Có thù với bất động sản

Mùa này, khi thị trường BĐS đứng, kinh tế cũng tự nhiên trì trệ, người người thiếu tiền, nhà nhà thiếu tiền... và thế là trong các diễn đàn, buổi nói chuyện, BĐS được coi là nguyên do chính, việc tăng giá của BĐS gây ra hậu quả cho nền kinh tế. Cũng có nhiều phân tích nói về chuyện này. Và với góc nhìn cá nhân, mình cũng muốn chia sẻ một số lý do tổng quá trên góc nhìn vĩ mô.

(1)

Tầm quan trọng của lao động

1.1. Cha ông ta có câu "Tay làm hàm nhai, tay quai miệng trễ", và trong Kinh Thánh, quyển sách được nhiều người đọc nhất cũng có đoạn "Nếu ai không muốn làm việc, thì đừng có ăn" - Trích thư thứ hai của Thánh Phaolô Tông đồ gửi tín hữu Thêxalônica. Điều này chứng tỏ rằng lao động rất là quan trọng, là lẽ sống.

1.2. Không chỉ con người, mà con vật cũng thế, mở mắt ra là phải lai động để kiếm cái ăn. Riêng con người vì trí thông minh có sẵn, nên hình thái lao động thay đổi nhiều. Nhưng suy cho cùng thì kiếm ăn cũng có 03 cách chính.

(2)

03 cách kiếm ăn chính.

2.1. Cách đầu tiên là đi làm công ăn lương: Coi như bán sức lao động, bán thời gian, đổi lấy thu nhập hàng ngày, hàng tuần, hàng tháng, hàng năm. Trình độ làm thuê càng cao thì thu nhập càng lớn. Tuy nhiên nếu chỉ dựa theo thu nhập thì cũng gọi là đủ ăn là chính chứ khó mà dư nhiều. Cách thức này đơn giản, dễ dàng, nhưng chậm. Người ta dành 40 năm cuộc đời để làm việc nhằm bù đắp cho khoảng thời gian không làm việc là khi còn nhỏ và khi về hưu. Nếu chỉ làm công ăn lương, sẽ an nhàn, nhưng về già thì chỉ cậy vào lương hưu là chính, đó chính là các quỹ BHXH này kia nọ.

2.2. Cách thứ 2 là tự doanh: Thành lập cơ sở kinh doanh, dùng các nguồn lực khác như mối quan hệ, vốn liếng, và cả sức lao động của người khác để làm lợi cho mình. Nếu trúng thì phất lên, còn nếu trật thì mang nợ. Đương nhiên cách này thì khó vì nhiều nhẽ, mà cái khó nhất ở Việt Nam cho dạng kinh doanh này chính là tỉ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư thường thấp.

2.3. Cách thứ 3 là đi đầu tư: Đầu tư hiểu rằng là dùng tiền sinh ra tiền. Thuê tiền làm việc cho ta, ở Việt Nam ta thì có nhiều cách đầu tư đơn giản gồm: Gửi ngân hàng, đi mua bất động sản, mà liều hơn chút thì chơi chứng, chơi coin. Nhìn chung là dùng tiền sinh ra tiền.

(3)

Thu nhập thụ động và tự do tài chính.

3.1. Thu nhập thụ động được hiểu là không cần bán sức lao động mà cũng có thu nhập. Hay nói cách khác thu nhập đó là do đối tượng khác làm việc cho mình, đối tượng đó có thể là "Tiền" hoặc là "người" hoặc là "hệ thống tài sản". Tiền là kiểu chúng ta đi đầu tư tiền sinh ra tiền, gửi ngân hàng cũng là một dạng thu nhập thụ động, còn người khác làm là chúng ta có cơ sở kinh doanh, thuê nhân công làm, còn hệ thống tài sản là ví dụ chúng ta cho thuê tài sản... như thuê nhà chẳng hạn.

3.2. Tự do tài chính thì được hiểu là thu nhập thụ động mang lại cho chúng ta đủ để tiêu xài. Tuy nhiên tuỳ vào mức độ tiêu xài khác nhau thì cái mốc tự do tài chính nó cũng khác nhau.

(4)

Thực trạng của chúng ta ở góc độ Vĩ mô.

