Có thật là Trung Quốc dư cung nhà?

Tùy vào bạn nói nhà ở thành phố cấp 1, 2 hay 3 (xa tít tắp không hạ tầng hoàn thiện).

Hôm qua mình nhận ra có một số bạn vẫn lập luận đơn giản rằng Trung Quốc dư cung nhà nên giá nhà phải giảm.

Sự thật là bạn nhìn vào phân bổ cung nhà Trung Quốc trong hình đi đã.

Khoảng 80% nguồn cung nhà để bán ra của Trung Quốc là ở cấp 3 nghĩa là kiểu nông thôn và xã vùng xa, không ai tới, không trường học, bệnh viện, việc làm. Và dưới 10% là nguồn cung ở cấp 1 nơi nhu cầu vô kể.

Ở cấp 3, chính phủ hứa là hạ tầng tới thì mấy cái đó có. Một số hạ tầng tới thật, nhưng không có cái gì khác, đặc biệt là việc làm và giáo dục đáp ứng đủ yêu cầu (thứ quan trọng với dân TQ).

Vì vậy bà con đừng nghĩ là Trung Quốc dư cung nhà thật. Cấp 1 năm nay bắt đầu thiếu nhà rồi. Và câu chuyện kẹp nhau trong một căn phòng 8m2 được gọi là nhà 1 phòng ngủ đang lên báo.

Cho nên đừng cứ nói Trung Quốc dư nhà quá giá nhà phải xuống. Không có đâu, từ tháng 7 giá nhà ở thành phố cấp 1 tăng lại rồi, cấp 2 dừng giảm và sớm muộn 2 trai này sẽ tăng lại.

Nhà ở thành phố cấp 3 thì ai rảnh ra mua nuôi gấu thì tui không rõ.

Tình trạng tương tự của VN có lẽ là mua đất ở mấy chỗ không biết khi nào thì có cái gì ở đó.

Ngay cả cấp 3, thì mình đi Mỹ đợt này nói chuyện với một bạn làm nghiên cứu mới về Trung Quốc nói chuyện với mấy anh kiểm toán các nhà phát triển ở các thành phố cấp 3 thì nó cũng không hoàn toàn là câu chuyện đầu cơ.

Mấy anh phát triển xây thành tòa nhà thật rồi, nhưng kiểu có 1 đồng vay xx đồng, và tin vào lời hứa hẹn có công việc, có trường học, bệnh viện của lãnh đạo mà quất.

Nghĩa là mấy ảnh cũng có bài toán kinh doanh chứ không phải chỉ liều mạng quất đầu cơ với niềm tin trong mơ.

Sau đó rồi kẹt tiền, kinh tế chậm lại (từ trước Covid kinh tế đã chậm rồi), mới biến tướng thành mấy anh hệ thống ngân hàng ngầm đi dụ nhà đầu tư mua dạng như trái phiếu BĐS lãi suất cao nhà mình vô quỹ mấy anh này gồng rồi mới bể tùm lum.

Cho nên chửi chủ đầu tư một, chửi hệ thống ngân hàng ngầm lừa nhà đầu tư 2, chửi anh em tham lam làm nhà đầu cơ 3, thì chửi anh em lãnh đạo địa phương nào hứa mấy cái đó 10 cho đều. Không tại mấy anh ở dưới hứa và anh ở trên đạp thắng toàn diện thì Tier 3 đã chắc chết đâu. Mấy anh địa phương hút dự án về tỉnh để tạo thành tích mà.

Chính phủ sau khi thấy loạn quá thì không biết được ông nào cố vấn xuất sắc, thay vì chia 3-5 loại hình công ty bđs và khu vực rồi rào lại xử (cái này báo phương Tây có đồn trước khi áp dụng 3 lằn ranh đỏ), thì đi quất ngay cái 3 lằn ranh đỏ. Cái kết thì ai cũng biết rồi đó.

Câu chuyện nó phải rõ ra như vậy chứ đừng cứ nói đơn giản hóa là Trung Quốc dư cung nhà quá, giá nhà phải giảm. Tính tổng thể như lấy số m2 nhà trong tổng cung thì China dư khá lớn. Nhưng mà thực tế chỉ 20% cung trong đó là ở khu có nhu cầu ở thật thôi, cấp 1 chiếm chưa tới 10% nhưng cầu rất cao (đất đâu mà xây).

Bài toán của China vì vậy thật ra là làm sao để các đô thị loại 3 có người tới ở và làm việc bền vững. Nó tương tự bài toán làm sao dân bớt đổ về thành phố lớn như Hà Nội và HCM ở VN vậy đó. Nhưng China có tiềm năng xử lý được vấn đề này.

Các gói chính sách của họ hiện nay:

1. Chính phủ TW cho chính quyền địa phương mua lại nhà đang xây nhưng chủ kẹt tiền chết queo rồi ở Tier 2 & 3 và biến thành nhà ở phổ cập. Gỡ hầu hết các hạn chế về mua nhà ra. Khuyến khích ngân hàng cho vay mua nhà với điều kiện tốt hơn.

Vấn đề của bộ chính sách này không ở định hướng (mình thấy đúng), mà ở thực thi. Ông địa phương đâu phải nhà phát triển chuyên nghiệp. Nên thực thi cái này rất chậm và khó.

2. Trả tiền khuyến khích dân dọn về sống ở một số thành phố. Chuyên gia kinh tế và South China Morning đăng lên 2 bài hồi tháng 6 về câu chuyện về sự thịnh vượng trở lại của thành phố cấp 2 ở China. Bài của chuyên gia rất là cường điệu: "Watch out Beijing, China’s second-tier cities are on the up"

Dân về những thành phố cấp 2 như Thành Đô, Tây An và Hợp Phì, Trường Sa tăng vài triệu sau 3 năm qua.

3. Làm hạ tầng tốt hơn (xe lửa cao tốc).

Nhưng ở thành phố cấp 3, họ vẫn đang bị đánh bởi 1 vấn đề: rồi về đó làm gì ăn? Kinh tế suy thoái là một cú đấm nặng vào nhóm giải pháp này cho cấp 3.

China vì vậy vẫn sẽ cần một thời gian dài nữa để xử lý câu chuyện bđs ở thành phố cấp 3. Nhưng không nên mơ hồ kiểu TQ dân số giảm, giá nhà sẽ giảm tiếp.

Bạn nhìn cái chart này và vài cái chart bên dưới comment đi, nguồn cung nhà ở cấp 1 & cấp 2 sẽ không theo kịp nhu cầu nhà của dân ở các thành phố này là chắc. Nhưng dân thường cũng sẽ không mua nổi nhà ở mấy chỗ này đâu.

Cái đồ thị cuối là tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở một số thành phố cấp 1 và cấp 2 của China. Ở cấp 1 có thể lên tới 45 lần thu nhập. Trong khi cấp 2 chỉ 10-20 lần thu nhập và kinh tế vẫn ổn hơn nhóm cấp 1.

Điều này cũng gợi ý là muốn có thịnh vượng thì nên thúc đẩy kinh tế các thành phố mà giá nhà còn rẻ tương đối (tỷ lệ giá nhà/thu nhập chỉ 1/2 hay 1/3 top cấp thành phố) ở các địa phương lên để dân bớt đổ vào cấp 1.

Làm được hay không thì tùy tâm chính phủ.