Cổ phiếu bất động sản vẫn được quỹ đầu tư ưa thích

Tuỳ vào từng giai đoạn và từng cơ hội đầu tư cụ thể, thoả mãn các tiêu chí đầu tư, về tăng trưởng của DN, các nhà đầu tư tổ chức chuyên nghiệp sẽ có các cân nhắc giải ngân với tỷ trọng khác nhau. Vì lẽ đó, bên cạnh nhóm ngân hàng đang nóng, các quỹ cũng không bỏ qua các cơ hội đầu tư tốt ở các nhóm ngành khác như bất động sản, vật liệu xây dựng, thực phẩm - đồ uống, tiêu dùng, hay vật liệu, năng lượng…

DN bất động sản quỹ đất lớn, uy tín và có dư địa tăng trưởng: Vẫn hút hàng

Ở giai đoạn hiện tại, nhiều công ty chứng khoán có chung dự báo, nhóm cổ phiếu BĐS sẽ là lựa chọn đầu tư theo chu kỳ nổi bật thay thế cho các mã ngành ngân hàng. Nhà đầu tư được khuyến nghị nên giảm tỷ trọng các cổ phiếu “vua” và thay thế bằng các mã của ngành BĐS.

Theo báo cáo chiến lược của VND, thị trường BĐS đang bước vào thời điểm thuận lợi khi nguồn cung đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, bên cạnh nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà thấp chưa từng có và cơ sở hạ tầng tăng tốc phát triển.

Trên thị trường chứng khoán, bất động sản (cùng với ngân hàng) - nhóm ngành có vốn hoá lớn nhất thị trường chứng khoán Việt Nam, luôn nhận được sự yêu thích đặc biệt từ các quỹ đầu tư. Đây cũng là hai nhóm ngành đã và đang dẫn dắt thị trường và dự báo còn nhiều dư địa để tiếp tục tăng trưởng. Không khó để nhận ra các giao dịch và các khoản đầu tư lớn trong danh mục của các quỹ cũng tập trung tỷ trọng lớn ở hai nhóm ngành này.

Nhìn từ thương vụ mới đây nhất, nhóm quỹ do Dragon Capital quản lý, đã bất ngờ mua vào khoảng 10% vốn AGG của CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia, trước đó, nhóm này chưa sở hữu cổ phiếu nào tại AGG.

Động thái tham gia vào AGG có thể xem là ở ngay giai đoạn bản lề của doanh nghiệp này, khi đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ từ doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ sang quy mô tầm cỡ lớn hơn và dự báo sẽ có sự bứt phá về doanh thu, lợi nhuận.

Theo báo cáo của BSC, giai đoạn 2021 - 2026, dự kiến AGG sẽ triển khai 11 dự án, với tổng số lượng sản phẩm cung ứng ra thị trường là 21,488 sản phẩm, lần lượt gấp 2 lần về dự án và gấp 8.48 lần số sản phẩm, quy mô diện tích sàn thương mại gấp 8.97 lần so với giai đoạn 2015-2021. Điểm rơi lợi nhuận của AGG dự kiến từ năm 2021 đến từ 11 dự án trên, qua đó duy trì được dòng tiền, và tốc độ tăng trưởng qua các năm.

Riêng năm 2021, AGG đề ra kế hoạch sản lượng sản phẩm tiêu thụ dự kiến 3,600 căn (số cũ là 3,000), doanh số bán hàng 8,000 tỷ đồng, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 3,600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 500 tỷ đồng. Chủ yếu đến từ việ bàn giao các dự án như The Sóng, Sky89, Panaroma 1&2. Đồng thời, hoàn tất công tác bán hàng trong năm đối với dự án Westgate, dự án Standard, và mở bán mới đối với dự án The Gió (BD2.8).

Hiện AGG sở hữu quỹ đất với quy mô 103 ha (cho 11 dự án trên), trong đó tỷ lệ quỹ đất tại TP.HCM chiếm 47.5% tổng quỹ đất. Nếu so sánh về quy mô vốn, AGG chỉ ở top dưới so với các DNNY cùng ngành khác, VCSH chỉ 2,277 tỷ đồng, nhưng quỹ đất lại ở mức tương đối so với bình quân ngành.

AGG cũng đang tích cực thực hiện M&A dự án, trong năm 2019-2020 đã đàm phán và mua xong quỹ đất The A (quận 7) quy mô 6.13 ha, dự án BC 27 (Bình Chánh) 27 ha, dư án BD2.8 (The Gió - Bình Dương) 2.8 ha và dự án D7 (quận 7) 5.43 ha. Đồng thời, đang đàm phán để lấy quỹ đất BD 45 (Bình Dương), quy mô lên đến 45 ha.

Từ kết quả kinh doanh, đến chiến lược phát triển trung và dài hạn của AGG đều cho thấy dư địa phát triển mạnh mẽ và bền vững. Và có lẽ, đây chính là yếu tố khiến Dragon Capital quyết định mạnh tay đầu tư vào An Gia.

Không chỉ riêng An Gia, nhóm quỹ Dragon Capital cũng là cổ đông lớn của Đất Xanh nhiều năm, dù giai đoạn qua, nhóm quỹ này có thực hiện việc mua và bán liên tục trong bối cảnh DXG có các tờ trình phát hành được cho là không hài hoà lợi ích giữa CBCNV- cổ đông - nhà đầu tư chuyên nghiệp, và sau đó đã thay đổi phương án phát hành.

