Cơ hội của bất động sản khu công nghiệp

Thị trường bất động sản khu công nghiệp được đánh giá là có triển vọng tươi sáng nhờ nhiều yếu tố tích cực hỗ trợ, song lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp trong ngành vẫn có sự phân hóa mạnh.

Việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công cuối năm sẽ tác động gián tiếp tới ngành bất động sản khu công nghiệp trong trung và dài hạn. Dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước tính đến này 30/9/2023, lượng giải ngân vốn đầu tư công khoảng 363.310 tỷ đồng, đạt 51,38% kế hoạch cao hơn cùng kỳ về cả số tương đối và số tuyệt đối.

Giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các khu công nghiệp khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics. Đặc biệt là các KCN trong các tỉnh thành được phân bổ vốn lớn, các dự án trọng điểm.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS KCN vẫn tiếp tục là điểm sáng với tỷ lệ hấp thụ tốt và giá chào thuê tiếp tục ở mức cao. Theo CBRE, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Do quỹ đất sẵn sàng bàn giao hạn chế, nhu cầu cao khiến giá chào thuê các KCN đặc biệt ở miền Bắc vẫn tăng trưởng mạnh.

Bất động sản KCN tiếp tục duy trì mức tăng trưởng ổn định trong tương lai. Với lợi thế nền kinh tế mở, đồng thời Chính phủ có những chính sách đặc biệt để phát triển khu công nghiệp, triển vọng bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì tích cực trong tương lai. Theo báo cáo của CBRE, diện tích đất KCN tại miền Bắc và miền Nam được kỳ vọng lần lượt tăng thêm 3,700 ha và 9,800 ha.

Giá đất KCN được dự phóng sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định 5% - 10%/ năm trong tương lai nhờ nhu cầu thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục duy trì ở mức cao, và nguồn vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ổn định.

Với xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đi cùng vơi sự bùng nổ của thương mại điện tử, nhà xưởng xây sẵn và Nhà kho xây sẵn sẽ tiếp tục tăng trưởng trong tương lai nhờ thiết kế hiện đại, giúp tiết kiệm chi phí và nguồn vốn cho doanh nghiệp đi thuê.

Bất động sản KCN còn được hưởng lợi từ làn sóng đầu tư công nghệ. Theo đơn vị này, các KCN gần các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ xu hướng đầu tư công nghệ của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam nhờ sở hữu nguồn nhân lực trình độ cao dồi dào.

Dù KQKD 6 tháng đầu năm 2023 chưa thực sự tích cực, tuy nhiên ngành Bất động sản KCN đang được đánh giá cao triển vọng của nhóm cổ phiếu BĐS KCN trong phần còn lại của năm 2023.

Theo đó, với vị trí địa lý thuận lợi, và sự tương đồng về văn hóa, chính trị, Việt Nam sẽ trở thành sự lựa chọn của những doanh nghiệp toàn cầu với quy mô lớn. Các KCN phía Bắc, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ sự dịch chuyển nhà máy của các nhà sản xuất công nghệ cao.

Bên cạnh đó, giá cho thuê đất khu công nghiệp của Việt Nam thấp hơn 30-36% so với Indonesia, Malaysia và Thái Lan; ngang bằng với Philippines. Về tỷ giá hối đoái, biến động USD/VND là khá ổn định khi so sánh với các quốc gia khác, điều đó sẽ giúp cho các doanh nghiệp đầu tư giảm thiểu thiệt hại hơn.

Đáng chú ý, các dự án xây dựng hạ tầng giao thông được đẩy mạnh triển khai từ năm 2023 sẽ giải quyết nút thắt cổ chai “logistic” hỗ trợ trực tiếp cho ngành BĐS KCN. Hiện chính phủ đang nỗ lực trong việc cải thiện hạ tầng giao thông với hàng loạt dự án đầu tư công giúp kết nối giao thông liên tỉnh và chuyển dịch sản xuất ra các tỉnh ngoài trung tâm như Cao tốc Bắc – Nam, đường vành đai 4 - Hà Nội, đường vành đai 3 - TP.Hồ Chí Minh, và các dự án cảng biển, sân bay đang được nằm trong quy hoạch và triển khai.

Đứng đầu trong danh sách các doanh nghiệp trong ngành bất động sản khu công nghiệp có doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong quý III/2023 là Công ty CP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HOSE: ITA), với doanh thu thuần đạt hơn 181 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ.

Lợi nhuận gộp theo đó tăng gấp 2,2 lần cùng kỳ, lên hơn 108 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp cũng tăng gấp 3,2 lần so với cùng kỳ, tương đương với mức tăng hơn 220%, lên hơn 78 tỷ đồng

Mặc dù kết quả kinh doanh quý III tăng mạnh, song do quý II kém tích cực hơn, khiến doanh thu và lợi nhuận luỹ kế 9 tháng của ITA giảm lần lượt 29% và 25% so với cùng kỳ về hơn 323 tỷ đồng và gần 115 tỷ đồng. Với kết quả này, doanh nghiệp đã hoàn thành 43% kế hoạch doanh thu và 55% chỉ tiêu lợi nhuận năm.

Đứng thứ hai là Công ty CP Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) mang về 208 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 69% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế cũng tăng mạnh 136% so với cùng kỳ từ mức nền thấp so với cùng kỳ, đạt 55 tỷ đồng.

Tiếp theo là Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (HoSE: TIP) ghi nhận doanh thu đạt 40,43 tỷ đồng, giảm 59,2% so với cùng kỳ; Nhưng lợi nhuận sau thuế đạt 69,4 tỷ đồng, tăng 69,5% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu liên quan tới việc ghi nhận doanh thu tài chính đột biến.

Theo thuyết minh, doanh thu tài chính tăng đột biến trong quý III chủ yếu do ghi nhận lãi hợp tác 70 tỷ đồng so với cùng kỳ không ghi nhận. Trong đó, Công ty thuyết minh lợi nhuận hợp tác chủ yếu liên quan tới việc Công ty CP Dầu khí Đầu tư khai thác Cảng Phước An thanh toán trước một phần chi phí sử dụng vốn phát sinh theo điều khoản hợp đồng hợp tác.

Luỹ kế trong 9 tháng đầu năm 2023, TIP ghi nhận doanh thu đạt hơn 110 tỷ đồng, giảm 37,4% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 96 tỷ đồng, tăng 64,3% so với cùng kỳ. Với kết quả này, doanh nghiệp đã hoàn thành 58,7% so với kế hoạch lợi nhuận năm.