4.1. Về bản chất con người, ai cũng muốn "Tăng lương giảm giờ làm", mọi người trên thế giới đều thế, không chỉ mỗi chúng ta. Tuy nhiên, nếu theo logic, nếu muốn tăng lương giảm giờ làm thì chúng ta phải tạo ra thu nhập tốt hơn, làm việc năng suất hơn thì mới được. Thế giới ngày này trải qua nhiều cuộc cách mạng trong lĩnh vực kinh tế, và cứ mỗi cuộc cách mạng diễn ra thì thế giới trở nên tốt đẹp hơn, con người càng thoải mái hơn, mà nhìn kỹ thì chúng ta thấy răng các cuộc cách mạng ấy giúp cho tăng năng suất. Khi tăng năng suất thì làm ít lại nhưng giá trị tao ra không đổi, thậm chí nhiều hơn, nên mọi thứ ổn.

4.2. Nhưng nếu sẽ thế nào nếu thu nhập chúng ta tăng nhưng không tạo ra một cuộc "cách mạng" nào về năng suất cả? Cụ thể hơn là trình độ không tăng, phương thức làm việc không đổi, chỉ mỗi tài sản tăng. Thì chung ta cũng có thể hiểu rằng có gì đó thiếu bền vững ở đây.

4.3. Hồi tháng 2 vừa qua, trong 1 diễn đàn, TS Cấn Văn Lực có nói thị trường Việt Nam được đánh giá là "Thị trường đầu cơ", nghĩa là người ta bỏ tiền mua cái gì đó, giữ chờ nó tăng giá chứ không có động thái gì khác. Và "cái gì đó" ở đây chúng ta đều biết hầu hết là Bất động sản. Vì là thị trường đầu cơ nên lãi suất ngân hàng cao, vì là lãi suất ngân hàng cao nên sản phẩm đầu cơ buộc phải tăng giá, và nó ảnh hưởng trực tiếp đến ngành sản xuất cũng như ngành lao động.

(5)

Cụ thể thị trường đầu cơ ảnh hưởng đến ngành sản xuất và ngành lao động thế nào.

5.1. Hồi mới ra trường, lương của mình là 2.4tr/tháng, với lãi suất ngân hàng 10% thì mình nhẩm nhẩm rằng thành ra giá trị của một sinh viên mới ra trường bằng đúng 300tr (nếu vay) và 600tr (nếu gửi), tình hòm hòm như thế thì có đi làm việc cật lực 8 tiếng 1 ngày, 5.5 ngày 1 tuần thì cũng chỉ đủ trả lãi cho khoản vay 300tr mà thôi. Lãi cao nó hạ thấp luôn giá trị của lao động mới. Kiểu nếu mình có 600tr gửi ngân hàng thì khỏi đi làm hoặc cũng không cần cố gắng.

5.2. Hiện nay người ta gọi là thời kì lãi suất tốt, thì đi vay 1 tỷ trong 20 năm thì mỗi tháng cũng phải còng lưng ra trả khoảng 15tr, mức này là mức "ròng", nếu mà một người đi làm chi ra 30% tiền thu nhập hàng tháng để trả cho ngân hàng thì muốn vay được 1 tỷ trong thời kỳ lãi thấp, chúng ta phải có thu nhập 45tr/tháng, tương ứng 22.500usd/năm. Mùa này các em gái chỉ cần các anh có thu nhập từ 50tr/tháng đổ lên là chuẩn trai đẹp rồi, nhưng mà tầm thu nhập đó chưa chắc mua được nhà 1.5ty nếu ảnh phải nuôi thêm em và con em. Thấy khủng chưa.

5.3. Vì thuê tiền giá trị cao, và cho thuê tiền cũng mang được nhiều thu nhập thụ động, nên người có tiền sẽ ít có nhu cầu đi làm hơn, ít cố gắng hơn. Mà khi 1 người nào đó không đi làm thì việc đó người khác phải làm, cái người thuê tiền đó phải nỗ lực hơn, chịu khổ hơn làm gấp 3 gấp 7 để vừa nuôi sống bản thân, vừa trả tiền cho việc thuê tiền. Cái này không phải cách mạng, cái này chỉ là việc này người này không làm thì dồn cho người khác làm.

5.4. Còn về sản xuất kinh doanh, chúng ta cần tiền để tạo dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, và phải vận hành nó để tạo ra thu nhập hàng tháng. Nên để làm sản xuất kinh doanh, ngoài việc phải "chôn vốn" để tạo dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, còn phải tạo hoạt động hàng ngày để sinh lời từ việc sản xuất kinh doanh đó. Mà nếu ai từng làm kinh doanh sẽ biết Lợi nhuận giữ lại trên vốn hoá thị trường thường là rất thấp, đôi khi thấp hơn cả lãi ngân hàng.

