Chung cư Hà Nội hạ nhiệt, còn đáng xuống tiền?

Dữ liệu thị trường quý II cho thấy lượng tiêu thụ giảm 8% so với cùng kỳ, trong khi khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà (40% - 80%) và mức tăng thu nhập (6% - 10%) đang tạo ra rào cản thanh khoản lớn.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh từ 2022 đến 2025, thị trường chung cư Hà Nội phát đi những tín hiệu rõ ràng cho thấy chu kỳ tăng nóng đang dần khép lại. Giá bán tại nhiều khu vực bắt đầu điều chỉnh, thanh khoản suy yếu và tâm lý người mua cũng thay đổi rõ rệt. Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, quý II năm nay, Hà Nội tiêu thụ khoảng 7.100 căn hộ, giảm 3% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ bán chậm lại rõ rệt với tỷ lệ hấp thụ chỉ 53%, thấp hơn nhiều so với 69% của cùng kỳ năm trước.

Giá tách rời sức mua của người dân

Trong nhiều năm liên tiếp, giá căn hộ tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân. Theo Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Quốc Khánh, trong ba năm qua, nhiều dự án tăng 40%-80%, thậm chí có nơi tăng gấp đôi, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 6%-10% mỗi năm. Khi mặt bằng giá đã ở mức cao, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân suy giảm mạnh. Tuy nhu cầu ở thực vẫn lớn nhờ tốc độ đô thị hóa cao và gia tăng dân số, nhưng giá cả đã trở thành trở ngại chính.

Ở góc độ đầu tư, bối cảnh hiện nay khác xa vài năm trước. Khi giá bán đã ở mức cao, lợi suất cho thuê chưa cải thiện tương xứng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không còn mang lại mức sinh lời hấp dẫn như trước. Lợi suất cho thuê tại nhiều dự án Hà Nội hiện chỉ dao động 3%-5% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với nhiều kênh đầu tư khác. Thị trường dịch chuyển từ giai đoạn đầu tư theo kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên dòng tiền và giá trị khai thác thực tế.

Bốn yếu tố chi phối diễn biến giá

Để đánh giá sức hấp dẫn của thị trường căn hộ, ông Khánh chỉ ra bốn yếu tố quyết định. Thứ nhất là khả năng chi trả của người dân - nền tảng của thị trường phát triển bền vững. Thứ hai là nguồn cung phù hợp, đặc biệt là các sản phẩm có mức giá vừa phải cho nhóm khách hàng có thu nhập trung bình. Thứ ba là chính sách tín dụng và lãi suất - khả năng tiếp cận vốn vay tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Cuối cùng là hiệu quả khai thác cho thuê, sẽ trở thành tiêu chí quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá vốn.

Kịch bản thị trường 12-24 tháng tới

Chủ tịch Khang Land Holdings Nguyễn Vũ Cao cho rằng nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng nhờ quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số. Tuy nhiên, biến số tác động mạnh nhất là nguồn cung khi hàng loạt dự án mới được đưa ra thị trường, làm thay đổi tương quan cung-cầu theo hướng có lợi hơn cho người mua. Mặt bằng giá hiện đã tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân. Kịch bản khả dĩ nhất là thị trường đi ngang hoặc điều chỉnh cục bộ; khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng do chi phí đầu vào vẫn cao và nhu cầu ở thực còn lớn.

Chiến lược cho nhà đầu tư thích ứng

Ông Khánh cho rằng giai đoạn tăng giá 20%-30% mỗi năm khó có khả năng lặp lại trong ngắn hạn. Biên độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào vị trí, tiến độ hạ tầng, chất lượng quản lý vận hành và khả năng khai thác thực tế. Nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông hay sợ bỏ lỡ cơ hội. Thay vào đó, cần ưu tiên các dự án có nhu cầu ở thực cao, pháp lý minh bạch, khả năng cho thuê tốt và sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn. Đánh giá hiệu quả đầu tư cần dựa trên tổng lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê và tiềm năng tăng giá, thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá bán.