban hành các thông tư, hướng dẫn chi tiết, cụ thể để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố - nơi giải quyết chính vấn đề này, khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới trong Nghị định 10 vào thực tế một cách có hiệu quả. Với các địa phương, cần nhanh chóng rà soát các dự án đã triển khai để tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính nhằm sớm có đủ tính pháp lý, giúp đưa sản phẩm vào thị trường lưu thông, tạo thanh khoản cho nền kinh tế, giúp giảm nợ xấu.