5.5. Để cụ thể hơn cho dễ hiểu, ví dụ chúng ta có cái nhà có giá 2ty thì chúng ta chỉ có thể cho thuê được khoảng 7-8tr/tháng là cao, nhìn chung là được khoảng 4-5% là cao lắm, không bằng gửi ngân hàng. Còn nếu chúng ta đi mua chiệc xe ôto xong khai thác nó, để đạt mức lợi nhuận cao bù lại được với lãi ngân hàng cũng là trật mặt chứ không dễ. Đó là ví dụ sống động nhất cho việc tỉ lệ thu nhập trên giá thị trường của tài sản thường là không cao nếu sản xuất kinh doanh.

5.6. Đôi khi chúng ta hay thắc mắc rằng tại sao tiền không "đi" vào sản xuất kinh doanh? Với quan điểm đầu tư, tiền chỉ đi vào nơi nào an toàn và lãi cao thôi. Thực trạng ở Việt Nam cho chúng ta thấy, khi thị trường BĐS ngon thì tiền sẽ đi vào bất động sản, còn khi thị trường BĐS không ngon thì người ta gửi ngân hàng cho nó an toàn. Còn sản xuất kinh doanh, vừa rủi ro vừa lãi ít. Cũng không phải sản xuất kinh doanh Việt Nam kém, mà trên thế giới cũng thế thôi, chỉ là chi phí vốn ở VN cao hơn thế giới thôi.

(6)

Riêng thị trường Bất động sản Việt Nam.

6.1. Ngành BĐS là một ngành đặc biệt, các CĐT kinh doanh hàng hoá là Bất động sản, và nó là sản phẩm đặc thù, những đặc thù chủ yếu có thể thấy như sau:

_ Bất động sản vừa là sản phẩm, vừa là tài sản, khi công ty Bán BĐS nghĩa là bán luôn tài sản của mình. Ví dụ 1 công ty có 1 dự án, ban đầu thì công ty có tiền đi mua đất, sau đó xây dựng rồi bán xong thì công ty còn mỗi cục tiền, còn lại đất và nhà đã bán hết. Nó không giống công ty sản xuất đơn thuần.

_ Các ngành sản xuất khác người ta không quan tâm nhiều đến giá nguyên vật liệu đầu vào, nhưng mà bất động sản thì rất quan tâm, khi giá bán đầu ra tăng thì đồng nghĩ giá nguyên vật liệu đầu vào tăng, mà giá đầu ra giảm thì chưa chắc giá nguyên vật liệu đầu vào sẽ giảm.

_ Vòng đời sản phẩm bất động sản khá dài, kéo dài 4-5 năm là tối thiểu. Từ lúc bắt đầu đến lúc kết thúc phải kéo dài 4-5 năm.

6.2. Ở góc độ kinh doanh, Công ty BĐS cũng như bất cứ Công ty nào khác cần có lợi nhuận, và vì đặc thù của ngành như trên, nên lợi nhuận của dự án đâu đó phải đạt IRR tầm 25% (tính theo năm) trở lên, các công ty Việt Nam đôi khi muốn IRR phải 40-50%. Và với mức IRR là 25% như thế thì giá bán phải gấp 1.35 - 1.40 giá thành (với chung cư) và 1.80 - 2.00 giá thành (với đất nền). Lý do IRR cao là vì lãi suất cao.

6.3. Và đương nhiên, nếu coi bất động sản là một ngành kinh doanh, đầu tư, thì các bên tham gia vào nó sẽ luôn mong muốn lợi nhuận càng cao càng tốt, mà cao thì giá phải x lên nhiều lần thôi, không thể khác được. Chả ai mua xong lại muốn giá giảm cả, chí ít giá cũng phải tăng nhanh hơn lãi suất chứ không lỗ chết, mà lãi suất 10% thì 5 năm đã là 60% tăng thêm rồi. Thế nên nếu chúng ta có ý định đi mua BĐS để chờ tăng già thì cũng không đỗ lỗi cho CĐT hay là "cò" thổi giá được, vì không "thổi" thì ngân hàng sẽ xử các bạn ngay, vì khi mua chúng ta cũng muốn tối thiểu gấp đôi, gấp 3 ngân hàng kia mà, chứ chả lẽ đất chúng ta thì tăng, còn đất đứa cạnh chúng ta thì nằm im?

(7)

Tương lai như thế nào?

