Chuyên gia “nhìn thẳng, nói thật” về bức tranh bất động sản 2024

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực cho rằng, năm 2024 tiếp tục là một năm thách thức của ngành bất động sản và vẫn còn ảm đạm.

PV: Năm 2023, là một năm có nhiều khó khăn, thách thức đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng. Chính phủ ban hành nhiều chính sách để gỡ khó cho thị trường. Ông đánh giá như thế nào về sự “trợ lực” từ các chính sách đến thị trường bất động sản thời gian qua?

Ông Nguyễn Văn Đực: Thời gian qua, nhưng chính sách mà Chính phủ đưa ra đều mang lại tác động tích cực đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những chính sách được Chính phủ ban hành mới chỉ được trấn an tinh thần, chưa thực sự được can thiệp một cách sâu sắc, trực diện và triệt để khiến tình trạng sức khỏe của các đối tượng tham gia thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, “bệnh” của thị trường bất động sản không nằm ở những chính sách mà “bệnh” do tự thân doanh nghiệp (đầu tư sai phân khúc, đầu tư sai mục tiêu, doanh nghiệp “lùa gà”-PV). Khi đầu tư sai, doanh nghiệp vay ngân hàng nhiều, không có khả năng tháo gỡ… thì không một chính sách nào “cứu” được. Thêm vào đó những chính sách hay luật đều có độ trễ nhất định nên không thể thẩm thấu một sớm một chiều.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng Luật Nhà ở (sửa đổi) đã gỡ nút thắt về nhà ở xã hội. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Nguyễn Văn Đực: Mục đích của nhà ở xã hội là giúp cho người nghèo có nhà ở. Đó là một chính sách tốt đẹp nhưng quan trọng là ở cách làm.

Những quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) cởi mở hơn, giúp người nghèo có điều kiện để tiếp cận với nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân tôi, nhà ở xã hội cần có bàn tay của Nhà nước thay vì trông chờ vào doanh nghiệp.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiêp và cả chúng tôi cũng từng đầu tư vào nhà ở xã hội, sau một thời gian đều không trụ được. Thời điểm đó, khi làm nhà ở xã hội thì vướng thủ tục hành chính, vật giá gia tăng, lãi suất ngân hàng, thời gian thi công kéo dài… khiến doanh nghiệp lỗ đơn lỗ kép. Thế nên, hiện nay rất ít doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội.

Chúng ta đặt mục tiêu có 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 nhưng nguồn vốn, cơ chế đều không có để thực hiện điều này. Theo tôi, chúng ta sẽ khó “về đích” theo đúng kế hoạch đề ra.

Theo quan điểm của tôi, chúng ta nên phát triển nhà cho thuê và nên có nghị đinh, tiêu chuẩn để phát triển phân khúc này. Nhà cho thuê không đòi hỏi chất lượng quá cao như nhà thương mại, có như vậy, người nghèo dễ dàng tiếp cận hơn với nhà giá rẻ.

Bất động sản sẽ thoát khỏi tình cảnh ảm đạm?

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, Thị trường bất động sản đang đón nhận nhiều yếu tố tích cực và hiện có đủ thông tin tốt để khởi đầu một chu kỳ mới. Ông có nhận định gì về bức tranh bất động sản năm 2024?

Ông Nguyễn Văn Đực: Thị trường bất động sản chuyển biến xấu từ năm 2022, kéo dài hết năm 2023 và nhiều người nhìn nhận cuối năm 2023 sẽ khởi sắc trở lại. Tuy nhiên, đó là một năm ảm đạm của thị trường, bằng chứng là rất nhiều người vỡ nợ, công ty phá sản, bị khóa tài khoản…

Năm 2023 theo tôi là năm “đen tối” của thị trường bất động sản. Tình thế khó khăn này khiến doanh nghiệp bất động sản liên tục kiến nghị cơ quan chức năng “giải cứu” để tránh thị trường đóng băng, đổ vỡ.

Mấy năm qua, do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều người “khắc khoải”, thậm chí phải mang tiền tích lũy ra chi tiêu phục vụ cho cuộc sống, họ không có tiền tích lũy, không có tiền để mua nhà.

Chúng ta cũng cần nhìn thẳng vào thực tế rằng, khi người dân còn chật vật với cuộc sống hàng ngày thì thị trường bất động sản còn tiếp tục ảm đạm và khó có thể chuyển sang gam màu sáng. Theo đó, dưới góc nhìn của tôi, năm 2024, thị trường bất động sản chưa thể khởi sắc như mong muốn, tôi nói thẳng là thị trường tiếp tục ảm đạm.

