Chung cư hết niên hạn, quyền của dân ra sao?

Chung cư hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa người dân mất quyền sở hữu tài sản. Luật Nhà ở 2023 tách bạch giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu, trong đó quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ vẫn là phần tài sản quan trọng.

Quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư đang đặt ra những dấu hỏi lớn về quyền sở hữu đất, định giá tài sản và hướng đi cho dòng tiền đầu tư bất động sản.

Điểm đáng chú ý nhất của Luật Nhà ở 2023 là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc có nguy cơ mất an toàn và phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu được xử lý theo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Điều này khác với cách hiểu phổ biến rằng một căn hộ chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định. Về bản chất, người mua căn hộ đồng thời có quyền đối với phần đất gắn với tòa nhà theo quy định pháp luật. Vì vậy, khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng, tài sản không đơn giản “biến mất” mà bước vào một cơ chế xử lý mới.

Với cư dân, vấn đề lớn nhất nằm ở phương án tái thiết. Các quy định hiện hành đặt ra cơ chế để chủ sở hữu có thể tiếp tục tham gia đầu tư, xây dựng lại nhà chung cư trong những trường hợp phù hợp. Nếu khu đất không được tiếp tục xây dựng theo quy hoạch, quyền lợi của người dân được xử lý thông qua các cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo pháp luật.

Đây cũng là điểm có ý nghĩa lớn với thị trường bất động sản. Một căn hộ 20–30 năm tuổi không thể chỉ được đánh giá bằng diện tích và tuổi công trình. Giá trị còn phụ thuộc vị trí khu đất, quy hoạch, khả năng tái thiết, mức độ xuống cấp và cơ chế phân chia lợi ích khi xây dựng lại.

Với doanh nghiệp bất động sản, nguồn cung chung cư cũ tại các đô thị lớn có thể trở thành một “kho” dự án tái thiết đáng chú ý. Nhưng bài toán không đơn giản là có đất là có thể triển khai. Doanh nghiệp phải giải quyết đồng thời vấn đề đồng thuận của cư dân, phương án bồi thường, tái định cư, quy hoạch, tài chính và hiệu quả thương mại của dự án mới.

Định hướng mới về nhà ở cũng đang nhấn mạnh việc gắn thời hạn sử dụng căn hộ với niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu và cơ chế đóng góp tài chính cho việc xây dựng lại khi cần thiết.

Vì vậy, câu chuyện chung cư hết niên hạn không chỉ là “nhà còn hay mất”. Đối với thị trường, đây là bài toán phân bổ lại giá trị giữa căn hộ – quyền sử dụng đất – chi phí tái thiết – lợi ích của cư dân và doanh nghiệp. Cách thiết kế cơ chế tái thiết sẽ quyết định phần giá trị nào được bảo toàn và phần giá trị nào được tạo ra trong chu kỳ mới.