7.1. Ở góc độ vĩ mô, mọi thứ hoạt động đa chiều, lợi hay hại phải xét đến đối tượng và thời gian. Người ta hay nói đúng người đúng thời điểm, là để nói đến đối tượng và thời gian. Miễn đừng có gì quá là được. Thường thì thời gian dài sẽ đi theo quy luật, còn thời gian ngắn thì đi theo khoảnh khắc, nhưng con người hay thích khoảnh khắc, nên chúng ta có những thời đoạn "sướng" sẽ có thời đoạn "khổ" vì đó là quy luật. Thế nên người ta hay nói nền kinh tế có tính chu kỳ là vậy, vì sau một thời gian biến động theo khoảnh khắc thì sẽ đến lúc điều chỉnh.

7.2. Về cơ bản, con người sẽ ngày càng sướng, vì khoa học kỹ thuật phát triển, nhiều cuộc cách mạng xảy ra dẫn đến năng suất lao động tăng, và nó khiến cho người ta ngày càng làm ít đi nhưng được hưởng tiện ích nhiều hơn. Tuy nhiên sự phát triển này là từ từ, kiểu như làm công ăn lương, nó kéo dài chục năm, vài chục năm cơ. Còn muốn thay đổi nhanh thì phải biết nắm bắt khoảnh khắc, mà khoảnh khắc thì không phải ai cũng bắt trúng, bắt được khoảnh khắc đôi khi là do may mắn, do tài năng, hoặc do được độ.

7.3. Nói đến vĩ mô thì có nhiều yếu tố để xét, tiếc là hiện tại ngành BĐS Việt Nam chưa có nhiều số liệu thống kê đáng tin cậy để làm đánh giá, vì như đã nói ở trên, về lâu dài mọi thứ sẽ đi theo thống kê là chính. Nhưng chúng ta không thể phủ nhận rằng nhiều người trong chúng ta coi việc mua bất động sản chờ tăng già là một trong những nguồn thu nhập chính và lớn đáng kể để đảm bảo cho tương lai của chúng ta chứ không phải là sản xuất kinh doanh hay là đi làm công.

7.4. Thời điểm 2023 là thời điểm "kẹt cứng", cùng với thời điểm BĐS đi xuống rồi các ngành khác có vẻ cũng đi xuống. Đôi khi chúng ta đổ lỗi rằng do BĐS tăng giá nhanh quá dẫn đến tình trạng như hiện tại nên chửi mấy CĐT, rồi chửi lan qua mấy người thổi giá đất. Rồi muốn BĐS phải giảm giá, tạo đáy, rồi lại muốn xem coi bao giờ thị trường BĐS sẽ phục hồi. Rất nhiều ý kiến, nhiều lý do.

7.5. Với cá nhân mình, để giải quyết việc này thì mỗi cá nhân chúng ta trước hết chúng ta phải "bớt ảo tưởng lại". Có chuyên gia bảo cái gì mà lợi nhuận quá 3 lần mức tăng trưởng GDP là có chuyện cả. Thời gian qua chúng ta đã quen với việc x lần tài sản trong thời gian ngắn nên kỳ vọng về các khoản đầu tư cũng cao, mà tiền thì nó chỉ có đi vào những nơi lợi nhuận như kỳ vọng hoặc nơi an toàn. Đó cũng là lý do tiền sẽ khó đi vào sản xuất kinh doanh vì lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh bản chất là không lớn, vì không thể lớn được. Chúng ta không thích các công ty làm ăn đàng hoàng, an toàn vì lợi nhuận thấp, mà thích đi theo sự hào nhoáng, mong là nó phải to lớn, phải giàu lên trong thời gian ngắn, phải tự do tài chính từ lúc còn trẻ. Vì như ban đầu có nói, nếu chúng ta muốn không làm mà vẫn có ăn thì cái đó phải có ai đó làm giúp.

7.6. Tương lai bất động sản còn sốt hay không thì tuỳ thuộc vào kỳ vọng của những người tham gia thị trường thôi, vì thị trường đi theo số đông. Đương nhiên chúng ta cũng hiểu rằng, khi mà giá BĐS tăng nhanh hơn nhiều lần GDP, hay tăng nhanh hơn thu nhập trung bình, nghĩa là hiệu quả sử dụng tài sản ngày càng giảm, và thị trường đầu cơ vẫn cứ tồn tại. Hệ luỵ gây ra là năng suất lao động sẽ giảm, vì kiểu như mình giàu rồi cần gì cố gắng đi làm, nó giống như tự nhiên cục đất nhà mình tăng giá 10 lần, tính ra bán đi gửi ngân hàng thì không cần đi làm nữa. Mà bản chất phát triển xã hội là lao động, khi người ta lười lao động thay vì tìm ra phương thức sản xuất tốt hơn, thì đó là dấu hiệu nguy hiểm.