#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Có hay không chính sách FDI định hình vận động của bất động sản khu công nghiệp ?

Việt Nam đã nói rất nhiều về đầu tư nước ngoài, chúng ta có Luật Đầu tư nước ngoài từ năm 1987, có hàng loạt nghị quyết, nghị định, chiến lược thu hút FDI qua từng giai đoạn.

Nhưng nếu nhìn một cách hệ thống, có một điều khá thú vị: FDI – khu vực đóng góp hơn 70% xuất khẩu và gần 70% nhập khẩu - lại chưa từng có một nghị quyết riêng ở cấp Bộ Chính trị, tương xứng với vai trò của nó trong nền kinh tế. Chính vì vậy, chỉ đạo mới đây của Thủ tướng về việc khẩn trương trình Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không đơn thuần là một thông tin hành chính mà là một tín hiệu chính sách rất đáng để thị trường chú ý, đặc biệt là với nhóm bất động sản khu công nghiệp (KCN).

Nhìn lại lịch sử, mỗi lần chính sách FDI “xoay trục” thị trường đều phản ứng theo quy luật khá rõ. Giai đoạn đầu những năm 2000, khi Chính phủ ban hành các nghị quyết thúc đẩy FDI sau khủng hoảng châu Á, dòng vốn quay lại mạnh mẽ, keo theo sự hình thành và mở rộng hàng loạt KCN tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai.

Rõ hơn là năm 2019, Nghị quyết 50-NQ/TW của Bộ Chính trị ra đời trong một bối cảnh rất đặc biệt. Thế giới chứng kiến sự đứt gãy của chuỗi cung ứng toàn cầu, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung leo thang, và các tập đoàn đa quốc gia buộc phải tính lại bài toán “không bỏ trứng vào một giỏ”. Việt Nam, từ vị thế một điểm đến gia công chi phí thấp, bắt đầu được đặt lên bàn cân.

Những cái tên xuất hiện nhiều nhất không phải là doanh nghiệp nhỏ lẻ, mà là các tập đoàn đã đứng vững trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Samsung, LG, Intel, Canon tiếp tục mở rộng sản xuất; trong khi đó, các “mắt xích trung gian” như Foxconn, Goertek, Luxshare, Pegatron đồng loạt dịch chuyển một phần năng lực sản xuất ra khỏi Trung Quốc. Với họ, Việt Nam không phải phương án tạm thời, mà là điểm đến chiến lược trong mô hình China + 1.

Ở miền Bắc, Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng nhanh chóng trở thành điểm đáp của làn sóng FDI mới. Các khu công nghiệp tại đây nhanh chóng lấp đầy nhờ lợi thế vị trí gần Trung Quốc, kết nối logistics thuận lợi và đặc biệt là khả năng bàn giao đất nhanh. Nhiều dự án không chỉ thuê đất một lần, mà liên tục mở rộng quy mô, phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào môi trường sản xuất tại Việt Nam.

Ở miền Nam, câu chuyện diễn ra theo một nhịp khác. Bình Dương, Đồng Nai và Long An không tăng trưởng FDI theo kiểu bùng nổ, nhưng lại cho thấy sự ổn định đáng kể. Các doanh nghiệp vào đây thường có quy mô lớn, thời gian thuê dài và xu hướng mở rộng đều đặn. Đây là dòng vốn “ở lại để làm ăn lâu dài”, gắn chặt với hệ sinh thái khu công nghiệp - đô thị - logistics đã hình thành suốt nhiều năm.

Cùng với các văn bản tiếp theo được ban hành với nội dung ưu tiên FDI công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, đồng thời yêu cầu tăng cường liên kết giữa doanh nghiệp FDI với khu vực kinh tế trong nước - từ doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước đến hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ. Nếu nhìn xuyên suốt các nghị quyết phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, có thể thấy một mạch chính sách khá nhất quán. Việt Nam không thay đổi mục tiêu thu hút FDI, nhưng thay đổi cách kỳ vọng vào FDI. Từ chỗ coi FDI là động lực tăng trưởng ngắn hạn, chính sách đã chuyển sang coi FDI là một phần của chiến lược tái cấu trúc nền kinh tế trong dài hạn.

Vì sao chính sách FDI lần này đặc biệt đáng chú ý?

Với quan điểm cá nhân, có 3 điều hình thành nên sự khác biệt giữa nghị quyết sắp tới với các nghị quyết đã tuyên bố thông thường trước đây. Thứ nhất, FDI là mảnh ghép cuối cùng trong bộ khung ba khu vực kinh tế. Bộ Chính trị đã có nghị quyết riêng cho kinh tế nhà nước, kinh tế tư nhân. Khi FDI có nghị quyết riêng, điều đó có nghĩa là vai trò của FDI được xác lập rõ ràng, lâu dài và nhất quán hơn, không còn mang tính khuyến khích theo giai đoạn. Thứ hai, trọng tâm FDI đã rất rõ là “ Công nghệ cao, bán dẫn, AI, công nghệ số”. Những lĩnh vực này không thể vào Việt Nam nếu không có KCN đủ lớn, đủ sạch, đủ hạ tầng để kết nối chuỗi cung ứng. Đây là lợi thế trực tiếp của các doanh nghiệp KCN hiện hữu.Cuối cùng, chính sách lần này khôgn chỉ “thu hút ” mà còn “giữ chân” chủ đầu tư nước ngoài. Điều này cực kỳ quan trọng khi nhà đầu tư hiện hữu mở rộng sản xuất, nhu cầu đất, nhà xưởng, logistic tăng theo cấp số nhân, không phải theo từng dự án đơn lẻ.

Và câu hỏi cuối cùng được đặt ra, là vì sao bất động sản KCN có thể bước vào một sóng mới?

Nếu Nghị quyết về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được ban hành đúng tinh thần như những gì đang được định hướng, cá nhân Thùy Nguyên đánh giá bất động sản KCN rất có thể sẽ là một trong những câu chuyện đầu tiên được thị trường kể lại bằng giá cổ phiếu. Theo dõi Thùy Nguyên để thông tin nhận diện về doanh nghiệp bất động sản KCN hưởng lợi sớm nhất.