Trong top 10 cổ phiếu có tỷ trọng lớn nhất danh mục của quỹ VEIL do Dragon Capital quản lý, thì có 3 tên tuổi lớn ở lĩnh vực BĐS là VIC, VHM, NVL (3 ông lớn này cũng có nhiều tổ chức nước ngoài trong cơ cấu cổ đông lớn). Vài năm trước đó, danh mục đầu tư của nhóm quỹ Dragon Capital đa phần là những chủ đầu tư BĐS ở khu vực phía Nam như Khang Điền, Đất Xanh, Becamex IDC, DIC Group, Hải Phát…

Diễn biến đáng chú ý khác đầu tháng 6 vừa qua, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) công bố dự kiến phát hành riêng lẻ 60 triệu cổ phiếu cho khoảng 9 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Bao gồm nhiều quỹ ngoại thuộc nhóm Dragon Capital, PYN Elite Fund, KIM Vietnam Growth Equity Fund... Sau khi hoàn tất phát hành, vốn điều lệ NLG dự kiến sẽ tăng từ 2,853 tỷ đồng lên mức 3,453 tỷ đồng. Tổng số tiền thu được từ đợt chào bán sẽ được sử dụng vào việc mở rộng quỹ đất và đầu tư dự án Akari.

Mới đây, quỹ của VinaCapital cũng trở thành cổ đông lớn của Đất Xanh Service.

Chiều ngược lại, cả hai ông lớn ngành quỹ là Dragon Captial và VinaCapital đang có động thái thoái bớt vốn tại KDH sau nhiều năm là cổ đông lớn. Tương tự tại Cenland, hai quỹ ngoại này đã rót vốn vào DN trước khi lên sàn và đến nay, cũng đã tiến hành thoái vốn .

Cũng như ở DIG, sau khi tham gia thành cổ đông lớn tại DIG vào năm 2017 (thông qua việc mua hơn 26 triệu cổ phiếu trong đợt thoái vốn của Bộ Xây Dựng và gom thêm cổ phiếu trên sàn), nhóm quỹ Dragon Captial nâng tổng số cổ phần sở hữu lên khoảng 69.2 triệu cổ phiếu (tháng 3/2020), tương ứng 22% vốn. Hiện nhóm quỹ Dragon Capital đã thoái toàn bộ vốn tại DIG sau khoảng 3 năm nắm giữ. Giá cổ phiếu DIG giai đoạn các quỹ ngoại thoái vốn đã tăng trưởng ấn tượng, từ mức quanh mệnh giá lên mức 2x, mang lại lợi suất đầu tư tốt cho nhiều nhà đầu tư giai đoạn này.

Trưởng thành khi có NĐT chuyên nghiệp tham gia

Bên cạnh các tiêu chí cơ bản phải có như sở hữu quỹ đất sạch có tiềm năng, có khả năng phát triển dự án, lịch sử tiến độ bán hàng tốt, thương hiệu chủ đầu tư uy tín….thì yếu tố quan trọng không kém để các quỹ đầu tư rót vốn là có một HĐQT năng động, cởi mở, chấp nhận cuộc chơi sẽ có sự đa dạng thành phần và sẵn sàng tiếp thu cái mới để tốt hơn.

Như vậy có thể hiểu rằng, các DN muốn thu hút vốn từ các quỹ đầu tư này, cần đáp ứng cơ bản các nguyên tắc đầu tư trên, và/hoặc có các cam kết cải thiện tốt hơn ở những tiêu chí chưa đạt.

Ở chiều ngược lại, DN có tầm nhìn, hướng đến sự minh bạch, tính cam kết thực hiện và nâng cao quản trị công ty theo các tiêu chuẩn quốc tế thường duy trì mối quan hệ hợp tác lâu dài. Và sự hợp tác bền chặt từ đối tác ngoại không chỉ giúp các DN củng cố thêm tiềm lực tài chính, mà còn hoàn thiện hơn mô hình quản lý, tiếp cận các tiêu chuẩn tiên tiến trên thế giới, đồng hành cùng DN trong các chiến lược phát triển.

Nhiều nghiên cứu trên thế giới đã chứng minh cho tầm quan trọng của quản trị công ty đối với kết quả hoạt động và sự phát triển lâu dài của các doanh nghiệp. Trong đó, phải kể đến những tác động cụ thể như nâng cao hiệu quả vận hành và chất lượng quản trị rủi ro; nâng cao giá trị doanh nghiệp và giá cổ phiếu; tăng cường khả năng tiếp cận vốn; duy trì tính kế thừa giữa các đội ngũ điều hành/quản trị.

Điều này cũng lý giải phần nào vì sao Khang Điền (KDH) có sự tăng trưởng liên tục từ năm 2014 đến nay; với Nam Long (NLG) tăng trưởng liên tục từ 2013, bứt phá mạnh trên 200 tỷ đồng từ năm 2015 (bắt tay cùng nhà đầu tư ngoại thực hiện dự án), vẫn đang tiếp tục thu hút nhiều quỹ đầu tư vào DN. NLG cũng là DN có sự đa dạng thành viên HĐQT, đảm bảo tính độc lập, giám sát…Tương tự ở DIG cũng ghi nhận sự tăng trưởng bứt phá từ năm 2016, đến nay DN đang có sự chuyển biến mạnh mẽ về cơ cấu cổ đông cũng như thành phần ban lãnh đạo DN.

Cổ phiếu của các DN này cũng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng. Chỉ tính trong 1 năm gần nhất (tính đến 9/7/2021), giá cổ phiếu KDH tăng 52%, NLG tăng 47%, CRE tăng 131%, DIG tăng 76%, AGG tăng hơn 93%.