MỚI

Thiệp giáng sinh độc lạ

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Cơ chế nào để đấu giá đất thoát khỏi tay đầu cơ?

Bộ Tư pháp kiến nghị nâng tiền đặt cọc đấu giá đất lên 50% giá khởi điểm nhằm siết chặt đầu cơ, nhưng chuyên gia nhấn mạnh cần tách rõ ràng tác động giữa nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.

Trong nỗ lực quyết liệt nhằm thanh lọc thị trường đấu giá đất, Bộ Tư pháp đã trình Chính phủ dự thảo nghị quyết mới, đề xuất nâng mức tiền đặt cọc lên mức tối thiểu 20% và tối đa 50% giá khởi điểm đối với cá nhân và dự án đầu tư. Đây là một bước nhảy vọt so với quy định hiện hành (tối đa 20%), nhằm sàng lọc mạnh mẽ nhà đầu tư thiếu năng lực và ngăn chặn hành vi "đấu cho vui" rồi bỏ cọc.

Đề xuất này nhận được sự đồng thuận từ các tổ chức lớn như HoREA và VARS IRE. Các đơn vị này cho rằng việc nâng tỷ lệ đặt cọc lên 20-30% là cần thiết để tăng tính ràng buộc, đồng thời yêu cầu người dự phải chứng minh năng lực tài chính và mục đích sử dụng đất rõ ràng, qua đó triệt tiêu động cơ đẩy giá ảo.

Nâng quá cao sẽ dẫn đến "teo tóp người chơi"

Tuy nhiên, giới chuyên gia pháp lý đã lập tức gióng lên hồi chuông cảnh báo về tính hai mặt và nguy cơ phản tác dụng của giải pháp này.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) phân tích sắc bén: Nếu một cá nhân đấu giá lô đất vài tỷ, việc tăng cọc lên 50% có thể chấp nhận được. Nhưng đối với doanh nghiệp tham gia dự án hàng nghìn tỷ, yêu cầu đặt trước 50% gần như là bất khả thi về dòng vốn, bất chấp luật chỉ yêu cầu vốn chủ sở hữu 15-20% tổng mức đầu tư.

Rủi ro kép: Việc áp dụng mức cọc quá cao sẽ khiến doanh nghiệp vừa và nhỏ bị loại khỏi cuộc chơi, thị trường bị "teo tóp người chơi" và nguy cơ độc quyền hoặc thông đồng lại xuất hiện, làm giảm tính cạnh tranh của phiên đấu giá.

Quyền tùy nghi: Biên độ dao động rộng từ 20% đến 50% nếu không có hướng dẫn chi tiết sẽ dẫn đến tình trạng "mỗi địa phương một kiểu", có thể mặc định áp dụng mức trần 50%, khiến nhà đầu tư e ngại.

Do đó, điểm mấu chốt không chỉ là nâng tiền đặt trước, mà phải có tiêu chí phân biệt rõ ràng, thống nhất giữa cá nhân trục lợi và doanh nghiệp phát triển dự án.

Đánh vào "điểm đau" chi phí tổ chức

Luật sư Tuấn tin rằng chế tài mạnh nhất để chấm dứt tình trạng đấu giá bỏ cọc lại nằm ở quy định về bồi thường chi phí. Nếu còn tình trạng bỏ cọc, người tham gia không chỉ mất khoản đặt trước mà còn phải thanh toán toàn bộ chi phí tổ chức cuộc đấu giá.

Với những phiên đấu giá lớn, khoản chi phí này có thể vượt xa số tiền đặt cọc ban đầu. Chế tài này đủ sức nặng, buộc người tham gia phải tính toán kỹ lưỡng, biến đấu giá thành một quyết định kinh doanh nghiêm túc, thay vì một "trò chơi" đầy rủi ro.

Tuy nhiên, gốc rễ của mọi tồn tại về đấu giá đất vẫn là việc xác định giá đất khởi điểm quá thấp so với thị trường. Để đấu giá đất thực sự trở thành công cụ công bằng phân bổ nguồn lực, cần điều chỉnh đồng bộ cả ba yếu tố: bảng giá đất phù hợp, dữ liệu thị trường minh bạch và chính sách tài chính đủ sức kiểm soát đầu cơ.