Chung cư Hà Nội hạ nhiệt, nhà đầu tư chịu áp lực

Sau gần 2 năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang xuất hiện áp lực điều chỉnh khi giá thứ cấp giảm, thanh khoản suy yếu và chi phí vay tăng. Một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao buộc phải hạ giá hàng trăm triệu đồng để cơ cấu dòng tiền.

Khi lãi vay có thể vượt 10%/năm trong khi lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2,5-3%, bài toán nắm giữ căn hộ bằng vốn vay ngày càng trở nên khó khăn.

Anh Tiến M. (32 tuổi) mua căn hộ 2 phòng ngủ phía tây Hà Nội giá 5,8 tỷ đồng với vốn tự có 2,3 tỷ đồng, vay ngân hàng 3,5 tỷ đồng (60% giá trị). Ban đầu hưởng lãi suất 6,5%/năm, nhưng sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng lên hơn 10%/năm. Tiền lãi hàng tháng vượt 30 triệu đồng, buộc anh phải hạ giá xuống 5,1 tỷ đồng để tìm người mua. Tương tự, anh X.H. mua căn hộ 3 phòng ngủ phía đông Hà Nội 7,2 tỷ đồng, vay 3,7 tỷ đồng (51%). Khi lãi suất lên 10,8%/năm, tiền lãi 33 triệu đồng/tháng vượt xa thu nhập cho thuê 17 triệu đồng/tháng, khiến anh chấp nhận bán lỗ 800 triệu đồng.

Chung cư Hà Nội hạ nhiệt, nhà đầu tư chịu áp lực

Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ thứ cấp Hà Nội quý II bình quân 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước—lần đầu giảm theo quý kể từ cuối 2022. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán giảm khoảng 2%, xuống 85 triệu đồng/m2. Mức giảm tập trung ở những dự án từng tăng nóng như Times City, Imperia Sky Park, The Sapphire với giảm 4-8%. Thanh khoản cũng suy yếu: chỉ 5.800 căn giao dịch thành công (68% nguồn cung mới), thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025 khi tỷ lệ hấp thụ vượt 90%.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhóm chịu áp lực lớn nhất là những nhà đầu tư tham gia trong giai đoạn giá tăng nóng với tỷ lệ vốn tự có thấp. Khi thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc, họ buộc phải bán để cơ cấu dòng tiền. VARS ghi nhận nhiều căn hộ giảm 100-300 triệu đồng, thậm chí chấp nhận lỗ 300-500 triệu đồng so với giá ký hợp đồng. Hiệu quả khai thác tài sản cũng là vấn đề: lợi suất cho thuê căn hộ Hà Nội chỉ 2,5-3%/năm, trong khi lãi vay lên tới khoảng 15%/năm, tạo chênh lệch hơn 120-130 triệu đồng/năm cho khoản vay 1 tỷ đồng.

Hà Nội ghi nhận 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm—mức cao nhất của cùng kỳ kể từ 2020. Cả năm, nguồn cung có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019. Tăng nguồn cung giúp người mua có thêm lựa chọn, trong khi lãi suất vay mua bất động sản quý I vẫn phổ biến 9-11%/năm ngay trong giai đoạn ưu đãi. Điều này khiến người mua sử dụng đòn bẩy cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, tạo tâm lý chờ đợi và áp lực lên giá.