PV: Vì sao ông lại đưa ra góc nhìn thị trường bất động sản chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm?

Ông Nguyễn Văn Đực: Nhiều năm qua, doanh nghiệp bất động sản hướng đến đầu tư sản phẩm cao cấp. Họ làm những căn biệt thự, shophouse, nghỉ dưỡng… với giá đắt đỏ, tăng cả chục tỷ đồng trong thời gian ngắn. Họ làm những sản phẩm cho người giàu, chỉ có những đại gia mới có khả năng sở hữu mà không ngó gì đến việc làm sản phẩm cho người thu nhập thấp.

Thực tế này diễn ra không chỉ ở Tp.HCM, Hà Nội mà ở nhiều địa phương khác. Những dự án được mở ồ ạt không có ích lợi gì cho cộng đồng, cho xã hội, mà họ mở để cứu chính họ. Doanh nghiệp bất động sản phát triển mạnh các khu biệt thự, nghỉ dưỡng, shophouse… với hy vọng thu lời. Tuy vậy, các dự án này quy mô lớn, phải vay ngân hàng và phát hành trái phiếu tràn lan.

Thế nhưng, bối cảnh kinh tế khó khăn, các doanh nghiệp gặp rủi ro vì hiệu quả sử dụng phân khúc này không cao, thậm chí nhiều nơi xây xong bỏ trống, cho thuê 0 đồng trong vòng 1-2 năm; thanh khoản kém, lãi suất sao, áp lực đáo hạn lớn khiến doanh nghiệp lao đao. Nói một cách ví von, thị trường bất động sản cao cấp ở tình trạng… “chết đứng”, nhiều dự án đổ vỡ, nhà đầu tư không lấy lại được tiền. Nhìn vào bối cảnh thực tế cho thấy, bất động sản bước qua thời kỳ khó khăn nhưng vẫn còn nhiều “mây đen”.

Hơn nữa, sắp tới Nhà nước sẽ định danh nhà và đánh thuế với người sở hữu căn nhà thứ 2- Đây là đòn chí tử đánh vào giới đầu cơ, rửa tiền qua bất động sản. Theo đó, những người “ôm” bất động sản buộc lòng phải bán ra để tháo chạy.

Thêm vào đó, thời gian qua Nhà nước siết tín dụng khiến doanh nghiệp chật vật. Tuy nhiên, theo tôi, chủ trương này theo tôi là rất đúng đắn. Tôi lấy ví dụ vụ Vạn Thịnh Phát chẳng hạn, với hàng trăm doanh nghiệp chân rết đi vay vốn dẫn đến nhiều hệ lụy. Siết việc phát hành trái phiếu, tín dụng ngân hàng như vậy là việc cần thiết.

Trong năm 2024 này, việc đáo hạn ngân hàng cũng là gánh nặng với doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đáo hạn ngân hàng, đáo hạn trái phiếu trong khi nhiều dòng tiền thu vào không có, thậm chí hiện nay theo tôi được biết có những doanh nghiệp không thu nổi 1 đồng. Bởi vì, họ đầu tư nhiều ở phân khúc cao cấp nhưng có ai còn bỏ tiền để mua hàng nữa. Nhiều doanh nghiệp “kéo dài hơi thở” bằng việc khuyến cáo người dân cho gia hạn thêm 1-2 năm hoặc quy đổi ra sản phẩm ế thừa. Tất cả thực tế đó đã phần nào nói lên bức tranh của thị trường bất động sản.

PV: Nói như vậy, thị trường bất động sản năm 2024 tiếp tục đối diện với nhiều thách thức. Liệu các doanh nghiệp bất động sản có cần phải “giải cứu”, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực: Thực tế thời gian qua, có nhiều doanh nghiệp làm ăn kiểu đầu cơ, chộp giật làm lũng đoạn thị trường. Họ bán những sản phẩm đầu cơ, không hiệu quả và nếu chúng ta “giải cứu” họ thì sẽ bất công với những ngành nghề khác.

Tại sao lại phải “giải cứu” khi nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ăn với mục đích đầu cơ mà không mang đến ích lợi cho cộng đồng. Theo tôi, với những doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, có dự án tốt, hướng tới phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp thì nên cứu. Với doanh nghiệp làm ăn không chuẩn chỉnh thì nên để thị trường quyết định.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!